Heizungsabschaltung Mieter, Legionellen, Schadensersatz

Sehr geehrter Fragesteller,

Als Mieter haben Sie grundsätzlich gewisse Sorgfalts- bzw. Verkehrssicherungspflichten hinsichtlich der Mietsache, zu der auch die Warmwasseranlage gehört. Einer Schadensersatzforderung können Sie hier alllerdings mit folgenden Argumenten entgegen treten:

• Sie können zunächst bestreiten, dass überhaupt eine Pflichtverletzung begangen wurde. Der Vermieter müsste im Prozess darlegen und beweisen, dass Vorsorge gegen Legionellen notwendig war, also das Schalten auf Frostschutz bzw. Abschalten der Warmwasseranlage ein Verstoß gegen die Pflicht zur Verkehrssicherung darstellte. Abzugrenzen wäre insoweit von dem allgemeinen Risiko einer Bakterienbelastung. Für ein sog. allgemeines Lebensrisiko haften Sie nämlich nicht. Wie hoch die Gefahr der Entstehung von Legionellen war, müsste im Streitfall ein Sachverständiger beurteilen.

• Eine (angenommene) Sorgfaltspflichtverletzung muss immer ursächlich für den entstandenen Schaden sein. Ihre Obhutspflicht hinsichtlich der Mietsache endete, wie Sie richtig sehen, mit der Übergabe. Der Vermieter müsste also in einem Prozess darlegen und beweisen können, dass die Bakterienbelastung in der Warmwasseranlage schon vor dem Zeitpunkt der Übergabe entstanden ist. Dies sollten Sie bestreiten. Dem Vermieter dürfte eine Beweisführung in dem Punkt schwerfallen.

• Eine Pflichtverletzung führt nur dann zur Schadensersatzpflicht, wenn sie auch verschuldet wurde. Sie können also argumentieren, dass Sie nicht fahrlässig handelten, d. h. keine »im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht« gelassen haben (§ 276 Abs. 2 BGB ). Die entscheidende Frage wäre insoweit, ob ein Durchschnittsmieter mit einer Legionellenbelastung bei Herunter- bzw. Abschalten der Anlage rechnen musste. Hier kann es auch eine Rolle spielen, ob Sie vom Vermieter auf dieses Risiko hingewiesen worden sind oder nicht und auch, ob insoweit eine Regelung im Mietvertrag bestand.

Die Schadensersatzforderung erscheint also keinesfall eindeutig gerechtfertigt. Wie allerdings ein Prozess ausgehen würde, lässt sich an dieser Stelle nicht abschließend beurteilen. Wenn Sie die Sache außergerichtlich beilegen möchten, empfiehlt sich ein Vergleichsangebot (Teilzahlung). Ansonsten sollten Sie abwarten und sich, spätestens nach Zustellung von Mahnbescheid oder Klage, anwaltlich vertreten lassen. Melden Sie den Schadensfall auch ihrer Haftpflichtversicherung (sofern vorhanden).


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt