Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:
1. Fristen
§ 3 Ziff. 8 ist meines Erachtens nicht wirksam. Auch wenn dieser Absatz mit "grundsätzlich" beginnt, was in der Juristensprache ja Ausnahmen zulässt, würde ich die Regelung als starren Fristenplan einstufen, der in dieser Form unwirksam ist. Es geht aus der Regelung nicht deutlich hervor, dass die Fristen nur Richtwerte sind, nach denen regelmäßig eine Renovierung notwendig ist. Im übrigen erscheinen mir die Fristen für die Renovierung in Wohnräumen, Fluren, Dielen und anderen Räumen zu kurz. Üblich sind hier Regelfristen von 5 Jahren für alle Haupträume und 7 Jahre für alle Nebenräume.
2. Formulierungsvorschlag
"Der Mieter verpflichtet sich zur Renovierung beim Einzug. Gleichzeitig verzichtet der Vermieter auf eine Renovierung durch den Mieter bei dessen Auszug. Das Mietobjekt ist beim Auszug besenrein zu übergeben."
3. Schönheitsreparaturen bei Auszug
Grundsätzlich sind Sie zu Schönheitsreparaturen dann verpflichtet, wenn diese notwendig sind. Das wir im Normalfall nach Ablauf der Regelfristen von 3/5/7 Jahren angenommen. Wenn also bei Ihrem Auszug die Notwendigkeit für Schönheitsreparaturen besteht, dann müssen Sie diese in der Regel auch durchführen, wenn Sie nicht zur Endrenovierung verpflichtet sind. Gleichwohl gibt es auch eine Ansicht, die schon die Verbindung von Anfangsrenovierungspflicht und Schönheitsreparaturen für unzulässig hält.
4. Entfernung Tapeten
Wenn Sie die Vereinbarung bzgl. der Entfernung der alten Tapeten so beibehalten, dann sind Sie auch dazu verpflichtet, die Tapeten komplett zu entfernen, auch wenn diese von Ihrem Vormieter stammen. Allerdings entfällt dann natürlich die Pflicht zu Schönheitsreparaturen bezüglich der Wände bei Ihrem Auszug.
5. Weiterer Hinweis
In § 3 Abs. 7 heißt es "... Schönheitsreparaturen ... fachgerecht vornehmen zu lassen." Diese Formulierung ist bedenklich. Dies klingt so, als ob die Schönheitsreparaturen von einem Fachbetrieb ausgeführt werden müssen. Eine solche formularmäßige Vereinbarung ist in der Regel unwirksam. Im Regelfall hat der Vermieter lediglich einen Anspruch auf eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten, egal ob durch einen Fachbetrieb oder den Mieter selbst. Entscheidend ist nur die fachgerechte Ausführung.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung eine erste rechtliche Orientierung geben. Diese Hinweise können aber unter Umständen eine anwaltliche Beurteilung des Mietvertrages in seiner Gesamtheit nicht ersetzen.
Mit freundlichen Grüßen
Ina Hänsgen
Rechtsanwältin
