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Schäden ein Fall für die Kaution oder nicht?

03.03.2011 08:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zu meinem Fall (Mieter):

Am 28.02. wurde die alte Wohnung übergeben im Beisein der Nachmieter und meines Vermieters.

Folgende "Mängel" wurden dabei festgestellt:

- Fehlen eines Zimmertür-Schlüssels
- abgebrochener, dennoch funktionsfähiger Briefkastenschlüssel
- Balkontür mit defektem Schließmechanismus, sie lässt sich nicht mehr verriegeln. Nur öffnen und kippen, verschließen ist nicht möglich.

Bei der Übergabe wurde vom Vermieter kein Wort über Instandsetzung oder Kautionseinbehaltung verloren.

Am 02.02. erhielt ich ein Schreiben, in dem mir diese Mängel aufgezählt wurden, inklusive 2 Fristen.

1. Frist bis 03.02.(!!!) telefonisch Bescheid zu geben ob ich die Schäden selbst ausbessere.
2. Frist: 7 Tage dies zu erledigen.

Ansonsten erteilt der Vermieter Handwerkern den Auftrag und bezahlt diese von meiner geleisteten Kaution.


Meine Frage(n):

- Sind diese Fristen nicht viel zu kurz?

- Sind diese Schäden überhaupt ein Fall für die Kaution?

Der fehlende Zimmerschlüssel war nie vorhanden, es gibt auch kein Protokoll oder ähnliches in dem belegt wäre dass dieser Schlüssel bei meinem Einzug da gewesen wäre.

Der abgebrochene Briefkastenschlüssel ist weiterhin voll funktionsfähig und schließt.

Der schwerwiegendste Fall: Die nicht mehr schließende Balkontür. Die Türe ging beim zweckmäßigen Öffnen und Schließen kaputt, bzw. der Mechanismus mit dem Stiften in der Türseite, da meine Freundin diese zum Rauchen auf dem Balkon täglich mehrfach öffnet und schließt.

Diesen Schaden meldete ich vor mehr als 2 Monaten dem Vermieter telefonisch (unter Zeugen). Gekümmert hat es ihn bis dato nicht.

Er begründet die 7 Tage Frist damit, dass die neuen Mieter bereits in der Wohnung wären und daher die Türe schleunigst repariert werden müsse. Als wir mehr als 2 Monate mit der Tür lebten war öffensichtlich keine Eile geboten. Daher vermute ich, dass er sich lediglich um die Instandsetzungskosten drücken will und sie auf mich/uns abwälzen möchte.

Ich würde mich über eine rasche und kompetente Antwort freuen, da ich aufgrund der kurzen Fristen heute telefonisch Bescheid geben muss wie weiter zu verfahren ist. Danke im Voraus.
03.03.2011 | 11:33

Antwort

von


(146)
Frankfurterstr. 30
51065 Köln
Tel: 0221 16954321
Web: https://kanzlei-kirli-ippolito.de/impressum/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage auf der Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt:

Diese Schäden sind grundsätzlich ein Fall für die Kaution. Sinn und Zweck der Kaution ist es, den Vermieter ausreichend bereits ab Beginn des Mietverhältnisses zu schützen. Die Mietsicherheit soll nicht nur eventuelle Schäden abdecken, sondern alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere die Miete. Ob die Wohnung Mängel hat, die der Vermieter zu beseitigen hat, ändert daran nichts (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 24.11.1997 – 24 W 89/96, ZMR 1998, 159). Andererseits steht der Mieter nicht ganz rechtlos da. Er kann die Miete entsprechend mindern, bis die Mängel behoben sind.

Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, so kann der Vermieter die Mietkaution zunächst einbehalten. Erst wenn sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgegolten sind, muss er diese an den Mieter zurückzahlen. Das können Ansprüche für notwendige Arbeiten an der Wohnung, etwa aufgrund von Schäden an selbiger sein, aber auch Ansprüche aus nicht gezahlten Mieten.

Die Frist zur Mängelbeseitigung sollte angemessen sein. Die Angemessenheit ist eine Wertung des Einzelfalles. Angemessenheit liegt z.B. auf keinen Fall vor, wenn der Vermieter den Mieter auffordert, die Mängel bis "Morgen" oder "in den nächsten zwei Tagen" zu beseitigen. In der Regel hängt die Angemessenheit auch davon ab, wo der Mieter jetzt wohnt (in welcher Stadt), ob es während der gesetzten Frist anerkannte Feiertage gibt oder nicht etc.

Ferner ist es sehr untypisch, dass Zimmer-Schlüssel gesondert im Übergabeprotokoll schriftlich festgehalten werden. Anders verhält es sich mit den Wohnungs- oder Kellerschlüssel.

Ich bedauere, Ihnen keine andere Antwort geben zu können.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass diese Plattform lediglich dazu dient, dem Mandanten eine erste rechtliche Orientierung zu verschaffen. Der Besuch bei einem Rechtsanwaltskollegen vor Ort kann durch die hiesige Onilne-Beratung nicht erstezt werden.

Das Weglassen und bzw. oder Hinzufügen von relevanten Angaben kann eine völlig andere rechtliche Bewertung nach sich ziehen.



Mit freundlichen Grüßen

Serkan Kirli
(Rechtsanwalt)


Rechtsanwalt Serkan Kirli

Nachfrage vom Fragesteller 03.03.2011 | 12:02

Ein wenig konkreter hätte ich mir die Antwort schon vorgestellt, wofür eine Kaution im Grunde gut ist weiß ich selbst auch.

Viel mehr hätte mich interessiert ob ich in den GENANNTEN 3 Fällen bezahlen muss. Denn unsachgemäß habe ich in allen Fällen meines Erachtens nach nicht gehandelt. Schon gar nicht bei der Tür, die ja durch reguläres Öffnen und Schließen beschädigt wurde. Demnach dürfte ich eine Terassentüre garnicht mehr anfassen, da sie kaputt gehen könnte und ich sie dann definitiv bezahlen muss.

Und unsachgemäße Benutzung ist ja die Voraussetzung für ein Greifen der Kaution. Und dieses unsachgemäße Handeln müsste mir der Vermieter erst nachweisen.

Ich denke also, dass ich zumindest bei der Terassentüre nicht bezahlen muss.

Verbessern Sie mich falls ich falsch liege.

Wie sieht es ihrer Meinung nach bei den anderen 2 Fällen aus?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.03.2011 | 12:47

Sie hatten gefragt, "Sind diese Schäden überhaupt ein Fall für die Kaution?"

Ich habe darauf hin geantwortet; beginnend mit dem Satz: "Diese Schäden sind ein Fall für die Kaution." Wenn Sie wüssten, wofür eine Kaution "gut" ist, hätte sich meine Antwort auch erübrigt.

Wenn es Sie vielmehr interessiert, ob Sie in diesen "drei Fällen" bezahlen müssen, dann hätten Sie konkreter Fragen können.



"- Sind diese Fristen nicht viel zu kurz?"

"- Sind diese Schäden überhaupt ein Fall für die Kaution?"

Das waren Ihre konkreten Fragen.



Zu Ihrer Nachfrage:

Den Schaden an der Balkontüre müssten Sie nicht bezahlen, da dieser eigentlich auf die sachgemäße Benutzung zurückzuführen ist. Vielmehr hätte der Vermieter schon während der Mietzeit diesen Mangel beheben müssen.

Für den Briefkastenschlüssel müssten sie ggfs. Schadensersatz leisten; es ist unerheblich, ob dieser noch voll funktionsfähig ist. Anders wäre der Fall, wenn der Schlüssel optisch ganz gering beschädigt worden wäre. Dies dürfte ebenfalls eine Wertung des Einzelfalles sein. Doch allein der Umstand, dass der Schlüssel noch funktionsfähig ist, steht einer schadensersatzpflicht grundsätzlich nicht entgegen.

Und hinsichtlich des verlorenen Zimmerschlüssels gilt das bereits Gesagte. Selbstvertsändlich spielt die Beweislage eine nicht unerhebliche Rolle. Durch den Übergabeprotokoll werden u.a. Mängel an der Mietsache beweissicher festgehalten (so bereits BGH, NJW 1983, S. 446). Ist in dem Übergabeprotokoll kein Schaden vermerkt und hat der Mieter dieses Protokoll unterschrieben, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Zustand der Mietsache durch das Protokoll richtig wieder gegeben wird.


Mit freundlichen Grüßen

RA Serkan Kirli

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