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Feuchter Keller - Verkäufer verklagen?

| 21.08.2011 20:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Ich habe im Dezember 2010 ein EFH von privat gekauft. Bei den Besichtigungen (auch mit einem Baugutachter) machte das Haus und auch der Keller einen sehr guten Eindruck. Vom Verkäufer wurden keinerlei Mängel oder Schäden erwähnt. Also kam der Kauf auch zustande. Seit Anfang Juli 2011 bemerkte ich im Sockelbereich des Kellers Feuchtigkeit an allen Aussenwänden. Messungen ergaben einen Feuchtigkeitsgehalt von 40-50%. Ich rief einen Gutachter und wir stemmten die Aussenwand an 2 Stellen auf. Es stellte sich heraus, dass die 1. Sperrschicht fehlt. Dies ist der Grund für die Feuchtigkeit. Laut Notarvertrag sind die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Gebäudes ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, ES SEI DENN, DER VERKÄUFER HANDELT VORSÄTZLICH. Ich weiss, dass der Verkäufer den Keller in Eigenleistung erbaut hat. Hätte er mir das Fehlen der Sperrschicht mitteilen müssen? Und kann ich Ihn deshalb haftbar machen? Ein nachträgliches Einbringen der Sperrschicht im Injektionsverfahren kostet ca. 25000 Euro. Kann ich den Verkäufer daran beteiligen? Immerhin muss er doch von dem Baumangel als Bauherr wissen.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

1."...Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, ES SEI DENN, DER VERKÄUFER HANDELT VORSÄTZLICH. Ich weiss, dass der Verkäufer den Keller in Eigenleistung erbaut hat. Hätte er mir das Fehlen der Sperrschicht mitteilen müssen?"

Vorsatz ist der vom Wissen und Wollen umfasste rechtswidrige Erfolg.
Das Wissen des Verkäufers über die fehlende 1. Sperrschicht wird nach Ihrem Vortrag unterstellt.
(Es müsste im Prozess bewiesen werden.)

Für das Wollenselement genügt die billigende Inkaufnahme des als möglich erkannten Erfolges.

"Entsprechend dem Wortlaut in § 823 Abs. 1 BGB erstreckt sich das Verschulden auf den gesamten objektiven Tatbestand, d.h. auf Verletzungserfolg, ‑handlung sowie haftungsbegründende Kausalität. Dagegen bezieht sich das Verschulden nicht auf den Schaden sowie die haftungsausfüllende Kausalität zwischen Verletzungserfolg und Schaden. (BGB § 823 Ansgar Staudinger in Schulze u.a., Bürgerliches Gesetzbuch 6. Auflage 2009 Rn. 84)"

Der Verkäufer musste aufgrund seines Wissens und des Verschweigens der fehlenden Schutzschicht mit der Möglichkeit gerechnet haben, dass Sie das Haus ohne 1. Sperrschicht zum Kaufpreis dieses Hauses mit (fiktiver) 1. Sperrschicht bereit gewesen waren zu zahlen. Dieser Erfolg realisierte sich mit Vertragsunterzeichnung.

Die Beweislast für das Verschulden des Verkäufers, also den bedingten Vorsatz, trifft jedoch Sie.



2."Ein nachträgliches Einbringen der Sperrschicht im Injektionsverfahren kostet ca. 25000 Euro. Kann ich den Verkäufer daran beteiligen?"

Sie können zunächst mit Ihm reden, das ist immer die schnellste Variante.

Sie können neben (1.) zudem Ansprüche wegen des Mangels nach § 437 BGB geltend machen.

Insofern Ihnen der Verkäufer den Haftungsausschluss entgegen hält, können Sie auf § 444 BGB verweisen. Bei Arglistiger Täuschung greift der vereinbarte Haftungsausschluss nicht.

Der Verkäufer hat einen Mangel verschweigen. Es genügt schlichtes Unterlassen. Auf das Bestehen einer Aufklärungspflicht kommt es nicht an, da Mängel stets offenbart werden müssen.


"1. Haben die Parteien einen Haftungsausschluss vereinbart, trägt der Käufer nach § 444 BGB grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung gehört.
2. Da es sich bei der unterbliebenen Offenbarung um eine negative Tatsache handelt, kommen dem Käufer Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute. (BGH, Urt. v. 12. 11. 2010 – V ZR 181/09 in NJW 2011, 1279)"

"Der Käufer muss lediglich die von dem Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen." (BGH in NJW 2001, 64)

Das Berufen auf die Arglist des Verkäufers bringt Ihnen wegen § 437 BGB mehr Möglichkeiten als die Geltendmachung von (nur) Schadensersatz nach § 823 BGB.

Setzen Sie nach einem sondierenden Gespräch ein Schreiben mit Anmahnung zur Nacherfüllung auf. Setzen Sie ihm eine angemessene Frist. Damit kommt der Verkäufer (vorausgesetzt obige Tatsachen sind letztendlich gerichtlich beweisbar) in Verzug und hat nach Obsiegen auch die außergerichtlichen Anwaltskosten zu tragen.

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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.


Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.08.2011 | 12:02

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Leider weiss ich noch nicht genau ob sie eine Aussicht auf Erfolg im Falle eines Rechtstreits für mich sehen.

Deshalb ein kleiner Nachtrag und eine abschliessende Frage:

Als ich die Feuchtigkeit das erste mal bemerkte rief ich den Verkäufer an und fragte ob er eine Idee hat woher das kommt. Er sagte, er kann es sich nicht erklären und er hätte noch nie mit Feuchtigkeit im Keller zu tun gehabt. Ansonsten wollte er nicht weiter darüber reden.

Ich habe ein unterschriebenes Dokument eines Gutachters mit der Bestätigung, dass die 1. Sperrschicht fehlt. Ausserdem kann jederzeit ein anderer unabhängiger Sachverständiger zu mir kommen und die Sache selber prüfen. Es sollte also leicht zu beweisen sein das die Sperrschicht fehlt.

Zur Frage ob der Verkäufer von dem Mangel wusste:
Es ist klar zu sehen, dass im unteren Sockelbereich Ausbesserungsarbeiten durchgeführt wurden. (Es wurde übergestrichen und teilweise sogar nur im unteren Bereich neu tapeziert)

Er kann also meiner Meinung nach nicht behaupten nichts vom Schaden gewusst zu haben. Offensichtlich kam die Feuchtigkeit schon einmal durch. Und als er sich zum Hausverkauf entschloss, kaschierte er die Schäden. So sieht es eindeutig aus.

Mit diesem Wissen:

Wie sehen Sie meine Chancen im Falle eines Rechtstreits?
Ich möchte keinen (jahrelangen) Rechtsstreit eingehen wenn es möglich ist das ich am Ende ausser Gerichtskosten nichts davon habe.

Danke für Ihre Einschätzung!

MfG AS-One

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.08.2011 | 13:10

Sehr geehrter Fragesteller,

zur Klarstellung das Wissen Ihres Verkäufers ist wohl ausreichend belegbar.

Entscheidend wird sein, dass in einem Prozess anhand von Indizien (ein "Geständnis" erscheint unwahrscheinlich) zur Überzeugung des Richters auch das Wollenselement dargelegt und bewiesen werden kann.

Es muss die Abgrenzung zur Fahrlässigkeit gelingen.
Der Richter muss überzeugt sein, dass der Verkäufer nicht nur hoffte, dass der (schädigende) Erfolg nicht eintreten würde (Fahrlässigkeit), sondern dass der Verkäufer sich mit dem möglichen Eintritt des Erfolges abfindet und dennoch handelt (verkauft) (Eventualvorsatz).

Da es sich hierbei um innere Tatsachen des Verkäufers handelt, gibt es die oben genannte sekundäre Darlegungs- und Beweislast.

Je mehr Indizien Sie zusammentragen, um so mehr steigen die Erfolgsaussichten im Prozess.
Letztlich entscheidet das Gericht. Dabei kann schon viel im Gütetermin aus der Erörterung der Streitsache durch das Gericht entnommen werden, insbesondere "wohin die Fahrt geht". Aufwendige Gutachten sollten also nicht "vorher und von sich aus" gefertigt werden, um Kosten zu sparen.

"Wie sehen Sie meine Chancen im Falle eines Rechtstreits? ... Es ist klar zu sehen, dass im unteren Sockelbereich Ausbesserungsarbeiten durchgeführt wurden. (Es wurde übergestrichen und teilweise sogar nur im unteren Bereich neu tapeziert)"

Meine Erachtens deutet dies, soweit es "kurz" vor dem Verkauf ausgebessert wurde, auf einen die Arglist begründenden Vorsatz hin.

"Butter bei die Fische": Vorsatz und dementsprechend Arglist ist immer schwer zu beweisen. Das weis aber auch der Richter und wird entsprechende Vorträge richtig würdigen.

Meines Erachtens können Sie die Kenntnis vom Mangel beweisen. Das Verschweigen der Tatsache ebenso.
Der Vorsatz bleibt außen vor, den können Sie nur anhand von Handlungen des Verkäufers andeuten. Möglicherweise finden Sie noch den Handwerker der vormals den Sockel des Hausse strich und können aus dessen Aussagen Nutzen ziehen.

Als Anwalt würde ich auf 60:40 für Sie tippen, aber ich wette nicht.

"Ich möchte keinen (jahrelangen) Rechtsstreit eingehen wenn es möglich ist das ich am Ende ausser Gerichtskosten nichts davon habe."

Die Möglichkeit besteht bei jedem Rechtsstreit.
Eine 100%-Aussicht kann Ihnen niemand geben. In Ihrem Fall gibt es nur Alles oder Nichts, wenn der Zeitpunkt eines Vergleiches (meist in der Güteverhandlung) überschritten ist. Denn dann will keine Seite mehr zurückstecken.


Empfehlung:
1. sehe oben
2. Im Fortgang der Versuch einer außergerichtliche Einigung im Hinblick auf das Risiko der Kostentragung der Gerichtskosten, der Anwaltskosten und der Sachkosten. (Hierbei sollten nicht alle "Beweise" kundgetan werden.)


Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt



Bewertung des Fragestellers 25.08.2011 | 05:37

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