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Einschränkung Wegerecht

| 03.03.2011 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Auf einem Grundstück sind eine Reihenhausanlage, bestehend aus 4 zweigeschossigen Häusern, sowie mehrere Garagen errichtet. Das linke äußere Reihenhaus wird nachfolgend mit Haus 1, das rechte äußere Reihenhaus wird nachfolgend mit Haus 4 benannt. Die mittleren Reihenhäuser werden mit Haus 2 und Haus 3 benannt. Die Garagen befinden sich links neben Haus 1.

Das gesamte Ensemble (Reihenhäuser und Garagen) ist ca. 40 m von der öffentlichen Straße entfernt in das Grundstück hineingebaut.

Haus 1, Haus 2 und Haus 3 sowie der überwiegende Teil der Garagen sind - sofern durch den Eigentümer nicht selbst genutzt - an Bewohner der Reihenhäuser 1 bis 3 vermietet; der Eigentümer der Reihenhäuser und Garagen bewohnt Haus 4.

Die Erschließung der Reihenhausanlage erfolgt vom öffentlichen Straßenland aus ringförmig. Zu den Garagen führt ein Zufahrtsweg, der von der öffentlichen Straße an der Vorderseite der Reihenhausanlage entlang links an Haus 1 vorbei auf den Garagenhof führt. Von dem Garagenhof führt auf der Rückseite der Reihenhausanlage ein Fußweg an den Häusern 1 bis 4 vorbei (die Haustüren befinden sich auf der Rückseite der Häuser), biegt dann hinter Haus 4 nahezu rechtwinklig ab und führt rechts an Haus 4 vorbei zurück auf den Zufahrtsweg an der Vorderseite der Reihenhausanlage, von wo dann auch fußläufig die öffentliche Straße erreicht werden kann.

Wenige Jahre nach Errichtung der Reihenhausanlage einigen sich ein Mieter des Hauses 1 und der Eigentümer auf den Erwerb bzw. Veräußerung des Hauses 1. Dies macht eine Parzellierung des Grundstücks erforderlich. Das ehemalige einheitliche Grundstück wird in ein Flurstück A (Garagenhof mit aufstehenden Garagen), Flurstück B (mit aufstehendem Haus 1), Flurstück C (mit aufstehendem Haus 2), Flurstück D (mit aufstehendem Haus 3) und Flurstück E (mit aufstehendem Haus 4) aufgeteilt.

Bezüglich des Fußwegs, der über das neu gebildete Flurstück B führt, wird in dem Kaufvertrag formuliert, dass die Beteiligten (Verkäufer und Erwerber) sich darüber einig sind, dass hinter den Häusern ein Fußweg verläuft, der zu den abseits gelegenen Garagen führt. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Häuser 2 bis 4 soll ein Wegerecht im Grundbuch in Abt. II eingetragen werden, dessen genauer Inhalt in einer besonderen Eintragungsbewilligung niedergelegt werden soll.

Die Eintragungsbewilligung bezüglich des Wegerechts über das neue Flurstück B zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Häuser 2 bis 4 weist aber keine Formulierungen auf, die eine Nutzung des Weges einschränken (Stichwort: nur zu den Garagen). Lediglich in einem gesonderten Schreiben informiert der Erwerber des Hauses 1 die Mieter der Häuser 2 und 3 über eine vertraglich festgelegte Regelung zwischen ihm und dem Verkäufer, dass die Nutzung des Fußwegs auf seinem Grundstück (Flurstück B) nur zu den abseits gelegenen Garagen genehmigt und sichergestellt ist. Dies soll bedeuten, dass der Zugang zu den Häusern 2 bis 4 über den Fußweg über die Flurstücke E, D und C führt und auch dort genutzt werden soll.

Mit dieser Regelung sollten nur die Mieter einer Garage den Fußweg über das Flurstück B nutzen dürfen. Ein schriftliches Dokument dieser vertraglich festgelegten Regelung gibt es nicht; es ist aber unzweifelhaft, dass der neue Eigentümer Haus 1 einem Fortbestand des Fußwegs über seinem Grundstück nicht zugestimmt hätte, wenn nicht eine solche Vereinbarung getroffen worden wäre.

Einige Jahre später ist der Eigentümer gezwungen, auch Haus 2 und Haus 3 gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile, verbunden mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen, im Rahmen einer Teilungserklärung an die Mieter zu veräußern. Die Garagen verbleiben im Eigentum des Verkäufers und sind an einige Wohnungseigentümer vermietet.

Dies macht erneut Wegerechtsbestellungen notwendig. Zugunsten der neuen Wohnungseigentümer der Häuser 2 und 3 werden Wegerechte über das Flurstück E bestellt. Zusätzlich werden Wegerechte zugunsten der neuen Wohnungseigentümer an dem Garagenhof (Flurstück A) und dem Zufahrtsweg eingeräumt.

Bezüglich des Wegerechts Flurstück B ist in den jeweiligen Kaufverträgen gleichlautend formuliert, dass das Wegerecht zukünftig auch den Erwerbern zusteht, den Erwerbern aber die dem Wegerecht zugrunde liegende Vereinbarung bekannt ist und dass die Erwerber somit in alle Rechte und Pflichten dieser Vereinbarung eintreten.

Die Frage lautet nun:

Dürfen die Wohnungseigentümer auch über Flurstück B auf den Garagenhof (Flurstück A) und von dort über den Zufahrtsweg (Wegerecht) zur öffentlichen Straße gehen, wenn diese nicht Mieter einer Garage sind?



Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Frage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

1. Allgemeines zum Wegerecht

Ein Wegerecht wird grundsätzlich im Rahmen einer Grunddienstbarkeit vom Eigentümer des dienenden Grundstücks (hier B) dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks (hier C, D, E) eingeräumt.

Der Eigentümer ist dabei grundsätzlich berechtigt, das ihm eingeräumte Wegerecht Dritten zu überlassen, ohne dass er selbst seine Rechte einschränkt oder verliert. Das Wegerecht ist als Grunddienstbarkeit immer Grundstücksbezogen, nicht Personenbezogen und kann daher gerade vom Eigentümer eines so genannten herrschenden Grundstücks (hier C,D,E) ausgeübt werden.

Die Grundbuchrechtliche Lage steht dabei grundsätzlich über allem, wobei eine vertragliche Einschränkung des Wegerechts möglich ist. Somit kann vertraglich ergänzend zum Grundbuch festgelegt werden, dass eine Benutzung des Weges bei Grundstück B nur zulässig ist, um die Garagen zu erreichen.
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks (hier B) muss die Einschränkung des Wegerechts mittels einer entsprechenden Vereinbarung einwandfrei beweisen können. Die Annahme, dass ein Verhalten unzweifelhaft darauf hinweist, dass eine entsprechende Vereinbarung bestehen muss, reicht leider nicht aus.

2. konkrete Nutzung des Grundstücks B

Nach Prüfung des Sachverhaltes verhält es sich so, dass die Eigentümer von Haus 2 und 3 auch den Weg über das Grundstück B nutzen dürfen, selbst wenn diese nicht Mieter einer Garage sind.

Im Grundbuch ist mit Bezug auf die Eintragungsbewilligung lediglich ein Wegerecht eingetragen, das keine Einschränkungen hinsichtlich der konkreten Nutzung des Weges aufweist.

Durch einen Vertrag wie Sie erwähnt haben, kann zwar das Wegerecht eingeschränkt werden. Dabei kommt es aber darauf an, wie im notariellen Kaufvertrag auf die dem Wegerecht zu Grund liegende Vereinbarung Bezug genommen wird.
Sprich, ob die Formulierung im notariellen Kaufvertrag nur Bezug auf die Eintragungsbewilligung nimmt, oder die angesprochene vertragliche festgelegte Regelung zwischen Erwerber des Hauses 1 und Veräußerer einbezieht.

3. Weiteres

Wenn Sie weitere Fragen haben, oder Ergänzungen zum Sachverhalt vorbringen wollen,
so können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.

Eine abschließende qualifizierte Bewertung des Sachverhaltes ist aber nur bei genauer Kenntnis des Grundbuchinhalts und nach Prüfung des notariellen Kaufvertrages notwendig.

Eine solche Prüfung kann ich Ihnen gerne im Rahmen einer Direktanfrage oder Mandatierung anbieten, Ihren Einsatz würde ich Ihnen dann als Erstberatungsgebühr anrechnen.

Ich wünsche Ihnen einen schönen Abend und verbleibe mit freundlichen Grüßen,
Julia Vieser

Nachfrage vom Fragesteller 04.03.2011 | 10:59

Sehr geehrte Frau Vieser,

zunächst vielen Dank für die schnelle und grundsätzlich kompetente Ausführung zu den möglichen Einschränkungen eines Wegerechts durch vertragliche Vereinbarungen.

Zu Ihrer vorläufigen Einschätzung bezüglich des Sachverhalts möchte ich zur Klarstellung folgende Informationen geben:

Transaktion 1: Verkauf Haus 1

In dem notariellen Kaufvertrag findet sich folgende Formulierung: „Die Erschienenen sind sich darüber einig, dass hinter den oben genannten vier Häusern ein Fußweg verläuft, der zu den abseits gelegenen Garagen führt. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Häuser 2 bis 4 soll ein Wegerecht im Grundbuch in Abt. II eingetragen werden, dessen genauer Inhalt in einer besonderen Eintragungsbewilligung niedergelegt werden soll."

In einem Schreiben an die Mieter der Häuser 2 bis 3 informiert Erwerber Haus 1 darüber, dass er das bebaute Grundstück B erworben habe. Weiter wird in dem Schreiben ausgeführt: „Hierzu teile ich Ihnen mit, dass die Nutzung des Fußwegs auf meinem Grundstück nur zu den abseits gelegenen Garagen genehmigt und sichergestellt ist. Das bedeutet, dass der Zugang zu den Häusern 2 bis 4 über das Grundstück E führt und dort auch genutzt werden soll". Das Schreiben schließt ab mit der Formulierung „Ich bitte um Beachtung dieser vertraglich festgelegten Regelung".

Wie bereits dargestellt, ist mit Bezug auf die Eintragsbewilligung lediglich ein Wegerecht eingetragen, welches keine Einschränkungen enthält.

Mehrere Jahre später: Transaktion 2: Verkauf der Wohnungen der Häuser 2 und 3 an die jeweiligen Mieter:

In den notariellen Kaufverträgen findet sich bezüglich des Wegerechts Flurstück B folgende Formulierung: „Zugunsten des Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum, ist im Grundbuch ein Wegerecht an dem Grundstück Flur xxx, Parzelle B eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts yyy Blatt zzz. Dieses Wegerecht steht in Zukunft auch den Erwerben zu. Den Erwerbern ist die dem Wegerecht zugrunde liegende Vereinbarung bekannt. Sie treten in alle Rechte und Pflichten dieser Vereinbarung hiermit ein".

Aus meiner Sicht ist hiermit die vertraglich festgelegte Regelung klar in den notariellen Kaufverträgen einbezogen. Meine Schlussfolgerung daraus ist, dass die Eigentümer der Häuser 2 und 3 den Weg über das Flurstück B nicht nutzen dürfen, wenn sie nicht Mieter einer Garage sind.

Für Ihre Klarstellung vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.03.2011 | 14:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

Auf Ihre Nachfrage antworte ich Ihnen wie folgt:

Es ist möglich, die Ausübung einer Grunddienstbarkeit abweichend von der ursprünglichen Eintragungsbewilligung abweichend in einem schuldrechtlichen Gestattungsvertrag zu regeln.

Dies ist in dem von Ihnen geschilderten Fall zwischen dem Eigentümer von Grundstück B und Eigentümer von Grundstück E (und damals noch C u. D) passiert.

Beim späteren Verkauf der Grundstücke C und D konnte grundsätzlich zwischen Verkäufer und Käufern wirksam vereinbart werden, dass die Käufer diesen Vertrag mit allen daraus resultierenden Rechten und Pflichten übernehmen.

Jedoch ist die entscheidende Frage hier beweisrechtlicher Natur:

Kann derjenige, der sich auf die schuldrechtlichen Einschränkungen des Wegerechts beruft (Eigentümer Grundstück B) diese (z.B. in einem künftigen Rechtsstreit) auch beweisen?
Dies kann er unproblematisch dann, wenn er eine Ausfertigung des Vertrages in dem die Einschränkungen vereinbart wurden, zu Händen hat und vorlegen kann.

Ein „Infoschreiben" an die damaligen Mieter (und jetzigen Käufer) mit Hinweis auf vertragliche Einschränkungen entfaltet bei weitem nicht dieselben Rechtswirkungen, wie die Vertragsurkunde selbst.

Es ist jedoch nicht ganz auszuschließen, dass ein Richter, der über diese Streitfrage entscheiden muss, auch dem Infoschreiben und entsprechendem Parteivortrag einen gewissen Beweiswert zubilligt. Maßstab für die richterliche Entscheidung ist allein dessen eigene Überzeugung, ob ein Anspruch besteht oder eben nicht besteht.

Da ich nicht mit Sicherheit weiß, in welcher Position Sie sich befinden (entweder Eigentümer Grundstück B oder Grundstück C - ist es schwierig Ihnen eine Strategie mit auf den Weg zu geben.

Da hier letztlich ein Beweisproblem vorliegt ist Eigentümer von Grundstück B zu raten, wenn er die Benutzungsrechte des Weges klären will, dass er dies mit anwaltlicher Hilfe versucht und sich auf das zur Verfügung stehende Beweismaterial beruft, - Ausgang eines evtl. Rechtsstreits ungewiss.

Dem Eigentümer von Grundstück C ist dagegen zu raten, den Weg weiterhin so zu benutzen wie bisher und bei einem etwaigen Rechtsstreit (auf Unterlassung) durch seinen Anwalt konsequent bestreiten zu lassen, dass es eine von der grundbuchrechtlichen Lage abweichende Vereinbarung gibt.

Abschließend bleibt noch zu sagen, dass die Formulierung im notariellen Vertrag mit der Bezug genommen wird auf die dem Wegerecht zugrunde liegende Vereinbarung, sich aller Wahrscheinlichkeit nach auf die Eintragungsbewilligung für die Grunddienstbarkeit bezieht.
Eine Bezugnahme im notariellen Vertrag auf bestehende schuldrechtliche Vereinbarungen, ohne diese mit beizufügen wäre jedenfalls sehr ungewöhnlich.

Eine abschließende Beurteilung Ihres Falles kann jedoch wirklich nur nach Durchsicht aller Unterlagen getroffen werden.

In der Hoffnung, Ihnen zu mehr Klarheit verholfen zu haben,

mit freundlichen Grüßen,

Julia Vieser

Bewertung des Fragestellers 07.03.2011 | 18:01

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