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Mehrkosten zu Pauschalpreis bei Bauträgervertrag

05.03.2011 19:27 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Am 30.01.2011 haben wir einen Bauträgervertrag („Angebot für ein Haus") zum Bau eines Einfamilienhauses unterschrieben. Darin heißt es:
„Grundlage des Vertrages sind folgende Unterlagen in aufgeführter Reihenfolge:
- dieses Angebot
- die unterzeichneten Planungsunterlagen
- Bauzeitgarantie
- die Bau- und Leistungsbeschreibung 06/2009
- die Allgemeinen Vertragsbedingungen Stand 08/2009."

Die unterschriebene Auftragsbestätigung durch den Bauträger trägt als Datum den 08.02.2011. Darin wurde uns ein Pauschalpreis bestätigt.

In der Bau- und Leistungsbeschreibung heißt es bei der Übersicht über die Leistungen in der Grundausstattung: „Bauausführung nach den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen DIN-Normen."

In den „Allgemeinen Vertragsbedingungen" heißt es dagegen: „Die Ausführung der geschuldeten Bauleistungen erfolgt nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst und den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültigen Bauvorschriften, [...] und DIN-Normen." Zum Pauschalpreis heißt darin nur, dass sich dieser ändern kann, wenn sich die Mehrwertsteuer ändern sollte.

Heute haben wir vom Bauträger ein Schreiben erhalten mit dem folgenden Wortlaut:
„Die Europäische Normung (Eurocode) und ihre Umsetzung auf nationaler Ebene (DIN 1055-4) wurden aufgrund der zunehmenden Intensität und Dauer der Stürme verschärft. Aufgrund dessen hat der Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks (ZVDH) eine neue Fachinformation „Windlasten auf Dächern mit Dachziegel- und Dachsteineindeckung" verfasst. Diese gilt verbindlich ab dem 01. März 2011. [...] Dies führt zu Mehraufwendungen und sich dadurch ergebenden Mehrkosten. Die sich für ihr Bauvorhaben ergebenden Mehrkosten teilen wir Ihnen mit der beiliegenden Ergänzung mit. [...]
Aus diesem Grund müssen wir auf die Rücksendung der von Ihnen unterschriebenen Ergänzung bis zum ... bestehen.
Sollte uns diese bis zum genannten Termin nicht vorliegen, können wir das Gewerk Dachdeckerarbeiten nicht ausführen, sind im weiteren Bauablauf behindert und müssen ggf. die Arbeiten einstellen."

Diese Mehrkosten belaufen sich auf mehr als 2200,- Euro.

In den „Allgemeinen Vertragsbedingungen" heißt es weiterhin: „Bei Widersprüchen zwischen einzelnen Vertragsbestandteilen, die im Angebot aufgeführt sind, gelten die Unterlagen in der dort aufgeführten Reihenfolge."

Wir sehen den Sachverhalt so, dass die Bau-und Leistungsbeschreibung Vorrang vor den Allgemeinen Geschäftsbedingungen hat und damit die Bauausführung in der jeweils aktuellen DIN-Norm bereits in der Grundausstattung enthalten ist. Damit sollte es aus unserer Sicht nicht zulässig sein, diese Mehrkosten zu verlangen, insbesondere auch deshalb, weil der Bauträger bei Unterzeichnung des Vertrages bereits von der neuen Norm gewusst haben muss.

Unsere Frage ist daher:
Darf der Bauträger diese Mehrkosten für die sich durch die neue Norm ergebenden Mehrkosten verlangen?
Was raten Sie uns als weiteres Vorgehen – sollen wir diese Ergänzung zum Vertrag unterschreiben oder was wäre die Alternative?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Ich bin nach meiner ersten momentanen Einschätzung auch wie Sie der Meinung, dass dieses zu Lasten des Bauträgers gehen muss.

Die Allgemeinen Vertragsbedingungen führen nämlich konkretisierend zur Bau-und Leistungsbeschreibung aus, dass es auf die gesetzlichen und technischen Regeln ankommt, die zum Zeitpunkt des Vertragesschlusses gelten.

Insofern liegt meines Erachtens auch kein Widerspruch der einzelnen Bedingungen vor, so nämlich eine Klarstellung, auf die Sie sich berufen können.

Und selbst wenn, dann haben Sie zutreffend auf die Reihenfolge und Vorrangigkeit hingewiesen.

Schließlich meine ich gleichfalls, dass am 30.1. bzw. 8.2. dieses - die neue DIN - absehbar war.

Sie sollten Ihren Vertragspartner darauf hinweisen und damit konfrontieren.

Sie können sich gerne nochmals wieder bei mir melden, wenn sich die Gegenseite mit Ihnen darüber unterhalten hat (hier besteht die Möglichkeit einer kostenlosen Nachfrage).

Ansonsten wäre dann ggf. eine weitere Beratung/Begutachtung angezeigt.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und ein schönes Wochenende.

Nachfrage vom Fragesteller 06.03.2011 | 14:05

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich habe noch eine Frage zu Ihrer Antwort - vielleicht habe ich Sie nicht richtig verstanden.

Sie schreiben:
"Die Allgemeinen Vertragsbedingungen führen nämlich konkretisierend zur Bau-und Leistungsbeschreibung aus, dass es auf die gesetzlichen und technischen Regeln ankommt, die zum Zeitpunkt des Vertragesschlusses gelten.

Insofern liegt meines Erachtens auch kein Widerspruch der einzelnen Bedingungen vor, so nämlich eine Klarstellung, auf die Sie sich berufen können."

Meine Frage: Wie begründen Sie, dass es keinen Widerspruch zwischen der Bau- und Leistungsbeschreibung und den Allgemeinen Vertragsbedingungen gibt, sondern dass es sich um eine Klarstellung handelt? Für mich lesen sich die Allgemeinen Vertragsbedingungen so, dass es auf die Regeln zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (also dem 08.02.2011) ankommt (damals galt ja noch die alte DIN-Norm bzgl. dem Dach, auch wenn der Bauträger schon von der neuen Norm gewusst haben muss). Wäre das die gültige Klausel, dann hätte der Bauträger doch auch das Recht, uns die Mehrkosten zu berechnen, oder nicht?
Dagegen geht die Bau- und Leistungsbeschreibung nur allgemein darauf ein, dass nach den einschlägigen DIN-Normen gebaut wird, so dass man hier als maßgeblichen Zeitpunkt aus meiner Sicht den Zeitpunkt des Baus sehen muss (und nicht den Zeitpunkt des Vertragsschlusses). Insofern würde ich das schon als Widerspruch sehen.

Ihre Klarstellung, weshalb es sich hier nicht um einen Widerspruch handelt (insbesondere, wenn Sie die Klausel in den Allgemeinen Vertragsbedingungen, dass die gesetzlichen Vorschriften zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gelten, für die relevante Klausel halten), würde mir in der weiteren Diskussion mit dem Bauträger sehr helfen.

Vielen Dank im voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.03.2011 | 14:52

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Richtig ist, dass die Bau- und Leistungsbeschreibung nur allgemein darauf abstellt, dass nach den einschlägigen DIN-Normen zu bauen ist.

Dieses wird dann aber hinsichtlich der Einschlägigkeit nach meiner Meinung insofern klargestellt, dass die allgemeinen Vertragsbedingungen den Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestimmt. Es gelten also die einschlägigen (bez. des Bauwerks sachlich geltenden) DIN-Normen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung - anders ausgedrückt.

Ein Widerspruch/eine Unklarheit läge nach meiner Ansicht nur vor, wenn gegensätzliche Zeitpunkte genannt würden oder der Zeitpunkt der Geltung der DIN-Normen offen bliebe.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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