WEG: Kostenübernahme bei Sondernutzungsrecht (Garten)

Question

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus insgesamt sieben Wohneinheiten. Zu den zwei Wohneinheiten im Erdgeschoss gehört jeweils ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche (im Folgenden: „Garten A" und „Garten B").

Im Garten A sind mittlerweile relativ hohe Bäume und Sträucher vorhanden, welche dazu führen, dass nur noch sehr wenig (Sonnen)-Licht in den Garten B gelangt. Darüber hinaus wachsen auch Teile der genannten Bäume und Sträucher in den Garten B hinein.

Der Nutzungsberechtigte des Garten B möchte diese Beeinträchtigungen nunmehr nicht weiter hinnehmen und verlangt, dass die Bäume und Sträucher im Garten A entfernt oder zumindest deutlich zurückgeschnitten werden.

Der Nutzungsberechtigte des Garten A befürwortet eine derartige Maßnahme grundsätzlich, da auch er der Auffassung ist, dass die Bäume in „seinem" Garten mittlerweile zu hoch gewachsen sind. Zu einer alleinigen Kostenübernahme ist er jedoch nicht bereit, da die Gartenfläche trotz des zu seinen Gunsten eingeräumten Sondernutzungsrechts weiterhin zum Gemeinschaftseigentum gehört. Hieraus ergibt sich seiner Auffassung nach, dass die Eigentümergemeinschaft zur Übernahme der Kosten verpflichtet sei.

Die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft enthält lediglich Ausführungen, dass hinsichtlich der Gartenflächen Sondernutzungsrechte zugunsten der beiden Wohnungen im Erdgeschoss bestehen. Weitere Ausführungen, insbesondere zur Kostenübernahme, sind insoweit nicht enthalten. In der Vergangenheit sind die üblichen Aufwendungen für die Bewirtschaftung und Pflege der Gärten jeweils von den Nutzungsberechtigten alleine getragen worden.

Fragestellungen:

1. Gegenüber wem kann der Nutzungsberechtigte des Garten B einen Anspruch auf Beseitigung der vorhandenen Beeinträchtigungen geltend machen (Nutzungsberechtigter des Garten A oder Eigentümergemeinschaft)?

2. Wer hat die Kosten für die Arbeiten im Garten A zu tragen?

3. Ergeben sich durch ein Sondernutzungsrecht für den Berechtigten grundsätzlich nur Rechte oder auch allgemeine Pflichten?

Rechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M. · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich muss der Sonderbenutzungsberechtigte des Garten B (im Folgenden "B") sich zunöchst an den Sondernutzungsberechtigten A halten, da auch die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes die Pflicht miteinschließt, zum Beispiel einen Heckenrückschnitt vorzunehmen und für die Instandhaltung zu sorgen. Dies hatte der Bundesgerichtshof in einem neueren Urteil gerade auch im Hinblick auf einen Heckenrückschnitt so entschieden (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 04.März 2010 - V ZB 130/09 ).
Es ist davon auszugehen, dass in der Teilungserklärung eben diese Instandsetzungsarbeiten auch dem jeweiligen Sondereigentümer obliegen.

Wenn sich A weigern sollte, kann in der Eigentümerversammlung der Beschluss gefasst werden, dass A dazu verpflichtet ist, den Garten ordnungsgemäß zu pflegen und ggf. Sträucher und Hecken zurückzuschneiden.
Dies kann notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden. Voraussetzung ist nur, dass A dazu auch tatsächlich in der Lage ist, und dies nicht zum Beispiel wegen seines Alters ausscheidet.

Wegen der Kosten ist es grundsätzlich so, dass die Sondernutzungsberechtigten nur dann die Kosten der Instandhaltung des Sondereigentums tragen müssen, wenn dies in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung so festgelegt ist.
Wenn keine Regelungen vorhanden sind, dann trägt die Gemeinschaft die Kosten, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

Im Hinblick auf das Sondernutzungsrecht kann man im Rahmen des Gebrauchs die Grundsätze heranziehen, die für die Pflichten des Wohnungseigentümers allgemein gelten.
Nach § 14 Nr.1 WEG darf dieser sowohl von seinem Sondereigentum wie auch vom Gemeinschaftseigentum nur in einer Weise Gebrauch machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei
einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Dieser hat also grundsätzlich für die Instandhaltung/setzung zu sorgen, unabhängig von der Frage der Kosten, die aber generell auch dem Sonderbenutzungsberechtigten auferlegt werden (BayObLG, Beschluss v.25.5.1998, 2Z BR 87/98 ). Wenn nicht, trägt hierfür auch wieder die Gemeinschaft die Kosten.

Bauliche Verändeurngen darf er jedoch nicht vornehmen.

WEG: Kostenübernahme bei Sondernutzungsrecht (Garten)

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M.

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