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Wasserschaden Wohnzimmer

| 22.02.2012 18:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bräuchte eine Beratung hinsichtlich meines Wasserschadens in meiner Wohnung.

Kurz zum Vorfall:
Ich wohne in einem 6 – Parteien Mietshaus, in einer 2-Raum-Wohnung mit 50m².
Letzte Woche Mittwoch bemerkte ich kurz nach dem aufstehen, dass Decke und 2 Wände vom Schlafzimmer nass waren. Daraufhin rief ich den Vermieter an (gegen 8:20 Uhr) und dieser meinte er würde sich das erstmal anschauen und wäre gegen 9:30 Uhr vor Ort. Ich machte mich dann auf Spurensuche auf dem Dachboden, der sich über mir befindet. Das Problem war das kaputte Heizungsentlüftungsventil, aus dem statt Luft, Wasser kam. Davon machte ich sofort Bilder und schickte diese dem Vermieter, damit er nun auch die Ursache kennt. Ich bat ihn auch gleich darum jemand mitzubringen, der die Ursache wenigstens notdürftig abstellen kann. Das ignorierte er aber. Als er dann vor Ort war, kam nichts anderes heraus, das nicht schon fest stand: die Reparatur des Heizungsentlüftungsventils! Nachdem der Vermieter gegangen war und er jemand beauftragen wollte, wurde es immer schlimmer. Aus dem Heizungsentlüftungsventil sprudelte kochend heißes wasser nur so heraus und sogar die Sicherung haute es raus, weil Wasser in die Steckdosen gedrungen war, weil es hinter der Tapete wie ein Wasserfall herunter lief. Gegen 11:40 Uhr kam dann endlich jemand, der die Ursache reparierte. Gegen 14:00 Uhr rief ich dann den Vermieter nochmals an, zwecks der Mängelbeseitigung. Er versprach mir, dass sich in den nächsten Tagen, jemand von der Bautrocknung vorbeischauen würde. Dieser war vorgestern (Montag) vor Ort und stellte nochmals fest, dass Decke und die 2 Wände sehr feucht sind und dass wohl während der Trocknung die Decke an mehreren Stellen geöffnet werden muss. Sprich ich kann währen der Trocknung und anschließender Renovierung das Schlafzimmer nicht benutzen. Durch Zufall stellte er auch im Bad eine nasse Wand fest, die durch einen nicht behobenen Schaden im Treppenflur kommt.
Nachdem ich trotz Wasserschaden weiterhin im Schlafzimmer geschlafen hatte, bemerkte ich schon am Montag, dass ich mit Konzentrationsschwäche, Augenbeschwerden und Kopfschmerzen zu kämpfen hatte. Deshalb übernachtete ich auch gestern auswärts und siehe da, die Beschwerden sind heute (Mittwoch) weg. Ob dass an der z.Z. hohen Luftfeuchtigkeit von 70% - 80% liegt oder u. U. an einsetzendem Schimmel in der Zwischendecke oder hinter der Tapete, kann ich Ihnen nicht sagen. Dies schilderte ich auch dem Vermieter und er meinte nur, dass er kein Hotel oder ähnliches bezahlen werde, weil aus seiner Sicht, die Wohnung nicht unbewohnbar wäre.

Was ich nochmal besonders verdeutlichen möchte, das der Vermieter fahrlässig gehandelt hat, da der Schaden im Schlafzimmer wesentlich geringer ausgefallen wäre, wenn er gleich einen Handwerker mitgebracht hätte. Die nasse Wand im Bad hätte ich auch nicht, wenn der Schaden im Treppenflur, der seit 5 Monaten besteht, längst behoben worden wäre.

Nun zu meinen Fragen:
Kann der Vermieter verlangen, dass ich auf dem nicht ausziehbaren Sofa im Wohnzimmer schlafe?
Das Bett kann ich nicht in einen anderen Raum stellen, weil die Wohnung zu klein ist.
Sprich, habe ich ein Anrecht diesbezüglich Hotelkosten geltend zu machen?
Wenn ja, kann ich anstatt den Hotelkosten, auch eine geringere Pauschale geltend machen, wenn ich bei Freunden schlafe?
Wenn nein, kann ich auf jeden Fall während der Trockenlegung und Renovierung das Schlafzimmer nicht nutzen. Steht mir dann die Begleichung der Kosten zu?

In welcher Höhe kann ich eine Mietminderung geltend machen?
Schlafzimmer hat 14m².

Da ich die ganze Zeit kräftig im Schlafzimmer heize, kann ich diese Kosten beim Vermieter zusätzlich zur Mietminderung geltend machen?


Ich bin selbstständig, kann ich für den Tag des Wasserschadens und für die Tage, an denen ich vor Ort bin, Verdienstausfall verlangen?

Kann ich u.U. diese Rechtsberatung gegenüber dem Vermieter auch geltend machen?


Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Mietminderung § 536 BGB:

a.In welcher Höhe kann ich eine Mietminderung geltend machen?
Schlafzimmer hat 14m².

Ich erachte hier, unter Heranziehung des Grundsatzes der proportionalen Anpassung der Mietminderung zur tatsächlichen Tauglichkeitsminderung, eine Mietminderung von 10 % für angemessen.

b. Da ich die ganze Zeit kräftig im Schlafzimmer heize, kann ich diese Kosten beim Vermieter zusätzlich zur Mietminderung geltend machen?

Sofern Sie objektiv zu verstärktem Heizen bezwungen sind, können Sie die durch das stärke Heizen entstehenden höheren Kosten als Schadensersatz nach § 536 a BGB geltend machen sofern das objektiv erforderliche stärkere Heizen auf den Mangel zurückzuführen ist.

2. Schadensersatz:

a. Ersatz von Hotelkosten:

Sofern die Anmietung eines Hotels erforderlich sein sollte, können Sie diese Kosten als sogenannten Mangelfolgeschaden gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen, sofern der Mangel, der letztlich kausal zur notwendigen Anmietung eines Hotelzimmers geführt haben muss, auf ein Verschulden Ihres Vermieters beruht. Es muss somit bewiesen sein, dass der Wasserschaden auf dem Verschulden Ihres Vermieters beruht. Erforderlich wäre diese, wenn Sie tatsächlich aus gesundheitlichen Gründen nicht im Wohnzimmer übernachten könnten.

Sie können demgegenüber allerdings keinen fiktiven Schadensersatzanspruch für die Übernachtung bei Freunden gegenüber dem Vermieter geltend machen, da dieser Ihnen in diesem Fall keinerlei Schaden entstanden sein würde.

b. Ich bin selbstständig, kann ich für den Tag des Wasserschadens und für die Tage, an denen ich vor Ort bin, Verdienstausfall verlangen?

Sofern Sie tatsächlich einen Verdienstausfall konkret beziffern können, können Sie diesen als sogenannten Mangelfolgeschaden gem. § 536 a BGB gegenüber dem Vermieter geltend machen, sofern Sie diesen konkret beziffern und dessen Eintritt beweisen können, und dieser zudem kausal auf ein Verschulden Ihres Vermieters zurückzuführen ist. Es ist erforderlich nachzuweisen, dass der Wasserschaden auf ein Verschulden des Vermieters beruht.

c. Kann ich u.U. diese Rechtsberatung gegenüber dem Vermieter auch geltend machen?

Leider können Sie diese Beratungskosten nicht gegenüber dem Vermieter geltend machen. Eine mögliche Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung dieser Kosten ist §§ 280 I, III, 286 BGB. Hierbei könnten Sie diese Kosten aus dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens geltend machen. Allerdings ist hierzu Voraussetzung, dass Sie den Vermieter hinsichtlich der Mängelbeseitigung Anhand einer Mahnung gem. § 286 in Verzug gesetzt haben, was offenkundig hier nicht erfolgt ist. Eine Mahnung wäre entbehrlich, wenn Sie und der Vermieter einen kalendermäßig bestimmbaren Termin zur Mängelbeseitigung vereinbart hätten und der Vermieter diesen Termin nicht einhielte. Beide Voraussetzungen sind nicht gegeben.



Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und wünsche Ihnen in dieser Angelegenheit noch alles Gute

Mit freundlichen Grüßen

Marksen Ouahes
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 22.02.2012 | 21:44

Sehr geehrter Herr Ouahes,

danke für Ihre Antwort. Leider wurden meine Fragen nur teilweise beantwortet (nicht böse gemeint!).

1. Mietminderung
a. Die Mietminderung erachte ich, als sehr niedrig. Wenn ich 50m² Gesamtwohnfläche im Verhältnis zu 14m² setze, würde ich meines erachtens auf 28% Mietminderung kommen. Wie sehen Sie das?

b. Das verstärkte Heizen betrachte ich als notwendig, weil ich als Mieter zur Schadensbegrenzung beitragen muss und dementsprechend durch verstärktes Heizen die Schimmelgefahr verringern möchte.

2. Schadenersatz
Sie schreiben sehr oft in Ihrer Antwort, dass ich den Vermieter seine Schuld beweisen muss. Ich kenne das anders, das eine von der Rechtsprechung entwickelte sog. Beweislastumkehr, zu meinen Gunsten greift, wonach nicht ich das Verschulden des Vermieters beweisen müsste, sondern der Vermieter sich entlasten müsste. Insoweit müsste er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er nicht zumindest leicht fahrlässig gehandelt hat. Sehen Sie das anders?

a. Hotelkosten
Da ich als Mieter verpflichtet bin, die Kosten so gering wie nötig zu halten, ist es meines erachtens nach günstiger bei Bekannten zu übernachten, wie im Hotel. Natürlich entstehen bei der Übernachtung bei Bekannten Kosten, da ich diesen natürlich ein Entgelt geben müsste und die Fahrtkosten dahin müssten auch beglichen werden. Aus diesen Punkten heraus würde ich eine Pauschale erstellen. Die nicht fiktiv ist, sondern real.

b. Verdienstausfall
Ich gebe Ihnen mit Ihrer Antwort im Angestelltenverhältnis recht. Ich finde aber im Bereich der Selbstständigkeit sieht das anders aus, weil ich bemüht bin, in meiner Tätigkeit mir jeden Tag neue Aufträge zu suchen und ich diese an den genannten Tagen nicht ausüben oder für diese suchen kann! Deshalb könnte ich in dieser Hinsicht auch keine Beweise darlegen. Der Beweis liegt einfach an meiner Tätigkeit und den Schaden kann man meiner Meinung nach nur nach dem sonstigen Durchschnittverdienst pro Tag beziffern.

Leider wurde auf eine Frage überhaupt nicht eingegangen:
Kann der Vermieter verlangen, dass ich auf dem nicht ausziehbaren Sofa im Wohnzimmer schlafe?
Das Bett kann ich nicht in einen anderen Raum stellen, weil die Wohnung zu klein ist.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.02.2012 | 22:23

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:


1.Mietminderung

a. Die Mietminderung erachte ich, als sehr niedrig. Wenn ich 50m² Gesamtwohnfläche im Verhältnis zu 14m² setze, würde ich meines erachtens auf 28% Mietminderung kommen. Wie sehen Sie das?

Hinsichtlich der Mietminderung haben Sie natürlich Recht. Meine diesbezügliche Angabe war aufgrund einer überlesenen Angabe (Zwei-Zimmer-Wohnung) nicht korrekt. Wofür ich mich hier nochmal entschuldigen möchte. 28 % erachte ich hier selbstverständlich unter Berücksichtigung der Gesamtwohnfläche ebenso als angemessen.

b. Das verstärkte Heizen betrachte ich als notwendig, weil ich als Mieter zur Schadensbegrenzung beitragen muss und dementsprechend durch verstärktes Heizen die Schimmelgefahr verringern möchte.

Auch hier haben Sie natürlich Recht, sodass Sie die aufgrund des verstärkten Heizens Ihnen entstehenden Mehrkosten gem. § 535 a BGB als Schadensersatz gegenüber ihrem Vermieter geltend machen können.

2.Schadenersatz

a. Verschuldensnachweis

Die Voraussetzungen des § 535 a BGB als der hier einschlägigen Norm, nach der Sie generell Schadensersatz wegen eines Mangels an der Mietsache fordern können, hat nach den allgemeinen Grundsätzen der Mieter nachzuweisen. Jedoch muss sich der Vermieter hinsichtlich der Ursachen für Mängel die aus seinem Herrsch – und Einflussbereich im Hinblick auf ein etwaiges Verschulden entlasten (Palandt § 536 a Rn.11). Vorliegend entsprang die Ursache des hier in Rede stehenden Mangels aus dem Hersch – und Einflussbereich Ihres Vermieters, sodass er sich in Ihrem Fall tatsächlich entlasten muss.

b.Hotelkosten

In diesem Fall wären die Kosten, die Sie für die Übernachtung und die Fahrtkosten aufbringen müssen nach § 535 a BGB vom Vermieter zu kompensieren.

c.Verdienstausfall

Sofern Sie einen Durchschnittsverdienst pro Tag nachweisen können reicht dies natürlich völlig aus.

d.Kann der Vermieter verlangen, dass ich auf dem nicht ausziehbaren Sofa im Wohnzimmer schlafe?

Grundsätzlich kann der Vermieter nicht verlangen, dass Sie auf dem nicht ausziehbaren Sofa schlafen müssen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und entschuldigen Sie die Missverständnisse, die zu einer eher unbefriedigenden ersten Antwort führten.

Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.03.2012 | 11:12

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"Leider kam nur eine Pauschalantwort und es wurde nicht wirklich auf mein Thema eingegangen. Mir kam es eher so vor, als würde ich dem Anwalt die Antworten geben. Schade."