Sehr geehrter Ratsuchender,
aufgrund Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Die von Ihnen erwähnten Hausverwaltungskosten wurden in Ihrem Vertrag als Bestandtteil des Mietentgeltes –nicht als Betriebskosten- vereinbart. Eine Vereinbarung der Übernahme der Hausverwaltungskoten kann so wirksam erfolgen und stellt keine Verstoß gegen § 556 Abs. 1 BGB
in Verbindung mit § 27 der II. Berechnungsverordnung dar. (Da eben nicht als Teil der Betriebskosten vereinbart und auch anscheinend nicht als solche abgerechnet wurde).
Etwas anderes könnte sich jedoch wegen einer eventuellen Mietpreisüberhöhung, § 5 WiSt oder wegen Wucher, § 291 StGB
ergeben. Hierzu kann ich jedoch an dieser Stelle aufgrund fehlender Details keine weiteren Angaben machen.
Aus Ihren Angaben entnehme ich, dass die Vereinbarung individuell vereinbart wurde, da der Vermiter in seinem Schreiben erwähnte, dass keine formularmäßige Vereinbarung erfolgte. Formularmäßig erfolgt eine Vereinbarung dann, wenn die Vereinbarung für eine Vielzahl von Verträgen getroffen wird (AGB). In diesem Falle wäre eine Prüfung der AGB mit seinen gesetzlichen Einschränkungen eröffnet. Dies ist in Ihrem Fall jedoch nach Ihren Schilderungen nicht so. Sie haben sich mit der indivdual-vertraglichen Vereinbarung der Übernahme der Hausverwaltungskosten einverstanden erklärt, so dass Sie in einem etwaigen Gerichtsverfahren voraussichtlich unterliegen werden. Allerdings kommt es nicht selten vor, dass dieses Problem von zwei unterschiedlichen Gerichten anders entschieden werden könnte. Ich empfehle Ihnen daher, sich über die mietrechtliche Rechtssprechung am Amtsgericht Ihres Wohnortes zu erkundigen. Im ERgebnis kann ich Ihnen jedoch keine großen Hoffnungen machen.
Ich hoffe, Ihnen mit der Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe daher
mit freundlichen Grüßen
Diane Kirschkowski
Rechtsanwältin
Diese Antwort ist vom 07.06.2006 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrte Frau Kirschkowski,
zum einen ist die Behauptung des Vermieters unzutreffend. Es liegt hier ein formularmäßiger Vertrag vor. Nur bei einem der §, der mich von vielen anderen §§ im Mietvertrag noch gestört hat, haben wir eine kleine Korrektur eingebaut, dass ich meinen Arbeitslohn nicht im Voraus abtrete, wenn ich mit Mietzahlungen in Verzug geraten sollte.
Der Vermieter hat bei meinem Nachbarn exakt dasselbe Vertragsformular benutzt mit demselben Inhalt. Welche Folgen ergeben sich daraus, wenn hier AGB vorliegen sollten?
Zum anderen steht doch in meinem Mietvertrag:
Als zusätzliche Position übernimmt der Mieter die Kosten der Hausverwaltung in Höhe von EUR 301,66 zzgl. ges. MwSt. von z.Zt. 16% = EUR 48,27 = EUR 349,93/Jahr (kalkulatorisch in den Nebenkostenvorauszahlungen enthalten!!). Ich habe also die Hausverwalterkosten mit den Nebenkosten mitbezahlt in den 173 € Nebenkostenvorauszahlungen. Das ist für mich auch lt. Gesetzeswortlaut trotz individualvertraglicher Vereinbarung eben aus mieterschutzrechtlichen Gesichtspunkten unwirksam (s. II. Berechnungsverordnung). Ich verstehe nicht ganz, wieso Sie hier zu einem anderen Ergebnis kommen?
Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich denke, dass ich es wohl trotzdem versuchen werde, weil der Vermieter mich einfach zu sehr genervt hat.
Viele Grüße
Christian Peter
Sehr geehrter Fragesteller,
wenn die von Ihnen genannte Vereinbarung nicht nur eine Einzelregelung darstellt, sondern für eine Vielzahl von Verträgen vom Vermieter gestellt wird, ist eine weiergehende Prüfung der Regelungen möglich. Grundsätzlich kann man mit seinem Vertragspartner individuell alles vereinbaren (Grundsatz der in Dtl. geltenden Privatautonomie). Grenzen bilden dann nur die Sittenwidrigkeit oder Wucher. Wenn dies in Ihrem Fall jedoch nicht so ist, kann die Regelung auch aus anderen Gründen zu Fall gebracht werden. Zu denken wäre dann z. B. an eine Unwirksamkeit der Vereinbarung, weil Sie mit dieser Regelung nicht zu rechnen brauchten, da sie generell in einem Mietvertrag unüblich ist (Verbot von Überraschungsklauseln). Dann stehen Ihre Chancen vor Gericht zu obsiegen sehr gut. Allerdings müssen Sie nachweisen (z. B. durch Vorlage anderer Mietverträge), dass Ihr Vermieter diese Regelung für eine Vielzahl von Verträgen getroffen hat.
Mit freundlichen Grüßen
Diane Kirschkowski
Rechtsanwältin
