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Neuer Mietvertrag - Mieterhöhung für Wohnung

27.02.2011 16:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Folgende Fragestellung

2001 bin ich einen Mietvertrag eingegangen

2003 habe ich die Nachbarwohnung vom gleichen Vermieter per gesondertem Vertrag gemietet und mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters einen Durchbruch zur Wohnung aus 2001 erstellt sowie die E-Versorgung vom Versorger zusammenlegen lassen. Die zweite Küche wird als Wohnraum genutzt.
Ergebnis war eine große Wohnung jedoch zwei Mietverträge für die Flächen. Miete wurde in einer Überweisung gezahlt.

2009 haben ich und mein Vermieter einen neuen Mietvertrag nun über die gesamte Wohnung abgeschlossen. Dabei wurde im Einvernehmen die bisherige Miete (Summe der bisherigen Teilmieten)erhöht.
Die alten Verträge wurden nicht extra aufgehoben, aber mein Vermieter und ich sind uns einig, dass die Altverträge nicht mehr gelten.
(Ich verstehe den neuen Vertrag als Rechtsbereinigung für die seit 2003 ohnehin schon vorhandene gesamtheitliche Wohnung - denn weitere bauliche Eingriffe gab es seither nicht)

2011 verlangt nun mein Vermieter eine Mieterhöhung nach BGB 558 für den Vertrag aus 2009


FRAGE: Muss die Mieterhöhung aus 2009 (bei Vertragsneuschluss) bei Prüfung der Überschreitung der Kappungsgrenze von 20% bei der geforderten Mieterhöhung aus 2011 (liegt in der 3 Jahresfrist) berücksichtigt werden?

Oder wirkt sich hier der neue(?) Vertragsschluss in 2009 negativ für mich aus, da es sich ggf. in 2009 um keine Erhöhung sondern lediglich um die Festsetzung einer neuen Miethöhe handelte.

Kann die Antwort eindeutig gegeben werden - oder könnte erst ein Verfahren die Frage klären.

VIELEN DANK.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte Sie auf der Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Wie Sie schon ganz richitg andeuten, hängt die Beantwortung Ihrer Frage davon ab, ob im Jahre 2009 ein neuer Vertrag geschlossen worden ist, oder ob es sich bei der Aufsetzung der neuen Vertragsurkunde für die gesamte Wohnung lediglich um die Fortsetzung der alten Mietverhältnisse handelte, die lediglich in einer Vertragsurkunde nunmehr festgehalten werden sollten.
Diese Beurteilung ist anhand der gesamten Umstände des Einzelfalles vorzunehmen. Entscheidend ist hier der Wille der Parteien. Nach Ihrer Darstellung sind beide Vertragsteile davon ausgegangen, dass kein neues Mietverhältnis geschlossen werden sollte, sondern es sich um die Fortsetzung der alten Mietverhältnisse handelte.
Im Streitfall müsste ein Gericht über diese Frage befinden. Ob in einem gerichtlichen Verfahren die von Ihnen geschilderten tatsächlichen Gegebenheiten auch bewiesen werden können, oder sich Ihr Vermieter auf den Standpunkt stellt, dass es sich um ein einvernehmliches neues Mietverhältnis handelte, ist eine ganz andere Frage. Möglich wäre es.

Sie haben nun zwei Möglichkeiten der Reaktion, wenn Sie sich gegen die Mieterhöhung zur Wehr setzen wollen:

1. Sie widersprechen der Mieterhöhung und bezahlen weiterhin die alte Miete. Dann müsste Ihr Vermieter überlegen, ob er gerichtlich gegen Sie vorgeht. In einem solchen Verfahren würde das Gericht sich auch mit der Wirksamkeit der Mieterhöhung auseinandersetzen müssen. Mithin müsste es die vorstehende Frage klären.
Bei dieser Vorgehensweise würden Sie allerdings eine Kündigung des Vermieters riskieren.

2. Sie zahlen die neue erhöhte Miete (unter Vorbehalt) und klagen dann selber auf Rückzahlung des überschießenden Teils und auf Feststellung, dass die Mieterhöhung unwirksam ist. Auch in diesem Fall könnten Sie eine gerichtliche Klärung der Rechtslage erreichen.

Eine Alternative wäre es auch, und das halte ich selbstverständlich für die beste Lösung, eine einvernehmliche außergerichtliche Klärung mit dem Vermieter herbeizuführen und diese schriftlich festzuhalten.

Hinweisen möchte ich Sie an dieser Stelle auch auf Ihr Sonderkündigungsrecht nach §561 BGB.

Ich hoffe, Ihnen durch diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Für eine weitere Beauftragung stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Sollten Unklarheiten bestehen, würde ich mich freuen, wenn Sie die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.

An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Kerem E. Türker
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.02.2011 | 19:50

Vielen Dank für Ihre Anwort.

Noch eine kurze Nachfrage:

Der Vermieter fordert die Zahlung der neuen Miete einen Monat früher als nach BGB zulässig.(Forderung eingangen in 02/11 aufgefordert zur Zahlung ab 04/11)

Ist damit die Forderung insgesamt unwirksam - oder nur einen Monat später?

Ich würde das dann erst im Klageverfahren vorbringen.

Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.02.2011 | 20:02

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Die Forderung kann natürlich nicht vor Fälligkeit gefordert werden, d.h. bei einer Zahlungsaufforderung vor Fälligkeit sind Sie nicht zur Zahlung verpflichtet.

Das bedeutet aber nicht, dass durch die verfrühte Zahlungsaufforderung des Vermieters die gesamte Forderung unwirksam wird. Sie ist eben nur nach Fälligkeit zu begleichen.

Ich hoffe, dass durch die Beantwortung der Nachfrage alle Unklarheiten beseitigt sind.

Mit freundlichen Grüßen

Kerem E. Türker
Rechtsanwalt

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