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Kann ich die Miete wegen Schimmel kürzen und wenn ja um wieviel?

| 28.01.2012 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne seit September 2006 in einer Mietwohnung in Berlin. Größe 62 m², Miete warm 543,- €. Seit ca. September 2011 habe ich in zwei Räumen Schimmel festgestellt. Ich habe den Schaden bisher meinem Vermieter, einem Rechtsanwalt, bislang nicht mitgeteilt. Nun meine Fragen:
1. Habe ich mich mit dem Nichtmelden richtig verhalten?
2. Wie kann ich beweisen, dass der Schaden nicht durch mich verursacht wurde?
3. Kann ich die Miete kürzen und wenn ja um wieviel?

Mit freundlichen Grüßen
A. F.

Sehr geehrte Ratsuchende,

schönen guten Abend und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Nach den gesetzlichen Vorschriften ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in gebrauchsfreiem Zustand zu erhalten. Treten also während der Mietzeit Mängel auf, so hat der Vermieter diese grundsätzlich zu beseitigen.

Auch die Bildung von Schimmel zählt zu diesen Mängeln, so dass der Mieter verschiedene Rechte gegen den Vermieter geltend machen kann, unter anderen kann der Mieter in der Zeit, in der der Mangel besteht, die Miete mindern.

Tritt der Mangel, also hier die Schimmelbildung, während der Mietzeit auf, so muss der Mieter gem. § 536 c Abs. 1 BGB dem Vermieter jedoch zunächst UNVERZÜGLICH nach Entdecken des Mangels diesen anzeigen.

Erfolgt wie in Ihrem Fall eine solche Anzeige nicht, so ist der Mieter dem Vermieter zum Ersatz des hieraus entstehenden Schadens verpflichtet. Da sich ein Schimmel im Laufe der Zeit weiter ausbreitet und gegebenenfalls auch die Substanz des Mauerwerkes weiter angreifen kann, sollten Sie schon im Eigeninteresse Ihrem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen, um zu verhindern, dass hier Schäden entstehen.

Hätte der Vermieter den Mangel beheben können, so können Sie für die Zeit, in dem Sie Ihrem Vermieter den Mangel nicht angezeigt haben, kein Minderungsrecht geltend machen, da Sie Ihrem Vermieter nicht die Möglichkeit gegeben haben Abhilfe zu schaffen, § 536 c Abs. 2 Nr. 1. BGB .

Auch die weiteren, Ihnen zustehenden Rechte, wie das Verlangen von Schadenersatz oder erleichterte Kündigungsmöglichkeiten sind in der Zeit, in der der Mangel nicht angezeigt wird blockiert, § 536 c Abs. 1 Nr. 2 und 3 BGB .

Liegt ein beachtlicher Mangel vor, so schulden Sie als Mieter für den Zeitraum, in welchem die Mietsache mit der Mangel behaftet ist, nur einen geminderten Mietzins ( vorausgesetzt die Mängelanzeige an den Vermieter ist erfolgt ).

Für die Berechnung der Minderung ist dabei die Bruttomiete ( Mietzins einschließlich Nebenkosten ) maßgeblich, BGH, Urteil vom 06.04.2005.

Um wie viel Prozent Sie die Miete mindern können, hängt vom Einzelfall ab, also vom Ausmaß und der Intensität des Schimmelbefalls. Die Quote kann bei geringem Befall von 5-10%, über 20%, LG Osnabrück, Urteil vom 02.12.1998 - 11 S 277/88 , WM 1989, S. 370 ( Schimmel in Wohn- Schlaf- und Badezimmer ) und 50 % LG Hamburg, ZMR 2008, 456 ( Schimmel in Wohnzimmer ) bis zu 100% gehen, AG München, Urteil vom 11.06.2010 (412 C 11503/09 ).

Dies kann ich von hier aus leider nicht abschließend beurteilen bzw. besser eingrenzen.

Für eine Schimmelbildung bestehen grundsätzlich zwei Ursachen. Entweder ist die Bausubstanz mangelhaft, dann fällt dies in die Sphäre des Vermieters oder der Schimmel ist durch unzureichendes Lüften entstanden. Das ist dann Sache des Mieters.

Kommt es zu einem Streit mit der Vermieter, muss dies letztlich durch ein Sachverständigengutachten entschieden werden.

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache mangelfrei ist, der Feuchtigkeitsschaden also nicht auf Bau- oder Konstruktionsfehler oder den Zustand des Gebäudes zurückzuführen ist. Kann er dies – z.B. durch ein Sachverständigengutachten – beweisen, muss der Mieter darlegen, dass er für den Schaden nicht verantwortlich ist.

Treten in einer Wohnung also Schimmelschäden auf, so muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Schäden ihre Ursache nicht in der Bausubstanz des Hauses haben. Erst wenn er dies nachgewiesen hat, muss der Mieter seinerseits beweisen, dass er die Schäden nicht verschuldet hat, z. B. durch unzureichendes Lüften (LG Hamburg, 307 S 39/09 , Urteil vom 17.9.2009).

Zusammenfassend kann man Ihre Frage also kurz wie folgt beanworten.
1. Nein, Sie haben sich nicht richtig verhalten. Sie müssen den Schimmelbefall Ihrem Vermieter unverzüglich anzeigen!
2. Sie müssen erst mal nichts beweisen, Ihr Vermieter muss beweisen, dass der Schimmel nicht auf Baumängel zurückzuführen ist.
3. Ja, Sie können die Miete, nach erfolgter Mängelanzeige, mindern, wenn der Mangel, also der Schimmelbefall, weiter besteht. Die Höhe ist einzelfallabhängig und richtet sich nach dem Ausmaß des Befalls: Geringer Befall 5-20%, mittlerer 20-50%, starker über 50% ( als grobe Orientierung- aber bitte beachten: Dies ist immer eine Einzelfallentscheidung ).

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und einen Überblick über die rechtliche Lage gegeben.

Schönen Abend noch für Sie!

Mit freundlichen Grüßen aus Achim,

Moritz Kerkmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.01.2012 | 00:53

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Der Anwalt kam sehr zynisch daher und ich hatte den Eindruck, als würde er die Schuld bei mir suchen.

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Stellungnahme vom Anwalt:

Schönen guten Morgen,

Ihre Bewertung kann ich nicht nachvollziehen. Ich habe Ihre Frage sehr ausführlich und umfassend beantwortet. Warum Sie den Eindruck bekommen haben, ich sei zynisch und suche die Schuld bei Ihnen, ist mir schleierhaft.

Wenn das Gesetz vorschreibt, dass Sie einen Mangel unverzüglich anzeigen müssen und diese Anzeige nicht erfolgt, ergeben sich leider nun einmal die gesetzlichen vorgegebenen Folgen.

Das Aufzeigen dieser Folgen hat mir einer Schuldzuweisung jedoch nichts zu tun.

Schade, dass Sie etwaige Missverständnisse nicht durch eine kostenlose Nachfrage versucht haben zu klären.

Mit freundlichen Grüßen,

Moritz Kerkmann
Rechtsanwalt