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Mietvertrag + Abschlussrenovierung

| 01.09.2011 13:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Folgender Fall:

Eine Wohnung wird termingerecht zum Monatsende gekündigt. Verabredet wird eine fachgerechte Abschlussrenovierung durch eine dem Vermieter bekannte Firma.

Die Firma reicht bei den Mietern einen inadequaten Kostenvoranschlag ein (keine konkreten Angaben zu den Gesamtkosten, keine Angaben ob brutto oder netto; Kosten der Einzelposten stark überhöht)

Mittlerweile ist das Monatsende da und die WOhnung nicht renoviert. Von Seiten der Mieter wird noch eine Monatsmiete überwiesen um die Renovierungsarbeiten erledigen zu können. Das ist mit dem Nachmieter auch so abgesprochen und mit dem Vermieter 2 Wochen vorher abgeklärt. Die Miete für "den Monat danach" wurde bereits überwiesen.

Aufgrund des inadequaten Angebotes holen sich die Mieter einen Kostenvoranschlag eines ortsansässigen Fachbetriebes ein. Dieser soll die Renovierung übernehmen. Die Renovierung durch den Fachbetrieb wird so zugesagt, dass diese innerhalb des Monats erfolgt, für den noch Miete gezahlt wird.

Der Vermieter verweigert die Renovierung durch den Fachbetrieb mit der Begründung, dass der Mietvertrag abgelaufen sei und damit die Renovierung nicht mehr durch den Mieter zu organsieren sei.

Die Mieter haben dem Vermieter angeboten, die Summe für die Renovierung zu zahlen, die der ortsansässige Fachbetrieb für eine Renovierung der Wohnung veranschlagen würde.

Der Vermieter verweigert dies und teilt den Mietern mit, dass sie nach Ablauf des Mietvertrages kein Anrecht darauf haben, dass zur Renovierung der kostengünstigste Anbieter ausgewählt wird.

Anfrage:

* Ist der Mietvertrag tatsächlich zum Monatsende abgelaufen, so dass die gezahlte Miete für den Folgemonat den Mieter nicht zur Nutzung/Renovierung der Wohnung berechtigt?

* Hat der Mieter in dieser Fallkonstellation Mitspracherecht, wer die Wohnung renovieren soll?

* Ist der Vermieter berechtigt -im Falle eines Geldausgleichs- zu verlangen, dass die Summe für einen nicht kostengünstigen Anbieter komplett bezahlt wird?

Ich bitte Sie um Beantwortung der Fragen und Hinweisen zu Rechtsquellen. Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage aufgrund der vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Durch die Kündigung wurde der Mietvertrag tatsächlich zum angegebenen Kündigungstermin gekündigt. Daran ändert auch die zusätzliche Mietzahlung nichts. Unter Umständen könnte darin jedoch eine konkludente Verlängerung des Mietverhältnisses um einen Monat gesehen werden, § 545 BGB. Vermutlich liegt hier aber entweder der entgegenstehende Wille des Vermieters vor bzw. sind die Mieter bereits ausgezogen. Eine Nutzung der Wohnung ist daher m.E. nicht mehr möglich.

Zudem dürfte die zusätzliche Mietzahlung nicht als Zahlung auf die Nutzung der Wohnung sondern eher als Ausgleich der erforderlichen Renovierungskosten angesehen werden.

2. Grundsätzlich trifft den Vermieter die Ausführungspflicht für Reparaturen (Renovierung = Erhaltung), § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Da Sie hier von einer Individualvereinbarung sprechen wäre die Verpflichtung der Mieter zur Endrenovierung grundsätzlich wirksam (LG München II, NZM 2001, 951). Daher obliegt es den Mietern eine fachgerechte Renovierung der Wohnung durchzuführen. Dies wiederum bedeutet, dass die Mieter bestimmen können wer die Wohnung renoviert.

3. Wenn dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zusteht kann er einen beliebigen Fachmann zur Renovierung auswählen. Zu ersetzen ist nämlich der erforderliche Geldbetrag, den ein verständiger, wirtschaftlich denkender Mensch für zweckmäßig und notwendig halten durfte (BGH NJW 70, 1454).

Dazu müsste der Vermieter dem Mieter jedoch nach § 281 Abs. 1 S. 1 BGB eine Frist zur Vornahme der Renovierung setzen bzw. gesetzt haben. Dann wären wir allerdings wieder bei 2., d.h. die Mieter können über die Vornahme der Renovierung bestimmen.

Unter Umständen könnte die Fristsetzung nach § 281 Abs. 2 BGB auch entbehrlich sein. Dies kommt hier m.E. nicht in Betracht, da die Mieter sich ja mit dem Vermieter auf die Renovierung geeinigt haben und gerade nicht ohne Durchführung der Renovierung ausziehen bzw. ohne Willen zur Durchführung der Renovierung ausgezogen sind.
Möglicherweise könnte die Vereinbarung mit dem Vermieter über die Zahlung der zusätzlichen Miete auch als eigenständiger Vertrag gesehen werden, der die Abgeltung der Renovierungspflicht der Mieter regelt.

Ich würde Ihnen raten mit dem Vermieter zu sprechen und auf eine gütliche Einigung hinzuwirken. Es ist jedenfalls soweit nicht ersichtlich, warum dieser seine Wohnung nicht durch die vom Mieter ausgewählte Fachfirma renovieren lassen möchte.

Gegebenenfalls sollten die Mieter einen Anwalt beauftragen, der sie vor weiteren Nachteilen schützen kann. So gibt es eventuell noch eine Kaution, die der Vermieter u.U. für die Renovierung verbraucht, etc. Gerne stehe ich diesbezüglich zur Verfügung.

Bitte beachten Sie noch, dass dies nur eine erste Einschätzung der Rechtslage ist. Fehlende oder zusätzliche Informationen können die rechtliche Beurteilung völlig anders aussehen lassen.

Ich hoffe trotzdem, dass Ihnen meine Antwort weiterholfen hat.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.09.2011 | 20:54

Sehr geehrter Herr RA Otterbach,

vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Die Mieter sind in der Tat bereits ausgezogen, haben aber dem Vermieter gegenüber den Willen zur Renovierung geäußert.

Nach Ihren Ausführungen ist nun die Nutzung der Wohnung für die Mieter nicht mehr möglich.

Begehen die Mieter Hausfriedensbruch, wenn sie jetzt einfach dem Fachbetrieb den REnovierungsauftrag erteilen und dieser die Arbeiten unverzüglich ausführt?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2011 | 12:40

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage ist weniger eine Verständnisfrage sondern umfasst eher einen neuen Sachverhalt, nämlich die strafrechtliche Beurteilung des Sachverhalts. Dies ist (eigentlich) nicht von der Nachfragefunktion umfasst.

Trotzdem würde ich den Mietern raten, nicht auf eigene Faust zu handeln, da sie Ihren Ausführungen nach die Wohnung verlassen und daher auch dem Vermieter übergeben haben. Die Mieter haben demnach m.E. kein Zugriffsrecht mehr auf die Wohnung.

Andererseits muss der Vermieter den Mietern für die Renovierung den Zugang zur Wohnung gewähren. Sprechen Sie also mit ihm und vereinbaren einen Termin.

Gerne stehe ich den Mietern auch für die weitere Abwicklung des Mietvertrages und der Renovierung zur Verfügung.

Abschließend wünsche ich Ihnen ein schönes Wochenende und bedanke mich für Ihre Bewertung.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Otterbach
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.09.2011 | 21:14

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