Baulast / Notweg / Nutzungsentgelt / Baugenemigung

Sehr geehrte Damen und Herren,

zu folgendem Fall benötigen wir Ihre Unterstützung, alle genannten Haus-, Flurstück- und Blatt-Nummern stimmen aus Gründen der Anonymität nicht mit der Realität überein.
Es geht hier darum, ob die Ansprüche des Grundstückseigentümers berechtigt sind und wir als Nutznießer des fremden Weges diese akzeptieren müssen.

Zunächst die Situation vor Ort:
Meine Frau und ich sind seit November 2005 Eigentümer eines Wohnhauses Musterstraße 10 auf dem Hinterland-Grundstück in NRW (Flurstück C).

Von der öffentlichen Straße Musterstraße aus gesehen sieht die Grundstückfolge wie folgt aus:
1. das unmittelbar an der Straße liegende Grundstück A, Wohnhaus Nr. 12)
2. dahinter das Hinterliegergrundstück unseres Nachbarn Familie F, Grundstück B, dort hat die Familie F 2006 ein neues Wohnhaus Nr. 10b gebaut.
3. Wiederum dahinter unser o.g. Grundstück C mit Wohnhaus 10.

Von der öffentlichen Straße gesehen verläuft rechts an allen genannten Grundstücken vorbei der in dem Besitz der Fam. F (Eigentümer von Grundstück B) befindliche Privatweg Flurstück W (ca. 80m lang), den wir auch mitbenutzen, um unser Wohnhaus zu erreichen. Eine andere Möglichkeit existiert nicht.

Die Fam. F. war zum Zeitpunkt unseres Kaufes von Nr. 10 bereits Eigentümer des Weges W und des Grundstücks B. Dies wussten wir zum Zeitpunkt unseres Kaufes, haben es jedoch nicht für Notwendig gehalten, Kontakt zu der Fam. F vor und während der Kaufphase aufzunehmen.

In dem Weg des Nachbarn F liegen auch unsere Versorgungsleitungen für unser Haus, inkl. des Anschlussschachts mit einer Wasseruhr.

Wir erreichen unser Wohnhaus nur über unseren Weg W. Dieser Weg W ist lediglich mit einer öffentlich-rechtlichen Baulast behaftet (Blatt Nr. 98), eine Grunddienstbarkeit oder sonstige Vereinbarungen gibt es nicht.

Die Baulast im Blatt Nr. 98 lautet: "Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks W auf dem vorgenannten Weg zugunsten des jeweiligen Eigentümers, der jeweiligen Bewohner, Besucher und Benutzer des Grundstücks Musterstadt, Musterweg 10 (Gemarkung G, Flur 2, Flurstück C) eine Fläche zum Befahren mit PKW und zum Begehen, soweit dies zum Erreichen und Verlassen des vorgenannten Grundstückes erforderlich ist, zur Verfügung zu stellen. Die Begünstigten sind berechtigt, die Wegfläche jederzeit zu benutzen".


Die Situation stellt sich für uns wie folgt dar:
1. Unser im vergangenen Jahr erworbenes Wohnhaus ist leitungstechnisch erschlossen, aber es fehlt in der Tat eine Baugenehmigung. Es existiert nur die Baulast, auch keine Grunddienstbarkeit. Auf beide Umstände hatte uns der Nachbar F, als er uns erstmalig zufällig auf dem Weg im Rahmen einer Hausbesichtigung antraf, hingewiesen, noch bevor wir den Kaufvertrag unterzeichnet hatten. Die fehlende Baugenehmigung hatte ihm die Stadt sogar bestätigt.

2. Nun hatte uns der Nachbar F vor einigen Monaten zum Beginn seiner Bauphase schriftlich darauf hingewiesen, dass er auf ein Nutzungsentgelt für unsere Wegemitnutzung bis zum Abschluss seines Bauvorhabens verzichtet, weil evtl. einige Einschränkungen durch Baufahrzeuge etc. für uns zu erwarten wären und uns eine Vereinbarung vorgelegt, in der die Höhe des Nutzungsentgeltes nach Beendigung der Bauphase beschrieben wurde und von uns per Unterschrift als einverstanden zurückgegeben werden sollte.
Bei der Höhe des Nutzungsentgeltes (rd. 40€ / Monat) bezieht er sich auf Auskünfte des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstücke in unserem Landkreis.
Auf dieses Schreiben haben wir nicht reagiert.

3. Wir haben unsererseits einen Bauantrag für ein weiteres Wohnhaus auf unserem Grundstück gestellt (für unseren Sohn), allerdings den Nachbar F darüber nicht weiter in Kenntnis gesetzt. Wir haben jedoch keine Baugenehmigung erhalten, weil der Nachbar F wohl gegenüber der Stadt nicht zu einer Erweiterung der bestehenden Baulast bereit gewesen ist, was aber unbedingt zur Erschließung notwendig gewesen wäre.

4. Nachdem nun der Nachbar F sein Haus fertig gebaut hat, haben wir eine schriftliche Mitteilung von ihm erhalten. Darin steht sinngemäß, dass er uns als Baulast-Begünstigte gegenüber bereit wäre, der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung aus der Baulast nachzukommen, allerdings dafür das o.g. Nutzungsentgelt zum 15. jeden Monats überwiesen haben möchte. Mit dem Nutzungsentgelt seien jedoch keinerlei Wartungs- und Instandhaltungsaufwände am Weg abgegolten, ferner müssten wir Reparaturen in den Versorgungsleitungen, die im Weg des Nachbarn verlaufen, selber tragen. Zudem weist er uns darauf hin, dass wir kein Leitungsrecht hätten.

5. Wir benutzten seit unserem Einzug den Briefkasten, der in dem Gittertor auf und am Beginn des Weges W fest integriert ist. Die Schlüssel dazu hatten wir von unseren Vorbesitzern erhalten, den Schlüssel der Toranlage allerdings von unserem Nachbarn F. Der Nachbar F duldete die Nutzung des Briefkastens (auf dem auch unsere Hausnummer steht) bisher, da er bisher selbst noch nicht dort gewohnt hat. Nun hat er uns in dem Schreiben ebenfalls darauf hingewiesen, dass die Toranlage in seinem Besitz und Eigentum ist und der darin integrierte Briefkasten ebenfalls. Und der Nachbar F möchte ab Oktober den Briefkasten selber nutzen und erwartet von uns die Aushändigung der Schlüssel, mit Hinweis auf eine mögliche neue Briefkastenanlage, an der wir uns jedoch hälftig beteiligen müssten.

6. Ich muss lt. meinem Arbeitsvertrag innerhalb von 15 Minuten meinen Arbeitsplatz von zu Hause aus erreichen. Während der Bauphase des Nachbarn F stand das Tor ständig offen, nun möchte er es wieder abschließen, was für uns ein gewisses Hindernis darstellt, es könnte ja auch mal sein, dass das Tor nicht mehr öffnet oder beschädigt wird und wir so mit dem PKW nicht mehr über den Weg W die öffentliche Straße und ich somit nicht meinen Auflagen im Arbeitsvertrag nachkomme könnte.

Folgende Fragen haben wir zu der Situation:
a) Müssen wir das Nutzungsentgelt akzeptieren?
b) Haben wir aufgrund der nicht vorhandenen Baugenehmigung (trotz Baulast) für unser Haus lediglich ein Notwegerecht?
c) Haben wir in der Tat kein Leitungsrecht?
d) Müssen wir Reparaturen an den von uns genutzten Leitungen im Weg W selber tragen?
e) Sind wir dazu verpflichtet, den von uns mit genutzten Weg W ebenfalls im Winter Schnee- und Eisfrei zu halten (Streu- und Räumpflicht) und würde dies insbesondere bei einem Notwegerecht gelten? Oder muss der Eigentümer F ausschließlich alleine dafür sorgen?
f) Müssen wir die Nutzung des Briefkastens durch den Nachbarn akzeptieren, auch wenn unsere Hausnummer dort drauf ist und müssen wir ihm die Schlüssel aushändigen? Kann der Nachbar das Schloss des Briefkastens tauschen lassen, sofern wir die Schlüssel nicht zurückgeben würden (Brief- und Postgeheimnis)?
g) Kann ich aufgrund meines Arbeitsvertrages meinen Nachbarn F dazu verpflichten, dass genannte Tor ständig offen zu halten?


Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragestellender