1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Erbfall Immobilie mit Wohnrecht im Grundbuch

| 08.04.2012 16:55 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tobias Rösemeier


Ich habe folgende Fallkonstellation :

meine Mutter ist schwer krank und wird voraussichtlich in den nächsten Wochen sterben (sie ist Witwe, mein Vater starb bereits vor ihr, sie hat nicht wieder geheiratet). Im Todesfall wären aller Voraussicht nach sowohl ich selbst als auch mein Bruder gesetzliche Erben. Wir sind beide erwachsen. Meine Mutter hinterläßt ein schuldenfreies Haus (Wert ca. 150.000 Euro) sowie ca. 80.000 Euro Bargeld. Um zu verhindern, dass ihr Haus nach ihrem Tode von mir verkauft oder versteigert werden kann, plant meine Mutter jetzt, dem Sohn (16 Jahre alt) meines Bruders ein lebenslanges Wohnrecht in der oberen Etage im Haus zu gewähren und dieses per Notar im Grundbuch noch vor ihrem Tode auch eintragen zu lassen. Das Haus hat zwei Etagen, die wohnlich voneinander getrennt sind, aber nur eine gemeinsame Haustür. Das Verhältnis zu meiner Mutter und meinem Bruder ist unwiderruflich zerüttet.

Nun habe ich folgende Fragen :

1. Kann eine solche Eintragung eines Wohnrechtes überhaupt auf eine minderjährige Person erfolgen oder könnte meine Mutter stattdessen nur meinem Bruder oder seiner Frau im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht einräumen, wenn dies für seinen Sohn nicht durchführbar ist ?

2. Wie kann ich Einsicht ins Grundbuch bekommen bevor ich das Erbe annehme ? Voreilig einen Erbschein zu beantragen, um damit das Grundbuch einsehen zu können, möchte ich nicht, da ich meinem Verständnis nach das Erbe damit angenommen habe. Ohne Erbschein bekomme ich aber keine Einsicht ins Grundbuch, da ich die Erbeneigenschaft nicht amtlich sicher nachweisen kann und somit kein berechtigtes Interesse vorliegt. Kann ich über einen Anwalt / Notar vor Erbantritt Einsicht bekommen ?

3. Wenn ich das Erbe nun angetreten habe und tatsächlich für meinen Neffen/Bruder ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wurde, kann ich dieses Wohnrecht irgendwie einseitig wieder löschen lassen – zum Beispiel indem ich die Zwangsversteigerung des Hauses auch gegen den Willen meines Neffen/Bruders bewirke – oder kann ich von meinem Neffen/Bruder im Rahmen der Erbauseinandersetzung einen finanziellen Ausgleich für das Wohnrecht verlangen, da dieses den Verkehrswert des Hauses de facto auf Null reduziert hat ?

4. Kann ich die Annahme des Erbes wegen Irrtums wieder anfechten, wenn sich herausstellt, dass ich das Wohnrecht nicht gelöscht bekomme und auch eine Zwangsversteigerung des Hauses nicht durchführbar ist ? Bitte beachten Sie hier, dass ich von meiner Mutter / Bruder keine verbindlichen Auskünfte über evtl. Eintragungen im Grundbuch erhalten kann und ich vor Erbannahme davon ausgehe, dass die Immobilie unbelastet ist.

5. Wie sieht die Situation für mich aus, falls meine Mutter mich vor ihrem Tod noch „enterbt" und trotzdem ein solches lebenslanges Wohnrecht für meinen Neffen/Bruder ins Grundbuch eingetragen wurde ? Wie berechnet sich dann mein Pflichtteilsanspruch, den ich gegen meinen Bruder als Miterben geltend machen kann?

Vielen Dank für Ihre Antworten

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Ja, es ist durchaus möglich, einem Minderjährigen ein lebenslanges Wohnrecht an einer Immobilie einzuräumen. Da es sich hier um einen Vorteil für das minderjährige Kind handelt, muss nicht einmal das Vormundschaftsgericht der Eintragung des Wohnrechtes zustimmen.

2. Um Einsicht in das Grundbuch nehmen zu können, müssen Sie dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darlegen. Dies kann damit begründet werden, dass zur Prüfung, ob Sie das Erbe annehmen werden, Einsicht in das Grundbuchamt nehmen wollen. Der einfachere und sichere Weg ist aber über einen Notar das Grundbuch einzusehen, denn dieser muss kein berechtigtes Interesse darlegen.

3. Ohne die Zustimmung des Neffen oder Bruders, je nachdem wer Wohnberechtigter ist, können Sie als Erbe das Wohnrecht nicht löschen lassen. Eine Teilungsversteigerung würde hier auch keinen Sinn machen, denn das Wohnrecht wäre aus dem Versteigerungserlös bevorrechtigt zu bedienen. Der Neffe würde dann also das Wohnrecht abgefunden erhalten. Aufgrund seines Alters dürfte daher nichts vom Versteigerungserlös übrig bleiben.

Die Zuwendung des Wohnrechtes an den Neffen/Bruder kann bei Ihnen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB auslösen.

Ihr Pflichtteilsanspruch in den Nachlass Ihrer Mutter bei den von Ihnen angegebenen Werten beträgt 57.500 €. Aus dem Barvermögen würden Sie 40.000 € erhalten. Ein Pflichtteilsergänzungsansprüche bestünde dann in einem Maximalbetrag von 17.500 €, wenn man zu dem Ergebnis kommt, dass die Immobilie unter Berücksichtigung des Wohnrechts keinerlei Wert mehr hätte.

Da das Haus nur teilweise mit einem Wohnrecht belastet ist, wird ein Pflichtteilsergänzungsanspruch aber ausscheiden.

4. Eine Anfechtung wegen Irrtums kommt hier wohl nicht in Frage. Sie müssen binnen der Ausschlagungsfrist eine Entscheidung treffen. Die Erbausschlagung wäre hier keinesfalls zu empfehlen, weil Sie dann auch Ihres Pflichtteilsanspruches verlustig gehen würden.
Schlagen Sie als gesetzlicher Erbe das Erbe aus, so haben Sie dann auch keinen Pflichtteilsanspruch.

5. In diesem Fall würden Sie 1/4 aus dem Nachlass der Mutter, also den oben ermittelten Betrag von 57.500 € als Pflichtteilsanspruch erhalten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Tobias Rösemeier, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.04.2012 | 19:45

Ein Teil Ihrer Antwort ist mir nicht ganz klar :

Sie schreiben, dass es nicht sinnvoll ist, das Erbe auszuschlagen, um meinen Pflichtteilsanspruch zu wahren.

Nehmen wir einmal an, dass ich über einen Notar vor Erbantritt erfahre, dass mein Neffe das besagte Wohnrecht besitzt, und ich trotzdem das Erbe antrete. Dann stehen mir zwar die 40.000 Euro aus dem Barvermögen zu, allerdings bin ich auch Teil einer Erbengemeinschaft, die alle Rechte und Pflichten am Haus hat.

Allein die laufenden Kosten für das Haus (ohne evtl. Sanierungsarbeiten wie Dachreperaturen etc.) können im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung auf mich abgewälzt werden, falls bei meinem Bruder nichts zu holen ist. Das kann sehr schnell teuer werden.

Sobald die 40.000 Euro für laufende Kosten aus dem Haus also aufgebraucht sind, bleiben für mich nur noch weitere laufende Kosten übrig, da ich davon ausgehe, die untere Etage im Haus nicht vermieten zu können (aufgrund der fehlenden baulichen Trennung) und ein Verkauf des Hauses auf dem freien Wohnungsmarkt auch ausscheidet.

Also bliebe in einem solchen Fall eben doch nur die von Ihnen angedeutete Teilungsversteigerung nach Erbantritt, um das Haus samt seiner Kosten dann auf Dauer doch noch loszuwerden.

Meine Nachfrage nun :

was passiert denn, wenn bei einer von mir einseitig losgetretenen Teilungsversteigerung sich kein Käufer findet - ich also auf dem Haus sitzen bleibe - oder wenn der Verkaufserlös aus der Versteigerung so niedrig ist, dass das eingetragene Wohnrecht damit nicht vollständig abgefunden werden kann ?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.04.2012 | 19:55

Sehr geehrter Fragesteller,

die Wahrscheinlichkeit, dass sich gar kein Interessent findet, ist sicher eher gering. Aber Sie könnten ja das Objekt selbst ersteigern und zwar dann ohne Wohnrecht.

Wenn der Erlös nicht reicht, um das Wohnrecht angemessen auszugleichen, hat der Berechtigte Pech gehabt.

Die Gesamtkonstellation ist vorliegend höchst unglücklich.

Es bleibt zu hoffen dass vielleicht doch noch eine andere rechtliche Gestaltung zum Tragen kommt.

Mit freundlichen Grüßen



Bewertung des Fragestellers 08.04.2012 | 20:35

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 08.04.2012 4,4/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 67887 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Vielen Dank für die kompetente und schnelle Hilfe! Sie haben uns sehr geholfen :) ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr geehrter Herr Vasel, vielen Dank nochmals für Ihre schnelle Beantwortung meines Anliegens. Sollte ich nochmals eine rechtliche Beratung benötigen werde ich Sie wieder beehren. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die gut verständliche Erklärung des Sachstandes erfolgte sehr zeitnah. Der Anwalt ist uneingeschränkt zu empfehlen. Vielen Dank für die Unterstützung. ...
FRAGESTELLER