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Immobilienkaufvertrag: Gutachten wurde nicht dem Notarvertrag beigefügt

| 13.07.2011 18:50 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrter Herr/Frau Rechtsanwalt/in,

ich habe kürzliche eine Immobilie erworben zum Preis von 110.000,- €. Verkäufer war eine Bank. Die Besonderheit: Die Immobilie befand sich zuvor im Zwangsvertseigerungsverfahren. Ein Verkehrswertgutachten lag vor. Dieses Gutachten war für mich (neben mündlichen Informationen der Bank) maßgeblich für den Kauf. Eine Besichtigung der Immobilie von Innen war vor Abschluss des Kaufvertragesnicht möglich.

Die Bank stellte das Verteigerungsverfahren ein und ich kaufte die Immobilie letztlich freihändig. Im notariellen Kaufvertrag finden sich unter anderem folgende Klauseln:

- "Der Inhalt des in diesem Zusammenhang erstellten Verkehrswertgutachtens vum 18.07.2009 ist den Vertragsparteien bekannt, Auf eine Beifügung zu dieser Urkunde wird verzichtet".

- "Soweit nicht anderweitig geregelt, werden alel Recht des Erwerbers wegen Mängel des Vertragsgrundbesitzes ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für das Flächenmaß...."

Nun hat sich nach Abschluss des Vertrages herausgestellt, dass die Wohnfläche im Gutachten um ca. 15% zu hoch angeben waren.

Grundsätzlich möchte ich die Immobilie trotz der geringeren Fläche gerne behalten. Ich möchte als möglichst nicht vom Vertrag zurücktreten. Ich habe gehört dass eventuelle eine Vertragsanpassung über § 313 BGB in Betracht kommt. Daher habe ic die Bank angeschrieben und einen Preisnachlass in Höhe von 15% verlangt. Die Bank hat dies bereits abgelehnt.

Begründung: Das Gutachten sei nicht dem Notarvertrag beigefügt und daher nicht Vertragsgrundlage geworden. Außerdem stamme das Gutachten aus einem Zwangsversteigerungsverfahren, so dass Gewährleistungsrechte schon gemäß § 56 S.3 ZVG ausgeschlossen seien. Diesbezüglich wird auch auf ein Urteil des BGH verwieden (BGH V ZB 44/07). Darüber hinaus sei ja auch die Haftung wegen Mängeln, insbesondere im Hinblick auf das Flächenmaß ausgeschlossen.

Nun meine Fragen:

1. Ist das Gutachten nicht auch ohne Beifügung zum Notarvertrag eine Vertragsgrundlage im Sinne des § 313 BGB.

2. Ist § 56 S.3 ZVG wirklich anwendbar? Nach meinem Verständnis habe ich die Immobilie ja nicht ersteigert, sondern freihändig gekauft.

3. Bezieht sich die Haftungsauschlussklausel auch auf mein Recht auf Kaufpreisanpassung bzw. ist diese Klausel bei dieser erheblichen Abweichung überhaupt wirksam? Ich habe in diesem Zusammenhang im Internet schon etwas zur AGB-Kontrolle von Notarvrträgen gelesen, bin mir abe rnicht sicher was genau damit gemeint ist.

Vielen Dank!


Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich unter Maßgabe des von Ihnen gestellten Sachverhaltes sowie des Einsatz wie folgt:

1.
In der Tat bezieht sich § 56 S. 3 ZVG eben nur auf einen Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren.

So heißt es in der Literatur:"Ein Gewährleistungsanspruch des Erstehers besteht nicht. Dies gilt sowohl für Sachmängel als auch für Rechtsmängel (zB schlechter Zustand, behördliche Baubeschränkungen usw) und bezieht sich auf das versteigerte Grundstück und die mitversteigerten Gegenstände. ( Böttcher, ZVG, 5. Auflage 2010, Rn. 12).

Ihre Immobilie wurde aber wie Sie sagen freihändig verkauft.

Das von Ihnen angeführte BGH-Urteil bezieht sich ebenfalls nur auf einen Haftungssausschluss bei einem Zuschlag nach Zwangsversteigerung.

2.
Da die notarielle Urkunde explizit auf das Verkehrswertgutachten verweist, ist dieses Gutachten Gegenstand des Vertrages geworden. Anderenfalls wäre eine Bezugnahme überflüssig.

Entscheidend für eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB ist eine schwerwiegende Veränderung der Verhältnisse.

Für eine Anwendung des § 313 genügt nicht jede unvorhergesehene Änderung der Verhältnisse. Erforderlich ist vielmehr eine schwerwiegende (wesentliche) Änderung (BGH NJW 1989, 289). Die Begriffe „schwerwiegend" in Abs 1 und „wesentlich" in Abs 2 sind Synonyme. Wo die Wesentlichkeitsgrenze zu ziehen ist, hängt von der Art des Vertrages und der aufgetretenen Störung sowie den sonstigen Umständen des Einzelfalles ab (Vgl etwa BGH NJW 2007, 1884 Tz 17 betr lebenslanges Wohnungsrecht iSd § 1093 Abs 1 S 1). Allgemein lässt sich sagen, dass eine Störung (nur dann) schwerwiegend ist, wenn nicht ernstlich zweifelhaft ist, dass zumindest eine der Parteien bei Kenntnis der Änderung den Vertrag nicht oder nur mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätte (Palandt/Grüneberg Rn 18).(Unberath in Bamberger-Roth, § 313 BGB, Rn. 25).

3. Da es sich um einen Freihandverkauf handelt und die Immobilie nicht der Größe entspricht wie angepriesen, liegt eine negative Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit vor mit der Konsequenz, dass ein Mangel vorliegt, der zur Minderung berechtigt.

Ob eine Haftung wegen Mängeln ausgeschlossen ist, sie dahingestellt, da ein genereller Gewährleistungsausschluss seitens der Bank als Unternehmer Ihnen als Verbraucher gegenüber einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung nicht standhalten wird.

Beim notariellen Vertrag ist jedenfalls dann von durch den Verwender gestellten AGB auszugehen, wenn der Verwender entweder zusammen mit dem Notar Bedingungen für eine Vielzahl von Verträgen erarbeitet (BGH NJW-RR 1991, 914, 915) oder durch den allein von ihm beauftragten Notar Bedingungen „unter einseitiger Berücksichtigung seiner Interessen für seine Vielfachverwendung entwerfen lässt" (BGHZ 118, 229, 239).

Regelmäßig halten Banken einen sogenannten "Hausnotar" vor, so dass dessen Verträge als AGB der Banken anzusehen sind. Jedoch sind Sie für diesen Part darlegungs- und beweispflichtig außer die Bank würde sich dahingehend einlassen, dass die Haftung nach dem Vertrag ausgeschlossen sei und sie sich dadurch selbst in die Situation begibt, dass es sich um eine AGB handelt.

Die Bank wird mit dieser Klausel auch Ihr Recht auf Kaufpreisanpassung ausschließen wollen.

Ob die Abweichung erheblich ist, müsste im Einzelfall geprüft werden. Der BGH hat zumindest bei Wohnraummietverträgen anerkannt, dass eine Abweichung bis zu 10 % von der tatsächlichen zur angegebenen Wohnfläche nicht als minderungsfähig anerkannt hat. Übertragen heißt dass, dass Abweichungen von mehr als 10 % durchaus zur Minderung berechtigen.

4. Abschließendes

Der Weg über § 313 ist insofern schwierig, als das eine schwerwiegende Änderung einen sogenannten unbestimmten Rechtsbegriff darstellt, der im Einzelfall geprüft werden muss.

Gangbarer erscheint mit der Weg, über ein Sachverständigengutachten einen Differenzschaden zu beziffern und über den Weg eines Schadensersatzes geltend zu machen und den Anspruch aus § 313 allenfalls hilfsweise geltend zu machen.

Ich hoffe, Ihnen einer erste Orientierung gegeben haben zu können.

Sollten noch etwas unklar geblieben sein, bitte ich Sie, die kostenfreie Nachfragefunktion zu nutzen.

Nachfrage vom Fragesteller 13.07.2011 | 22:49

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

zunächst vielen Dank für die ausführliche, kompetente und gut verständliche Antwort.

Ich habe noch eine Nachfrage: Habe ich Sie richtig verstanden, dass eine fehlerhaften Flächenangabe von 15% nicht automatisch einen Schaden von 15% des Kaufpreises nach sich zieht, so dass ich ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben muss?

Ich habe am kommenden Montag noch einen Gesprächstermin bei der Raiffeisenbank. Sollte dieser ergebnislos verlaufen, werde ich Sie bezüglich einer Mandatierung kontaktieren.

Viele Grüße,

Alexander Schmitt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2011 | 18:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vorab, kann ich Ihnen erst jetzt antworten, da ich ein neues Hotel aufgesucht habe, hier leider das Netzt sehr schlecht ist.

Nun zu Ihrer Frage.

Nein, das bedeutet es nicht. Nur müssen Sie den Schaden konkret beziffern und bei einer Klage unter Beweis stellen. Das Sachverständigengutachten würde, falls andere Beweise nicht nicht greifen, dem Gericht vorgeschlagen werden müssen. Das würde man aber sehen, wie das Gericht auf anderweitigen Sachvortrag reagiert.

Über eine Mandantierung würde ich mich freuen, wünsche Ihnen aber für die weiteren Verhandlungen mit der Bank viel Erfolg.

Mit besten Grüßen

Grübnau-Rieken
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.07.2011 | 00:00

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FRAGESTELLER 15.07.2011 5/5,0
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