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Fehlerhafte Abrechnung der Hausverwaltung einer WEG

03.08.2011 14:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Ich habe eine Eigentumswohnung am 5.07.2010 im Rahmen einer Zwangsvollstreckung erworben. Zuschlagsbeschluss war am 5.07.2010. Der Zwangsverwalter forderte mich in der Ersteherabrechnung auf, das Hausgeld für Juli anteilig an ihn zu bezahlen. Dem kam ich auch nach.

In der Hausgeldabrechnung für 2010 hat der Hausverwalter jedoch die Zahlung des Hausgeldes für Juli (durch den Zwangsverwalter) dem Voreigentümer gutgeschrieben und nicht mir.

Die Eigentümerversammlung hat am 11.07.2011 die Hausgeldabrechnung anerkannt und beschlossen.

Gegen die Hausgeldabrechnung habe ich am 12.07.2011 Widerspruch eingelegt.

Dem Hausverwalter habe ich im Widerspruchsschreiben die Ersteherabrechnung des Zwangsverwalters zugesandt. Aus dieser geht hervor, dass der Zwangsverwalter von mir den anteiligen Betrag für den Monat Juli (Euro 106,26) einfordert. Ebenso habe ich dem Hausverwalter das Schreiben des Amtsgericht zugesandt, im dem ich aufgefordert wurde, "dem Zwangsverwalter das von diesem gezahlte Wohngeld ab Zuschlag in Höhe von anteilig 106,26 Euro zu erstatten."

Ebenso erhielt der Hausverwalter eine Kopie des Zuschlagsbeschluss vom Amtsgericht sowie eine Kopie des Beschlusses zur Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens.

Die Antwort des Hausverwalters war "Bezüglich der Aufteilung der Hausgeldzahlung für den Monat Juli bitten wir Sie, wie augenscheinlich bereits im Zuge der Ersteigerung geschehen, dieses mit dem Zwangsverwalter abzurechnen. Eine entsprechende Mitteilung zur Aufteilung der Hausgeldzahlung für den Monat Juli liegt uns seitens der Zwangsverwaltung nicht vor."

Weiter teilte mir der Hausverwalter mit:

"Bezüglich der Zahlungen durch den Zwangsverwalter bleibt uns nur der Hinweis, dass diese 8sowie alle anderen Zahlungen), wie Ihnen sicherlich bekannt, nach dem Zufluss-/Abfluss Prinzip verbucht werden. Wir sind als WEG-Verwalter verpflichtet Zahlungen so zu verbuchen wie diese eingehen."

Nun meine Fragen:
1. Ist die Argumentation des Hausverwalters stichhaltig?

2. Wenn nein, muss ich innerhalb von vier Wochen nach Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung Anfechtungsklage am Amtgericht einreichen?

3. Nach der Teilungserklärung muss ich innerhalb von 14 Tagen nach Absendung der Abrechnung einen schriftlich begründeten Widerspruch einlegen, ansonsten gilt die Abrehcnung als anerkannt. Gilt diese Frist auch hier oder kann ich trotzdem den Beschluss der Eigentümerversammlung zur Jahresabrechnung anfechten, auch wenn ich gegen die Abrechnung nicht fristgerecht Einspruch erhoben habe? Eine Ergänzung hierzu: der Hausverwalter hat einen weiteren Fehler in der Haussgeldabrechnung, den ich gleichzeitig bemängelt habe, bereits korrigiert.

4. Ist der Streitwert auch hier das fünffache des eigenen Interesses? (5*106,26 Euro)
Eingrenzung vom Fragesteller
03.08.2011 | 14:48

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie vorab, dass meine nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.

1. und 2.

Ich halte die Argumentation der Hausverwaltung für stichhaltig.

Das Wohngeld 7/2010 wurde nicht Ihnen, sondern vom Zwangsverwalter gezahlt. Diese hat die Zahlung nicht für Sie, sondern für den Voreigentümer vorgenommen. Sie ist also nicht Ihnen zuzuordnen.

Sie sollten dies also umgehend mit dem Zwangsverwalter klären. Er müsste der Hausverwaltung mitteilen, dass der Betrag damals von Ihnen gezahlt wurde, dann wäre dies in der Abrechnung zu korrigieren.

Sie müssten dann allerdings auch noch fristwahrend Klage erheben, da der Beschluss über die Wohngeldabrechnung andernfalls bestandskräftig wird.

3. + 4.

Sie können den Beschluss innerhalb der Frist des 46 WEG anfechten, wenn Sie der Auffassung sind, dass dieser rechtswidrig ist. Die Teilungserklärung steht dem nicht entgegen.

5.

Der Streitwert dürfte sich auf 106,26 EUR belaufen, weil Ihr Interesse darauf gerichtet ist, diesen Betrag angerechnet zu erhalten.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2011 | 15:57

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Eine Rückfrage hätte ich noch: die beiden Dokumente, die ich bereits an die Hausverwaltung geschickt habe, reichen für die Hausverwaltung als Beleg nicht aus?
1. Ersteherabrechnung des Zwangsverwalters, die die Aufteilung dieses Monats genau belegt und die mir mit dem Schreiben des Amtsgerichts zugesandt 2. Schreiben des Amtsgerichts, in dem ich ja nochmal explizit aufgefordert wurde, diesen Anteil für Juli an den Zwangsverwalter zu zahlen?

Vielen Dank und viele Grüße

HK

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2011 | 16:09

Wenn der Zwangsverwalter keine weitere Bestaetigung erteilt, werden Sie eine Klage nur auf diese Dokumente stuetzen koennen. Ich sehe Chancen, damit eine Korrektur der Abrechnung herbeizufuehren.

Mit freundlichen Grueßen
A. Schwartmann

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