Immobilienkauf Rücktritt durch Verkäufer / Entstandene Kosten

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage!


Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes Ihre Frage wie folgt beantworten:

1. Ein Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrages und Übertragung des Dachgeschosses als Eigentumswohnung wäre nur gegeben, wenn eine vertragliche Verpflichtung hierzu bestünde.

Zu beachten ist jedoch, dass ein Vertrag, der auf die Übertragung von Wohneigentum gerichtet ist, stets der notariellen Form bedarf, § 4 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 311b BGB .
Auch aus den bisherigen mündlichen Verhandlungen und Emails lässt sich eine rechtswirksame Verpflichtung nicht ableiten, denn diese ermangeln ebenfalls der vorgeschriebenen Form.

Selbst ein Vorvertrag wäre formbedürftig gewesen, da dieser bereits die Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrages über Wohneigentum begründet.

Durch die bisher stattgefundenen Absprachen und den Email-Verkehr lässt sich daher leider auch keine Verpflichtung begründen, so dass ein Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums am Dachgeschoss nicht durchsetzbar erscheint.

2. Bei Abbruch von Vertragsverhandlungen ist der Grundsatz der Privatautonomie zu beachten.

Danach sind die Parteien frei in Ihrer Entscheidung, einen Vertrag abzuschließen. Die Verhandlungen darüber begründen grundsätzlich keine gegenseitigen Ansprüche.

Ausnahmsweise kann aber ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlung gegeben sein, wenn Vertragsverhandlungen ohne berechtigenden Grund von einer Seite schuldhaft abgebrochen werden (§§ 280 , 311 , 241 Abs. 2 BGB ).

Dies gilt insbesondere, wenn die Partei, die die Vertragsverhandlungen abbricht in zurechenbarer Weise das Vertrauen erweckt hat, dass es zum Vertragsabschluss kommen werde.

Das ist anerkannt für den Fall, dass die andere Partei bereits einvernehmlich Vorleistungen erbracht hat (Palandt, 69 Auflage, 2010, Rnr.32).

Bei formbedürftigen Verträgen – wie vorliegend – gilt jedoch nach der Rechtsprechung eine Einschränkung:
Das Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages ist hier weniger schutzwürdig, da bekannt ist, dass ohne notarielle Beurkundung kein wirksamer Vertrag entsteht.
Hier gibt es einen Schadensersatzanspruch nur dann, wenn der die Verhandlung abrechende Partei ein besonders schwerer Verstoß gegen redliches Verhalten zu machen ist, d.h. in der Regel vorsätzliches Verhalten (BGH, NJW 1996, 1885).

In Ihrem Falle wäre dazu erforderlich, dass die Eigentümerin bereits zum Zeitpunkt, in dem die Kosten für den Bauantrag gestellt worden sind, Vorbehalte gegen den Verkauf hatte und diese verschwieg oder sie von Anfang an nicht zum Verkauf bereit war.

Bitte beachten Sie, dass dieses in einem Prozess leider nur sehr schwer nachweisbar wäre, da man darauf angewiesen wäre, dass die Eigentümerin von sich aus mitteilt, ob sie sich unredlich verhalten hat. Wenn Sie allerdings nachvollziehbare Gründe für den Abbruch anbringen kann, wird ein schwerer Verstoß gegen Verhaltenspflichten zu verneinen sein.

3. Der Inhalt des Schadensersatzanspruches umfasst den Ersatz für die bisherigen finanziellen Einbußen.

Ersatzfähig sind daher die im Zusammenhang mit dem Bauantrag entstandenen Kosten.

Bei der vergeblich erstelltne Bauplanung etc. handelt es sich im Ergebnis um vertane Zeit, was aber keinen finanziellen Schaden darstellt. Für vergeblich aufgewendete Zeit kennt das Gesetz keinen Ersatzanspruch (einzige Ausnahme im Reiserecht, § 651f BGB ).

Sicher kann für Architektenleistungen ein bestimmtes Stundenhonorar angesetzt werden. Es handelt sich aber nicht darum, dass Ihnen hierdurch ein finanzieller Schaden entstanden im Sinne eines entgangenen Gewinnes.

Es fehlt insoweit an einem finanziellen Schaden. Für den Ersatz der vergeblich aufgewandte Arbeitszeit bestehen daher nach dem Gesetz kaum Erfolgsaussichten.

Hätten Sie einen anderen Architekten mit der Planung beauftragt und ihm das Honorar bezahlt, dann wären Sie in dieser Höhe allerdings ersatzberechtigt. Insofern ist die Rechtslage unbefriedigend aber leider nicht zu ändern.

Etwas anderes würde ggf. dann gelten, wenn der Nachweis möglich wäre, dass wegen der Planungsarbeiten für den Dachausbau andere Aufträge ausgeschlagen wurden.


Ich bedaure, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können.


Ich hoffe dennoch Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben.


Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt