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Wohnraumnutzung nach § 13 BauNVO in Verbindung mit § 8 BauNVO

11.02.2012 10:35 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


19:33

Ich beabsichtige ein Wohnhaus in einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO: Gewerbegebiete zu erwerben.
Der Verkäufer hat nach § 8 BauNVO: Gewerbegebiete das Wohnhaus bewohnt,nach Aufgabe des Gewerbebetriebes durch den Verkäufer wurde ihm die Wohnraumnutzung entzogen .Das Wohnhaus,flurstückmäßig getrennt vom gewerblichen Teil, soll nun veräußert werden.
Der flurstückmäßig getrennte gewerbliche Teil,der die Nutzung des Wohnhauses nach § 8 Abs. 3 Ziffer 1 begründete,wurde bereits veräußert.
Ich bin seit über 25 Jahren freiberuflich in einem „Katalogberuf" der freien Berufe tätig und werde auch so fiskalisch erfasst.
Nach § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe „Gebäude und Räume für freie Berufe" sind für die …"Berufsausübung freiberuflich Tätiger ( …) in den Baugebieten nach §§ 4a bis 9 auch Gebäude zulässig.
Einschränkungen der Nutzung von Wohngebäuden wie in § 8 Abs. 3 Ziffer 1 in Bezug auf „Zuordnung,Fläche und Baumasse" gegenüber dem gewerblich genutzten Anteil sind in § 13 Bau NVO nicht explizit erwähnt,lediglich das Wort „zulässig" könnte Interpretationsmöglichkeiten einer Wohnraumnutzung in Verbindung mit der Ausübung eines freien Berufes geben.
Ein freier Beruf ist defintionsgemäß kein Gewerbe.
Frage:
1.Muß die Baubehörde nach § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe der Nutzungsänderung eines nach § 8 BauNVO: Gewerbegebiete genehmigten Wohnhauses in Verbindung mit einer unter 50%tigen freiberuflichen Nutzung der Wohnfläche zustimmen?
2.Aus welchen Gründen kann die Baubehörde eine solche Nutzungsänderung verweigern?
3.Ist die Formulierung nach § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe „ist zulässig" eine „Kann-Zustimmung- aber Muss-nicht-Zustimmung- Auslegungsmöglichkeit" der Baubehörde.
4.Hat ein Widerspruch nach einem ablehnenden Nutzungsänderungsantrag auf der Grundlage des § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe ausreichende Erfolgsaussichten, gibt es in diesem Zusammenhang frühere Rechtsentscheidungen?

11.02.2012 | 11:53

Antwort

von


(175)
Bönischplatz 11
01307 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: http://www.jagenburg.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


vorab ist auszuführen, dass für eine genaue Antwort folgendes einer Klärung bedarf:

Wo liegt das Grundstück örtlich und bauplanungsrechtlich.
Örtlich ist von Belang, um mögliche örtliche Bausatzungen und den Bebauungsplan zu prüfen.

Bauplanungsrechtlich ist von Belang ob ein einfacher oder qualifizierte Bebauungsplan vorliegt.

Ich gehe zunächst von einem qualifizierten Bebauungsplan ohne besondere städtebauliche Satzung aus.

"Ein freier Beruf ist defintionsgemäß kein Gewerbe."

Dafür besteht die Verweisung des § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe . Freie Berufe werden somit einem Gewerbe gleichgestellt.

"1.Muß die Baubehörde nach § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe der Nutzungsänderung eines nach § 8 BauNVO: Gewerbegebiete genehmigten Wohnhauses in Verbindung mit einer unter 50%tigen freiberuflichen Nutzung der Wohnfläche zustimmen?"

Nein muss sie nicht, § 8 BGB: Wohnsitz nicht voll Geschäftsfähiger sagt explizit "untergeordnet", mithin muss die Gewerbefläche mehr als 50 % betragen.
Aber es besteht die Möglichkeit eine Ausnahme nach § 31 BauGB: Ausnahmen und Befreiungen zu beantragen. Dies jedoch unter der Prämisse, dass die Wohnnutzung nach § 8 BauNVO: Gewerbegebiete schon eine Ausnahme darstellt!, insofern sollten Sie mit fachkundiger Hilfe eine Bauvoranfrage auf diesen Punkt begrenzt stellen.

Hinweis: Eine Ausnahme wird NUR auf Antrag geprüft, mithin nicht von "Amts wegen".

Den Kaufvertrag sollten Sie NUR unter der Bedingung der Genehmigung unterzeichnen, besser aufschieben.

"2.Aus welchen Gründen kann die Baubehörde eine solche Nutzungsänderung verweigern?"

Aus Gründen die in den Festsetzungen des Bebauungsplan aufgeführt sind. Aus Gründen des fehlenden Überwiegens gewerblicher Nutzung und aus Gründen des Ausnahmecharakters des § 8 BauNVO: Gewerbegebiete .

"3.Ist die Formulierung nach § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe „ist zulässig" eine „Kann-Zustimmung- aber Muss-nicht-Zustimmung- Auslegungsmöglichkeit" der Baubehörde."

Nein. Die Formulierung ist, wie Sie richtig schrieben, "...(ist)sind ...zulässig" keine Ermessensentscheidung. Soweit die Tatsachen des § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe vorliegen, ist dieser anzuwenden. Es kann Ihnen die freiberufliche Tätigkeit statt Gewerbe nicht vorgehalten werden. Es erfolgt im Weiteren nur eine Betrachtung nach dem Bebauungsplan, einer örtlichen Bausatzung oder einer Ausnahme des § 8 BauNVO: Gewerbegebiete bzw. einer beantragten Ausnahme nach § 31 BauGB: Ausnahmen und Befreiungen .

"4.Hat ein Widerspruch nach einem ablehnenden Nutzungsänderungsantrag auf der Grundlage des § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe ausreichende Erfolgsaussichten, gibt es in diesem Zusammenhang frühere Rechtsentscheidungen?"

Die Erfolgswahrscheinlichkeit ist von den genannten bzw. noch nicht vorgetragenen Einzelumständen abhängig.
Das Ermessen der Behörde kann dann vom Gericht ersetzt werden, wenn nur eine richtige Entscheidung ergehen kann (Ermessensreduzierung auf Null). In allen anderen Fällen kann das Gericht (nur) ein fehlerhaftes Ermessen feststellen und die Behörde zur Ausübung eines (erneuten) Ermessens unter Berücksichtigung der Auffassung des Gerichtes verpflichten.

Rechtsfolge ist ein möglicher Pyrrhussieg. Sie gewinnen vor Gericht, aber die Behörde übt (diesmal) richtig ihr unter Berücksichtigung der Auffassung des Gerichts vorgegebenes Ermessen aus.

Sollten Sie einen Ablehnungsbescheid erhalten haben, sollten Sie diesen von einem Anwalt prüfen lassen. Beachten Sie die Rechtsmittelfrist von einem Monat!! Je nach Bundesland ist dagegen Widerspruch oder Klage zu erheben.

Gern stehe ich Ihnen hierbei zur Verfügung. Die Entfernung spielt aufgrund moderner Kommunikation keine Rolle mehr.

-----------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.


Rechtsanwalt Heiko Tautorus

Rückfrage vom Fragesteller 11.02.2012 | 18:26

Die Beantwortung trifft m.E. nicht den Kern der Sache oder der Verweis auf § 8 BauNVO: Gewerbegebiete in Verbindung mit § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe war verwirrend.
Relevant ist m.E. nicht der § 8 BauNVO: Gewerbegebiete nachdem die Nutzung des Wohnhauses erlaubt war,sondern ausschließlich die zukünftige Nutzung nach § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe .
Ich bin nicht Ihrer Meinung,daß § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe auf eine Gleichstellung von Freien Berufen und Gewerbe verweist, ich sehe diese umgekehrt:
Die Überschrift des § 13 lautet „§13 Gebäude und Räume für freie Berufe" und die Formulierung des § 13 lautet : „Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender,die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben(…..) sind (…) auch Gebäude zulässig".
Wäre Ihre Annahme richtig,daß § 13 Freie Berufe dem Gewerbe gleichstellt sind ,dann müsste im Gesetztestext zuerst in der Reihenfolge der „solche Gewerbetreibende" genannt werden, "der seinen Beruf ähnlich dem freien Beruf ausübt" und dann erst der „freie Beruf",der dem Gewerbe gleichgestellt wird.
Eine möglicherweise Gleichstellung von Freiem Beruf und Gewerbe verbietet sich schon aus der Unterscheidung nach § 18 EStG ,explizit in den Unterschieden in z.B. Gewerbeordnung und Gewerbesteuer
FAZIT IST DAHER: FREIE BERUFE ÜBEN KEIN GEWERBE ODER GEWERBEBETRIEB AUS.
Ist diese Schlußfolgerung richtig,dann ist § 8 BauNVO: Gewerbegebiete für freie Beruf nicht anwendbar,denn § 8 BauNVO: Gewerbegebiete schränkt die Nutzung von Wohnraum aber explizit nur "Wohnungen (…) die dem Gewerbebetrieb zugeordnet (…) sind" ein, ein freier Beruf hat (s.o.) kein Gewerbe bzw. Gewerbebetrieb.
Ihre Antwort zu Frage 1) ist daher nicht nachvollziehbar.Diese Antwort bezieht sich auf einen Nutzungsänderungantrag nach § 8 BauNVO: Gewerbegebiete ,dann stimmt die Antwort"…aber nür für Gewerbetreibende…".Meine Frage bezog sich aber auf einen Nutzungsänderungsantrag nach § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe .
Ihre Antwort zu Frage 2) ist ebenfalls nicht nachvollziehbar,im Prinzip beziehen Sie sich mit der Antwort auch hier auf § 8 BauNVO: Gewerbegebiete ,
daher noch einmal: Freie Beruf sind kein Gewerbe,daher kann m.E. § 8 BauNVO: Gewerbegebiete garnicht zur Anwendung kommen…
Ihre Antwort zu Frage 3) vermischt m.E. wiederum "Freier Beruf" mit "Gewerbe". Sie schreiben ,die Wortwahl im Gesetzestext „ist zulässig" lässt nach Ihrer Auffassung nach § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe keine Ermessensentscheidung der Baubehörde zu,verweisen gleichzeitig jedoch wieder auf § 8 Abs. 3 Ziffer 1 BaunVO d.h. auf Gewerbe.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.02.2012 | 19:33

Sehr geehrter Fragesteller,

es ist für den Anwalt natürlich immer schwierig, die richtige Tiefgründigkeit, die der Fragesteller erwartet zu treffen.

Richtig ist, dass § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe einen selbständigen Anspruch ergibt. Dies jedoch nur, soweit es sich um die reine freiberufliche Tätigkeit handelt. Sobald die Nutzungsart Wohnen hinzutritt, ist dies nach dem zugrunde liegenden Gewerbegebiet zu betrachten.
Die Bezeichnung "wohnartige" darf dabei nicht mit der Nutzungsart "Wohnen" verwechselt werden.

Sie haben in Ihrem Sachverhalt, was wohl auch von Ihnen gewollt ist, eine Mischnutzung von Wohnen und Freie Berufe angegeben.

Wenn Sie Ihren Antrag allein auf § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe stützen, sind Sie draußen. § 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe gewährt Ihnen kein Anspruch auf die Nutzungsart "Wohnen".

Es ist umstritten, ob § 8 BauNVO: Gewerbegebiete in diesem Falle analog anwendbar ist. Allein dieser Paragraf ermöglicht im Gewerbegebiet (außer einer weiteren Festsetzung über den Bebauungsplan) eine Mischnutzung mit der Nutzungsart "Wohnen".

Wenn Sie also der Analogie (hier war ich insofern ungenau, ich sagte gleichgestellt) Freie Berufe = Gewerbe im Sinne des § 8 BauNVO: Gewerbegebiete (selbst) widersprechen, werden Sie mit dieser Aussage vor der Baubehörde sich "ein Bein stellen". Sie werden sich mit dieser Argumentation selbst um eine mögliche Ausnahme bringen.

So hat dies zuletzt der Bay. VGH , Urteil vom 2. January 2008 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20BV%2004.2737" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Bayern, 02.01.2008 - 1 BV 04.2737: "Wohnartige" freiberufliche Nutzung im Gewerbe...">1 BV 04.2737</a> in ZfBR 2006, 598 gesehen.

Leitsatz: "Die Errichtung von vier für eine "wohnartige" freiberufliche Nutzung ("Wohnen und Arbeiten unter einem Dach") bestimmten "Lofts" in einem ehemaligen Fabrikgebäude widerspricht der Eigenart eines nicht eingeschränkten Gewerbegebiets."

Der Leitsatz ist insoweit ungenau, als die freiberufliche Tätigkeit selbst schon als wohnartige Nutzung gilt. In dem vorliegende Fall, wie in Ihrem, trat zu dieser freiberuflichen wohnartigen Nutzung die Nutzungsart "Wohnen" hinzu.

Richtiger, das zeigt auch der Auszug aus den Gründen, hätte es lauten müssen: "Die Errichtung von vier für eine freiberufliche und wohnliche Mischnutzung...."

Auszug: "Die genehmigte Verbindung von freiberuflicher Nutzung und Wohnen "unter einem Dach" ist in dem Gewerbegebiet nicht zulässig. Das VG hat die Frage, ob das Wohnen in entsprechender Anwendung von § 8 BauNVO: Gewerbegebiete ausnahmsweise (§ 31 BauGB: Ausnahmen und Befreiungen ) zugelassen werden darf, in den Vordergrund gerückt und verneint. Nach Auffassung des Senats ist schon die freiberufliche Nutzung, die nach Auffassung der Beigeladenen und des Beklagten den Standort im (faktischen) Gewerbegebiet rechtfertigt, unzulässig, weil sie in der genehmigten Form der Eigenart dieses Gebiets widerspricht ((§ 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile in Verbindung mit § 8 und) § 15 BauNVO: Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen )."

Sie sehen die Rechtsprechung befasst sich mit Ihrer Situation. Sie hat dieser Nutzung aber eine Absage erteilt.

Ein anderes Verwaltungsgericht kann dies auch anders sehen, da es noch nicht vom BVwerG in diesem Blickwinkel entschieden ist.

Soweit Sie aber selbst die Analogie bestreiten, wird auch der normale Sachbearbeiter der Baubehörde Ihrem Anliegen eine Absage erteilen. Auf diesen kommt es aber an. Wenn Sie diesen überzeugen, wird kein Gericht die Entscheidung (außer durch einen bösen Nachbarn) kontrollieren und sie hätten gewonnen.

Soweit Sie schon eine Ablehnung erhalten haben und Ihre Argumente den hier vorgetragenen entsprechen, wird es schwierig, jetzt die Baubehörde vom "Gegenteil" zu überzeugen.


Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

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