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Verrechnung einer Hypothek im Erbfall

| 25.08.2011 21:48 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Auf die Nachkommen A und B wurde im Rahmen einer Schenkung (1999) Vermögen (Immobilie A, Immobilie B) des noch lebenden Vaters verteilt. Der Vater behielt den Nießbrauch, die Mieteinnahmen.
Letztes Eigentum des Vaters und nicht in der Schenkung berücksichtigt, blieb eine Eigentumswohnung Immobilie C.
Im Jahr 2005 nahm der Vater ein Darlehen zur Sanierung von Immobilie A auf. Es wurde eine Grundschuld für Immobilie A eingetragen.

1.) Wie wird der Wert der Immobilie C und die Hypothek auf Immobilie A im Erbfall auf die beiden Erben aufgeteilt.

2.) Wie wird der Wert der Immobilie C und die Hypothek auf Immobilie A im Erbfall auf die beiden Erben aufgeteilt, wenn der Vater 2007 in seinem Testament als Wertausgleich der Sanierung folgendes formuliert hat:
Mein Nachkomme A soll meine alte Werkzeugtasche bekommen.
Meinem Nachkommen B vermache ich die Eigentumswohnung C.


-- Einsatz geändert am 25.08.2011 22:01:04

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

"1.) Wie wird der Wert der Immobilie C und die Hypothek auf Immobilie A im Erbfall auf die beiden Erben aufgeteilt."

A und B bilden als gesetzliche Erben eine Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft tritt mit dem Tode des Erblasser in dessen Rechte und Pflichten ein.
Sie ist als Gemeinschaft Eigentümer der Immobilie C und hat die Schulden des Erblassers gegenüber der finanzierenden Bank zu tilgen.

"2.) Wie wird der Wert der Immobilie C und die Hypothek auf Immobilie A im Erbfall auf die beiden Erben aufgeteilt, wenn der Vater 2007 in seinem Testament als Wertausgleich der Sanierung folgendes formuliert hat:
Mein Nachkomme A soll meine alte Werkzeugtasche bekommen.
Meinem Nachkommen B vermache ich die Eigentumswohnung C."

A wird Eigentümer der Werkzeugtasche und kann seinen Pflichtteil gegenüber B geltend machen. Die Werkzeugtasche wird im Verhältnis zur restlichen Erbschaft als Vermächtnis bei gleichzeitiger Enterbung zu sehen sein.

B wird Eigentümer von Immobilie C und muss das Darlehen weiter abzahlen. Gleichzeitig muss B den Pflichtteil an A auszahlen. Der Pflichtteil bei gleichrangigen Nachkommen ist die Hälfte des gesetzlichen Erbes, hier 25% vom Wert der Erbschaft. Dieser Wert ergibt sich aus der Immobilie abzüglich der Darlehensschuld und möglicherweise weiterer Kosten.

Hinweis:
Diese Angabe:

"Im Jahr 2005 nahm der Vater ein Darlehen zur Sanierung von Immobilie A auf. Es wurde eine Grundschuld für Immobilie A eingetragen."

ist unklar.

Nach Ihrer Schilderung ist der Darlehensnehmer nicht (mehr) der Eigentümer der Immobilie A.

----------------------------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.


Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.08.2011 | 22:59

Besten Dank.

zu Ihrer Frage:
Nachkomme A ist ''ewiger'' Student und hat kein Einkommen. Die Sanierung war zwingend und das Darlehen nur durch den Nießbrauch/Mietertrag von Immobilie A+B durch den Vater zu finanzieren. Nachkomme A hat der Eintragung ins Grundbuch zugestimmt.

Der Real-Fall ist leider komplizierter zu beschreiben und nachteiliger für B.
Auf der Immobilie C lastet leider in Realität ebenfalls noch eine Hypothek.
So wie ich Sie verstanden habe, sieht die Rechnung im Erbfall dann wie folgt aus: Wert der Immobilie C abzüglich Hypothek C und abzüglich Hypothek A ist die Erbmasse, welche verteilt werden kann.
In der Realität wird hier aktuell ca. 0 Euro herauskommen. Die Absicht der Testamentformulierung greift folglich ins Leere.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.08.2011 | 23:33

Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe mal davon aus, dass Ihr Vater noch lebt. Somit bessert sich das Testament mit jeder weiteren Abzahlung.

Der Erbschaftswert ist nicht abzüglich der Hypothek/Grundschuld, sondern abzüglich des Restdarlehens für die jeweils die Hypotheken Sicherheit bieten, zu berechnen. Die Grundpfandrechte stehen bis zum Ende (Vollständige Rückzahlung des Darlehens) nominell mit dem gleichen Wert im Grundbuch. Für den "getilgten" Anteil entsteht in gleicher Höhe eine Eigentümergrundschuld. Diese belastet den Eigentümer nicht.

Meines Erachtens ist bei einem seit 2005 abgezahlten Darlehen ein erheblicher Anteil schon getilgt.

Hinweis:
Selbst wenn das Erbe 0€ ergibt, dann auch der Pflichtteil, bleibt es bei dem Eigentum an Immobilie C. Eine gute Immobile C wird sich sicher selbst finanzieren, sodass mit Zeitablauf die Immobilie C schuldenfrei wird.
Die Darlehensschuld aus 2005 bedarf möglicherweise eigener Anstrengungen.

Natürlich könnte der Vater in einem Testament die Tilgung der Schulden aus 2005 allein A auferlegen. Jedoch würde A sein Erbe möglicherweise ausschlagen.
----------

Das Durchspielen aller Möglichkeiten würde den Rahmen dieser Plattform sprengen. Eine fundierte Antwort für den ganzen komplexen Sachverhalt bedarf auch eines angemesseneren Betrages, insoweit zustimmend mit den Kollegen.

Bewertung des Fragestellers 25.08.2011 | 23:25

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Stellungnahme vom Anwalt:
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