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Hauskauf mit lebenslangem Wohnrecht in NRW

| 11.04.2012 22:57 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


10:09
Guten Tag,

wir haben folgende Situation.
Ein Rentner-Ehepaar mit Wohnhaus.
- Wert ca. 250.000,-
- Rest-Schulden ca. 50.000,-
- Wunsch, im Haus zu bleiben, aber keine Mittel die Restschuld abzulösen

Einen Neffen, der die 50.000,- EUR ablösen könnte.

Die Idee ist nun, das Haus mit Lebenslangem Wohnrecht zu verkaufen. Das Wohnrecht wäre mit ca. 195.000,- EUR bewertert bei einer kalkulierten Laufzeit von 25 Jahren.
(( 180qm * 6,50 Eur ) * 12 Monate * 14,09 (Rentenbarwertfaktor für 25 Jahre))

Nun die Fragen:
- Wie wäre das ganze vertraglich abzusichern? Was wäre hier für anwaltliche Hilfe anzusetzen?
- Grunderwerbssteuer auf den verminderten Kaufpreis (55.000,-) oder auf den vollen Wert?
- eintretende Pflegesituation eines /beider Rentner. Kann der Staat Rechte gegen den Neffen geltend machen?
- Gibt es steuerlich Restriktionen (Schenkungssteuer, Erbschaft,...?)
- Kann es Schwierigkeiten mit Erbschaftsansprüchen geben? Es gibt 2 Kinder aus 1. Ehe des Rentners.
- Kann man vertraglich einen Ausstieg aus dem Wohnrecht regeln? (I.S.v. Ausstieg nach 5 Jahren wird der Veräußerungsbetrag aufgeteilt)
- Gibt es andere Aspekte zu bedenken?
- Gibt es alternative Bewertungen für das Lebenslange Wohnrecht?
12.04.2012 | 00:01

Antwort

von


(2162)
Schwarzer Bär 4
30449 Hannover
Tel: 0511 1322 1696
Tel: 0177 2993178
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

"- Wie wäre das ganze vertraglich abzusichern? Was wäre hier für anwaltliche Hilfe anzusetzen?"

Bei einer Vertragsausarbeitung würden sich die Kosten nach dem streitwert berechnen, der hier bei € 50.000,00 liegt, sodass gesetzliche Gebühren in Höhe von € 1641.96 anfielen inklusive Vor- und Nachbesprechungen und rechtssicheren Klauseln.


"- Grunderwerbssteuer auf den verminderten Kaufpreis (55.000,-) oder auf den vollen Wert?"

Grundsätzlich fällt keine Grunderwerbssteuer an, wenn dies als Schenkung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge passiert (§ 3 GrEStG), wobei allerdings der Wert des Wohnrechtes, der bei der Schenkungssteuer abzuziehen wäre, hierbei berücksichtigt wird und die Grunderwerbssteuer diesen Teil besteuert.

Gesetzestext:
"Von der Besteuerung sind ausgenommen:
(...)
der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Schenkungen unter einer Auflage (hier das lebenslange Wohnrecht) unterliegen der Besteuerung jedoch hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind"

"- eintretende Pflegesituation eines /beider Rentner. Kann der Staat Rechte gegen den Neffen geltend machen?"

Nach § 1601 BGB sind nur Verwandte in gerader Linie unterhaltspflichtig. Ein Neffe gehört nicht dazu, sodass dieser auch in keine finanziellen Verpflichtungen eintreten muss.


"- Gibt es steuerlich Restriktionen (Schenkungssteuer, Erbschaft,...?)"

Sie oben, da Sie zum einen Grunderwerbssteuer zahlen müssten in Höhe des Wohnrechtswertes und zum Anderen Schenkungssteuer aber nur in Höhe von einer Grundlage über € 35.000,00, da der Freibetrag eines Neffen bei € 20.000,00 liegt.


"- Kann es Schwierigkeiten mit Erbschaftsansprüchen geben? Es gibt 2 Kinder aus 1. Ehe des Rentners."

Sofern die Schenkung mindestens 10 Jahre Bestand hat, resultieren auch keine Pflichtteilsansprüche mehr daraus, die die Kinder geltend machen könnten. Jedes Jahr nach der Schenkung vermindert sich der zu berechnende geschenkte Betrag um 10%, sodass nach 10 Jahren die Schenkung außer Betracht bleibt (§ 2325 BGB Absatz 3). zu beachten ist aber, dass dies nur im Falle der einräumung eines wohnrechtes gilt, nicht jedoch im Falle eines Nießbrauchsrechtes, was weiter geht und Sie zum Beispiel auch das Recht hätten, die Immobilie zu vermieten. Beim Wohnrecht hätten Sie dieses Recht nicht. Alles in Allem ist aber zu empfehlen, dass lediglich ein Wohnrecht vreinbart wird, gerade auch im Falle einer späteren Pflegebedürftigkeit, da sonst das Amt auf die das Nießbrauchsrecht Bezug nehmen würde und Sie auffordern würde, die Immobilie entsprechend zu vermieten.


"- Kann man vertraglich einen Ausstieg aus dem Wohnrecht regeln? (I.S.v. Ausstieg nach 5 Jahren wird der Veräußerungsbetrag aufgeteilt)"

Dies ist alles vertraglich möglich, würde dann aber dementsprechend andere Beträge bei der Berechnung der Erbschafts- bzw. Grunderwerbssteuer nach sich ziehen.


"- Gibt es alternative Bewertungen für das Lebenslange Wohnrecht?"

Die Berechnungsmethode nach den Sterbetabellen ist die anerkannte Methode, die in der Rechtsprechung angewendet wird und Bestand hat.
Andere Methoden müssten gutachterlich ausgewiesen werden, mir sind aber keine anderen bekannt, die sich hätten durchsetzen können.


Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2012 | 08:44

Hallo,

herzlichen Dank für die ausführlichen Antworten.
Ein Punkt würde ich jedoch gerne nochmal schärfen.

Der Neffe würde die 50.000,- EUR aus seinen Mitteln einsetzen. Ist es richtig, dass es sich dann um keine Schenkung handelt und eine Grunderwerbssteuer für den vollen Betrag zu rechnen ist?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.04.2012 | 10:09

Sehr geehrter Fragesteller,

die Grunderwerbssteuer ist in Höhe des Wertes des Wohnrechtes zu zahlen, da dieser Betrag im Rahmen der Schenkungssteuer abgezogen wird (§ 3 GrEStG).

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber weiterhin Auskunft geben möchte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.04.2012 | 19:19

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