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Bauen im Außenbereich, kein Neubau möglich?

19.04.2012 11:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Wir haben im Außenbereich ein Haus erworben, welches im Prinzip eine Gesundheitsgefährdung darstellt. Geruch und Verschmutzung sind so gravierend, daß das Haus selbst von Angestellten des Kreises nur mit Ganzkörperschutzanzügen betreten wurde.
Mir wurde jetzt von einem Angestellten des Landkreises gesagt, daß wir nur einen Neubau errichten dürfen, wenn wir das jetzige "Haus" selbst für mindestens zwei Jahre bewohnt haben. Das Haus soll später als Ferienhaus genutzt werden.
Wie ist das Problem zu lösen?
Das Haus ist nicht bewohnbar und wir müssen zwei Jahre dort gelebt haben. Gibt es Ausnahmefälle für Bebauungen im Außenbereich?

Sehr geehrte Frau F.,

ich verstehe Ihre Frage so, dass Sie wissen möchten, ob und unter welchen Voraussetzungen Sie im Außenbereich ein bestehendes Gebäude durch einen Neubau ersetzen dürfen.

Grundsätzlich darf in Deutschland im sogenannten Außenbereich nicht gebaut werden. Auf Grund der im Gegensatz zu den USA viel engeren räumlichen Verhältnisse soll eine Zeltsiedlung der Landschaft durch viele Häuser vermieden werden. Bebauung soll konzentriert in den Städten und Dörfern stattfinden. Dementsprechend ist nur in Ausnahmefällen ein Bauen im Außenbereich zulässig. Das betrifft bestimmte Anlagen die man besser weit weg von dem sonstigen Wohnen aufstellt (Kernenergie usw.) betrifft aber ganz offensichtlich nicht Ihre Konstellation. Wohnen im Außenbereich ist nur erlaubt, wenn entweder ein Bebauungsplan dies vorsieht, ob das in Ihrem Fall zu ist, müsste geprüft werden. Im Normalfall ist eine solche Situation aber nicht gegeben.

Sonst gibt es nur wenige Möglichkeiten im Außenbereich zu wohnen. Das betrifft vor allem Bauernhöfe und (zulässigerweise) vor sehr langer Zeit errichtete Gebäude. Voraussetzung ist also, dass das Haus, das in Sie erworben haben überhaupt zulässig dort steht. Das scheint aber der Fall zu sein, sonst hätte die Behörde wohl nicht davon gesprochen, dass bestimmte Voraussetzungen vorliegen müssen, dass Sie einen Neubau errichten dürfen.

Eine Möglichkeit, Ihr Ziel zu erreichen besteht, wenn folgende Situation gegeben ist:

§ 35 Abs. 4 Nr.2 BauGB:

-die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:

a)das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

b)das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,

c)das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und

d)Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird.

Notwendig ist aber immer, dass Sie dieses Haus zum dauerhaften Wohnen benutzen, also eben gerade nicht als Wochenendhaus oder Ferienhaus(vgl. BVerwG, U. v. 12.3.1982 – 4 C 59.78).

Das zeitliche Erfordernis der längeren Nutzung durch den Eigentümer wird so interpretiert, dass weniger als zwei Jahre auf keinen Fall als entsprechende Zeitspanne ausreichen. Es gibt sogar Gerichte, die davon ausgehen, dass drei Jahre Nutzung noch nicht reichen. Erst ab vier Jahren Eigennutzung ist der Zeitraum, der unter " längere Zeit " verstanden wird, sicher erreicht. Die für Sie zuständige Behörde ist aber offensichtlich großzügig und lässt möglicherweise zwei Jahre bereits ausreichen. Da Sie das Haus offensichtlich gekauft haben, können Sie sich nicht auf die bisherige Nutzung des vorherigen Eigentümers berufen. Nur wenn Sie es geerbt hätten, dann kann die bisherige Nutzungszeit sozusagen angerechnet werden. Es müsste aber immer noch nachgewiesen werden, dass Sie bzw. Ihre Familie das Haus dauerhaft nutzen wollen und zwar nicht als Ferienhaus.

Eine weitere Möglichkeit bietet § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB:
"die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle"

Dabei gilt: Die Zerstörung muss durch ein außergewöhnliches Ereignis eingetreten sein. Dazu zählt auch die mutwillige Zerstörung durch Dritte, die gegen den Willen des Eigentümers erfolgt ist (BVerwG in NVwZ 1983, 348), nicht jedoch der altersbedingte Verfall oder die Zerstörung auf Grund mangelnder Unterhaltung (BVerwG Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 180). Die Klausel wird eng ausgelegt, so dass Details des Zustandes und zu der Ursache der von Ihnen beschriebenen Probleme bekannt sein mmüssen, um beurteilen zu können, ob Ihr Fall darunter gefasst werden könnte.

Insgesamt sind die Möglichkeiten für Sie also eher beschränkt. Wenn nicht doch eine Sanierung des Gebäudes unter Aufrechterhaltung der Substanz zur Beseitigung der von Ihnen beschriebenen Erscheinungen in Betracht kommt, sind die Möglichkeiten für einen vollständigen Neubau wohl nicht gegeben. Es bleibt dann zu prüfen, ob Sie unter Umständen eine Anfechtung des Kaufvertrages in Betracht ziehen können. Das bedarf aber der Kenntnis des Vertrages und der gesamten Umstände. Bei weiteren Fragen können Sie sich gerne direkt an mich wenden.

Nachfrage vom Fragesteller 19.04.2012 | 13:48

Könnten Sie bitte die Hinweise bezüglich meiner Heimatlandes hinausnehmen, um meine Identität privat zu halten? Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.04.2012 | 14:41

Ihre Anonymität ist vollständig gewahrt. Es ist für andere Benutzer nicht erkennbar, wer eine Frage gestellt hat, nur der antwortende Anwalt kennt den Namen und das unterliegt der anwaltlichen Schweigepflicht.

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Danke zusammenfassend ganz ok wohl auch in meinem Sinne allerdings hat bei mir die Antwort der Anwältin auf meine Rückfrage nochmal eine Unsicherheit ausgelöst und ich kann leider nichts mehr weiter klären da nur eine Rückfrage ... ...
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