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Grundstückskauf anfechten wegen geringerer Bebauungsmöglichkeit

| 29.08.2011 11:11 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Hallo!

Folgender Sachverhalt:

Mein Mann und ich haben vor einiger Zeit den Entschluss gefasst zu bauen. Wir suchten nach einem für uns passenden Angebot. Dieses wurde uns quasi als Paket, bestehend aus 3 verschiedenen Firmen angeboten. Mit Firma A haben wir das Grundstück gekauft (bereits notariell beurkundet, aber noch nicht bezahlt). Über Firma B gab es einen Vertrag über Architekten und Ingenieursleistung und Firma C bot den Bau als Generalübernehmer an.

Leider wurden wir vor kurzem darauf Aufmerksam gemacht das der Vertrag von Firma B Wucher sei und wir diesen anfrechten könnten. Leider haben wir diesen Vertrag auch schon unterschrieben und auch schon mehr als nötig bezahlt was aber bei der Anfechtung kein Problem darstellen sollte.

Nun ist uns leider noch ein weiterer Punkt aufgefallen: Das erste Angebot über den Hausbau belief sich auf ca. 146qm (hier drin noch KEIN Keller enthalten). Wir ließen es mit einem Keller erweitern und bekamen schriftlich "mögliche 146qm". Nachdem wir weitere Punkte haben anpassen lassen wurde die qm Zahl nicht mehr erwähnt und wir gingen einfach weiterhin von 146qm aus. Erst nachdem wir den Vertrag mit Firma B geschlossen haben, bekamen wir eine Wohnraumberechung über 120qm welche ja nicht mehr dem Angebot entsprechen.

Frage: Ist es möglich mit diesem Hintergrund noch aus dem Grundstückskauf raus zu kommen?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Grundsätzlich sind der Grundstückskaufvertrag und der Vertrag über Architekten und Ingenieursleistung getrennt als zwei selbständige Vertragsbeziehungen zu betrachten. Eine Rückabwicklung des Grundstückkaufvertrags kommt daher nur dann in Betracht, wenn in dieser Vertragsbeziehung ein rechtlicher Grund zur Rückabwicklung besteht. Gegebenenfalls sind aber die Verträge ja dergestalt miteinander verbunden, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Ein Wille, die Verträge in der notwendigen Weise zu einer rechtlichen Einheit zu verknüpfen, kommt z.B. in Betracht, wenn die Fa. B. maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages hätte. Dies müsste anhand der Ihnen vorliegen Verträge und Unterlagen geprüft werden.

Die Rückgängigmachung des Kaufvertrags über das Grundstück mit Firma A kommt zunächst durch Anfechtung in Betracht.
Eine Anfechtung ist gemäß § 119 BGB setzt einen Irrtum über die Erklärungshandlung oder den Erklärungsinhalt oder über verkehrswesentliche Eigenschaften des Grundstücks voraus.
Bezüglich des Grundstückskaufs kann ich Ihrem Sachverhalt einen solchen Irrtum nicht entnehmen.

Eine Anfechtung gemäß § 123 BGB setzt voraus, dass Sie zu dem Vertragsschluss durch eine arglistige Täuschung (oder durch Drohung) bewegt worden sind.
Soweit hier möglicherweise eine Täuschung der Firma B über die letztendlich erreichbare Wohnraumfläche im Raum steht, wäre eine Anfechtung des Grundstückskaufs nur denkbar,
wenn die Firma A die Täuschung kannte oder kennen musste (§ 123 Abs. 2 BGB) und
wenn diese Täuschung ursächlich war für Ihre Entscheidung das Grundstück zu kaufen.
Insofern kann also eventuell eine Verbindung zu dem 2. Vertragsangebot hergestellt werden.
Hierbei kommt es ja maßgeblich auf die Reihenfolge von Angebot über 146 m² und den Verhältnissen zwischen den Beteiligten A und B an. Dabei können auch die Umstände eine Rolle spielen, nach denen Sie von einem „Gesamtpaket" ausgegangen sind.

Ob überhaupt eine Täuschung vorliegt, kann nur beurteilt werden, wenn der Text der Angebote bekannt wäre. Die Formulierung „mögliche 146 qm" lässt aber darauf schließen, dass die 146 qm an sich nicht garantiert werden, sondern unter bestimmten Vorrausetzungen erreichbar sind. Eine arglistige Täuschung würde z.B. dann vorliegen, wenn die 146 qm unter keinen Umständen zu erreichen sind und die Firmen dies gewusst haben.

Eine weitere Möglichkeit wäre die Ausübung eines Rücktrittsrechts. Ein solches kann vertraglich vereinbart werden und müsste sich aus dem notariellen Vertrag ergeben.
Ein Rücktrittsrecht kann sich auch als Gewährleistungsrecht ergeben, wenn ein Mangel des Grundstückes gegeben ist und die in § 437 Nr. 2 BGB genannten Voraussetzungen vorliegen. Um dies beurteilen zu können, wäre die Kenntnis des Kaufvertrags notwendig. In der Regel wird aber im Grundstückskaufvertrag die Gewährleistung weitestgehend ausgeschlossen.

Schließlich wäre eine Vertragsauflösung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 312 Abs. 2 BGB denkbar, falls Sie und die Fa. A über einen für den Vertrag wesentlichen Umstand gemeinsam geirrt haben, der zwar nicht Vertragsinhalt aber Grundlage des Vertrags geworden ist. Auch hier setzt die Beurteilung einen Blick in die Schriftstücke voraus.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weiterhelfen. Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
Für die vollständige Prüfung Ihrer Anfrage ist die Kenntnis der Verträge und ggfs. weiterer Schriftstücke wie den Angeboten unbedingt erforderlich. Eventuell wären auch die weitere Erforschung des Sachverhalts durch den Anwalt hilfreich. Dies könnte an besten durch eine direkte Beauftragung eines Anwalts erfolgen. Auch hierfür stünde ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Bewertung des Fragestellers 29.08.2011 | 12:51

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