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Nachträgliche 'unechte' Nachmieterklausel bei Mietvertrag mit Kündigungsausschluss

25.03.2012 13:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:08

Sehr geehrte Damen und Herren,

zu folgendem Sachverhalt benötige ich kompetente Auskunft.

Aktuelle Situation:
Ich habe in 2011 einen Mietvertrag mit Kündigungsausschluss ohne Nachmieterklausel bis Juni 2015 unterschrieben. Nun habe ich meinen Arbeitsvertrag zum 30.04. gekündigt. Eigentlich wollte ich zum 01.05. in einer anderen mehrere 100km entfernten Stadt antreten, was sich jedoch aus diversen Gründen zerschlagen hat. Mein Vermieter pochte jedoch auf die Einhaltung des Mietvertrages. ("Ohne neuen Arbeitsvertrag, keine Kündigung"). Nachdem ich jedoch schriftlich vorgeschlagen hatte einen Untermieter einzusetzen, hat mir mein Vermieter in seiner Antwort zu meiner Anfrage um Erlaubnis auf Untervermietung schriftlich eine (unechte?) Nachmieterklausel eingeräumt: "Wie bereits bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart, können Sie Ihren Mietvertrag dann vorzeitig kündigen, wenn Sie mir 3 den bisherigen Mietern ähnlich zuverlässige und ähnlich zahlungsfähige Nachmieterkandidaten vorschlagen". Den Brief hat die Tochter des Vermieters "i.A." unterschrieben, die ihrerseits Rechtsanwältin ist und im selben Haus wie ich wohnt. Ich habe daraufhin bestätigt, dass das Thema Untervermietung noch nicht vom Tisch ist, ich mich aber zusätzlich auf die Suche nach einem Nachmieter machen werde.

Hierzu habe ich nun einige Fragen:
1. Wenn ich richtig informiert bin handelt es sich hierbei um eine unechte Nachmieterklausel? Ist diese gültig nachdem sie von der Tochter des Vermieters "i.A." unterschrieben wurde? In einem persönlichen Telefon mit der Frau des Vermieters ich Nachgang aber wie später auch erwähnt bereits Details zur Nachmieterfrage besprochen.
2. Man liest immer wieder von einem Urteil des LG Saarbrücken (LG Saarbrücken 13 BS 218/94 WM 95, 313) in welchem nur ein passender Nachmieter erforderlich ist. Ist das auch hier der Fall oder hat der Vermieter durch den Wortlaut der Nachmieterklausel tatsächlich Anspruch auf 3 potentielle Nachmieter?
3. Welchen Effekt hat diese Klausel im Falle einer unberechtigten Ablehnung eines (oder ggfls. drei, s. Frage 2) potentiellen Nachmietern? Kann ich zum potentiellen Eintrittstermin des abgelehnten Nachmieters den Mietvertrag kündigen und die Mietzahlung einstellen?
4. In einem Telefonat hat die Frau des Vermieters mir einige Einschränkungen mitgegeben, die sich nicht mit meinem Verständnis und anscheinend auch nicht mit der Rechtssprechung decken. Bspw. Soll der Mieter deutsch sein, nicht musizieren und mindestens einen höheren Bildungsabschluss besitzen. Sind diese Kriterien fÜr mich in irgendeiner Art bindend? Oder könnte ich (solvenz vorausgesetzt) auch eine griechische Bibliothekarin die in ihrer Freizeit Geige spielt vorschlagen?
5. Wie lange muss ich dem Vermieter Bedenkzeit einräumen, wenn ich einen (oder drei) potentielle Nachmieter vorschlage.
6. Muss ich irgendwelche Vorlaufzeiten einhalten oder kann ich einen Nachmieter zum 01.05. suchen. (übermittlung des potentiellen Nachmieters an den Vermieter würde am 28.03. geschehen).

Vielen Dank fÜr Ihre Auskunft.

25.03.2012 | 14:36

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatung:

1. Wenn ich richtig informiert bin handelt es sich hierbei um eine unechte Nachmieterklausel? Ist diese gültig nachdem sie von der Tochter des Vermieters "i.A." unterschrieben wurde?

Da die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, kommen Sie nicht vorzeitig aus dem Mietvertrag.
Ohne Vereinbarung nützt es auch nichts Nachmieter zu stellen.
Auf die nachträgliche unechte Nachmieterklausel müsste sich der Vermieter nicht einlassen.

Wenn die Tochter des Vermieters als Rechtsanwältin i.A. unterschrieben hat, so geht das in Ordnung.

2. Man liest immer wieder von einem Urteil des LG SaarbrÜcken (LG SaarbrÜcken 13 BS 218/94 WM 95, 313) in welchem nur ein passender Nachmieter erforderlich ist. Ist das auch hier der Fall oder hat der Vermieter durch den Wortlaut der Nachmieterklausel tatsächlich Anspruch auf 3 potentielle Nachmieter?

Ein Nachmieter genügt nur dann, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde.

Der Vermieter nimmt auf den Mietvertrag Bezug.
Falls es bereits eine Nachmieter-Vereinbarung ohen Nennung einer Zahl gibt, genügt ein geeigneter Nachmieter.

3. Welchen Effekt hat diese Klausel im Falle einer unberechtigten Ablehnung eines (oder ggfls. drei, s. Frage 2) potentiellen Nachmietern? Kann ich zum potentiellen Eintrittstermin des abgelehnten Nachmieters den Mietvertrag kÜndigen und die Mietzahlung einstellen?

Lehnt der Vermieter den Nachmieter unberechtigt ab, müssen Sie die Miete nicht weiter zahlen.
Sie sind dann so zu stellen, als ob Ihr Mietverhältnis beendet ist.

4. In einem Telefonat hat die Frau des Vermieters mir einige Einschränkungen mitgegeben, die sich nicht mit meinem Verständnis und anscheinend auch nicht mit der Rechtssprechung decken. Bspw. Soll der Mieter deutsch sein, nicht musizieren und mindestens einen höheren Bildungsabschluss besitzen. Sind diese Kriterien für mich in irgendeiner Art bindend? Oder könnte ich (solvenz vorausgesetzt) auch eine griechische Bibliothekarin die in ihrer Freizeit Geige spielt vorschlagen?

An die Vorgabe sind Sie nicht gebunden.

Der Nachmieter muss allein geeignet, d.h. wirtschaftlich in der Lage sein das Mietverhältnis fortzusetzen.

Ein ähnliches Einkommen, wie Sie es haben, kann vorausgesetzt werden.

5. Wie lange muss ich dem Vermieter Bedenkzeit einräumen, wenn ich einen (oder drei) potentielle Nachmieter vorschlage.

Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter eine Überlegunsfrist von bis zu drei Monaten.

6. Muss ich irgendwelche Vorlaufzeiten einhalten oder kann ich einen Nachmieter zum 01.05. suchen. (Übermittlung des potentiellen Nachmieters an den Vermieter wÜrde am 28.03. geschehen).

Die Überlegungsfrist (5.) des Vermieters ist zu berücksichtigen.

Finden Sie keinen Nachmieter und versagt der Vermieter eine Untervermietung ohne Grund, können Sie das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 25.03.2012 | 15:30

Vielen Dank für Ihre superschnelle Antwort. Ich habe noch zwei Fragen zum besseren Verständnis:

Zu 1)
Im Mietvertrag ist keine Nachmieterklausel enthalten. Die von mir erwähnte Textpassage:
"Wie bereits bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart, können Sie Ihren Mietvertrag dann vorzeitig kündigen, wenn Sie mir 3 den bisherigen Mietern ähnlich zuverlässige und ähnlich zahlungsfähige Nachmieterkandidaten vorschlagen"
wurde in der von der Tochter des Vermieters unterschriebenen schriftlichen Antwort auf meine schriftliche "Erlaubnisanfrage zur Untervermietung" gegeben. Er hat also statt eine Untervermietung (die er nicht will) abzulehnen mir nun diese Möglichkeit zur Nachmietersuche gegeben. Die in der Passage erwähnte Vereinbarung wurde nur mündlich getätigt. Hier war die Rede von einem Nachmieter.

- Ist das nun eine nachträglich gegebene unechte Nachmieterklausel oder nicht?
- Ich gehe davon aus, dass ich da ich den drei Nachmietern nicht widersprochen habe nun tatsächlich drei Kandidaten liefern muss.

Zu 5)
Wenn ich Kandidaten für den 01.05. vorschlage und der Vermieter diese vor Ende seiner Bedenkzeit ablehnt (bspw. am 10.04.) wäre ich ab dem 01.05. nicht mehr an die Mietzahlung gebunden? Oder reicht alleine der Fakt dass die von den Gerichten eingeräumte Bedenkzeit von bis zu 3 Monaten nicht möglich war aus um das ganze nichtig werden zu lassen.

Vielen Dank für Ihre Ergänzungen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.03.2012 | 16:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn es bei Vertragsschluss bereits eine Vereinbarung gab, dass Sie bei Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag können, handelt es sich nicht um eine nachträgliche Klausel.

Es handelt sich jedenfalls um eine unechte Nachmieterklausel, da Ihnen die Möglichkeit eingeräumt wurde vorzeitig das Vertragsverhältnis kündigen zu können

Ihr Schweigen führt nicht zur Vereinbarung nach den Vorgaben des Vermieters.

Der Inhalt der mündlichen Vereinbarung müssten Sie jedoch beweisen.


Wenn der Vermeiter sein Bednekzeit nicht ausnutzt und unbegründet einen geeigneten Nachmieter ablehnt, müssen Sie die Miete nicht weiter zahlen.
Sie sollten aber sicher gehen und drei potentielle Nachmieter benennen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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