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Kaution / Nebenkosten / Modernisierung

| 23.01.2011 17:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


19:59
Sehr geehrte Damen und Herren,

nachfolgend meine Fragen. Ich bitte um eine konkrete Beantwortung.

Vorab vielen Dank für Ihre Bemühungen.



***********************




Am 05.01. erhielten wir ein Anschreiben des Vermieters in dem es hieß, dass aufgrund "der umfangreichen Modernisierungsarbeiten im Haus und in Ihrer Wohnung … nunmehr nach über 10 Jahren notwendig" ist, "eine Anpassung vorzunehmen. D.h. ab 01.04.2011 soll sich die Kaltmiete um 40 € erhöhen.

Das Anschreiben enthielt keine Aufstellung der angefallenen Kosten und deren Umlegung auf die Miete als Beleg für die beabsichtigte Mieterhöhung. Mein Gegenvorschlag, dass die 40 € akzeptabel sind, wenn eine neue Küche eingebaut wird (Einbau einer neuen Küche wurde am 30.07.2009 mit Vermieter vereinbart, unter der Prämisse, dass Mieter die Nebenkostennachzahlung 2008 vollständig geleistet hat. Dies wurde seitens des Vermieters bisher nicht realisiert) und in der gesamten Wohnung das bereits in Flur und Küche vorhandene Laminat verlegt wird, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu schaffen, da Eingangs-, Küchen- und Wohnbereich in offener Bauweise gestaltet sind und ineinander übergehen, wurde mit Schreiben des Vermieters vom 21.01.2011 beantwortet, in dem nun gänzlich neue Forderungen gestellt werden.

Der Vermieter fordert nun folgendes:
Da Sie nach wie vor mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand sind, haben Sie diese bis zum 15.02.2011 auszugleichen. Ihr Hinweis, Ihren Rückstand mit der Kaution zu verrechnen, ist nicht zulässig, da die Kaution als Mietsicherheit zu verstehen ist. Daher ist der Betrag in Höhe von 1367,57 € zu überweisen.

Zu zahlen zum 15.02.2011 1367,57 €

Dazu ist anzumerken, dass keine monatliche Mietzahlung rückständig ist, sondern die beim Einzug beim Vermieter hinterlegte Kaution gemeint ist, die jedoch nach Vereinbarung mit dem Vermieter in 2002 für Mietzahlungen verwendet wurde, da die Mieterin (damals noch freiberuflich) Verdienstausfälle hatte. Diese Änderung wurde anschließend 2002 in einem neuen Mietvertrag manifestiert (unter Änderung der Eintragung in § 19) und datiert auf das Datum des Original-Mietvertrages, also 02.05.2001.

In § 19 des neu in 2002 formulierten Mietvertrages lautet es nun:

Es wird eine Mietsicherheit in Höhe von DM 0,00 (bis zu 3 Monatsgrundmieten) vereinbart.
Zahlung: keine

Eine schriftliche Aufforderung bzw. sogar Mahnung zur Zahlung einer Kaution ist nie erfolgt.



Kann der Vermieter eine erneute Zahlung der Kaution fordern, obgleich im Mietvertrag angegeben ist, dass keine Kaution hinterlegt wurde ?


***************************


Ferner fordert der Vermieter in seinem Schreiben vom 21.01.2011:

Sie zahlen zur Zeit 91,04 € Nebenkosten pro Monat. Ihre tatsächlichen Nebenkosten belaufen sich auf 175 €, sodass Sie 84 € rückwirkend zum 01.01.2011 zu zahlen haben.

Wir erwarten ab 01.02.2011 eine Mietzahlung in Höhe von Kaltmiete 455,19 € + Nebenkosten 175 € = Gesamt 630,19 €

Die Nebenkostennachzahlung für Januar 2011 in Höhe von 83,96 € und die Fortführung der Nebenkosten für 2010 von 100 €

Zu zahlen zum 01.02.2011 814,15 €

In zwei Schreiben des Vermieters vom 05.01.2011 heißt es:

"Bitte zahlen Sie … die vereinbarten 100 Euro Nebenkostenvorauszahlung".
"Bitte zahlen Sie weiterhin die 100 Euro, wie vereinbart, weiter".

Diese Liste könnte fortgeführt werden unter Bezug auf zahlreiche weitere Schreiben, die der Vermieter zur Nebenkostenvorauszahlung jedes Jahr identisch formulierte.

Wie der Vermieter richtig schrieb, ist die Höhe und Zahlungsmodalität der Nebenkostenvorauszahlung mit ihm vereinbart worden, d.h. er hat sich mit der Zahlungsmodalität (schriftlich) einverstanden erklärt – und dies seit 2003. Die Höhe der Zahlung betrug anfangs 75 – 80 €, wurde dann freiwillig auf 100 € erhöht und regelmäßig gezahlt.


Wie verhält es sich mit diesen Forderungen des Vermieters aus den Schreiben vom 05.01. und 21.01. bez. der Nebenkostenvorauszahlung, die willkürlich scheinen ?


***************************


Des weiteren fordert der Vermieter eine Mieterhöhung, die ausschließlich mit "umfangreichen Modernisierungsarbeiten" im Haus und in der Wohnung begründet wird.

Im Schreiben dazu vom 05.01.2011 schreibt der Vermieter:

Zum 01.04.2011 erhöht sich die Kaltmiete um 40 €.
Zahlen Sie ab dem 01.04.2011 586 € plus die vereinbarten 100 € Nebenkostenvorauszahlung.

Im Schreiben vom 21.01.2011 schreibt der Vermieter:

Wir erwarten ab 01.02.2011 eine Mietzahlung in Höhe von Kaltmiete 455,19 € + Nebenkosten 175 € = Gesamt 630,19 €

Es ist richtig, dass im Mai 2010 in Küche und Eingangsbereich ein neuer Fußboden verlegt, im Badezimmer Bodenfliesen verlegt sowie die Duschwanne und Duschabtrennung ausgebaut und ausgetauscht wurden. Wie der Vermieter weiterhin im Schreiben anführt, erfolgten diese Arbeiten nach einem "Wasserschaden".

Dieser manifestierte sich zuerst durch eine im Flur feuchte Wand, hinter der auf der anderen Seite die Dusche installiert ist und wurde dem Vermieter erstmalig am 18.12.2006 angezeigt, woraufhin dieser entschied, dass an der einer Fuge (Eckfuge) der Dusche neues Silikon gespritzt wird, um den Wassereintritt zu unterbinden. An der Wand schien anschließend keine Feuchtigkeit mehr auszutreten.

Am 02.01.2010 wurde der Vermieter darüber informiert, dass der Fußboden, der an die Badezimmerwand mit der dahinterliegenden Dusche grenzt, offensichtlich durch Wasser aufgequollen ist. Ebenso berichteten wir dem Vermieter von einem erneuten Wassereinbruch des Obermieters* im Badezimmer an der Wand der Tür innen und außen. Ein Video sowie Photos dazu wurden am 06.01.2010 an die Fa. Immobilienverwaltung B und den Vermieter geschickt.

* Wassereinbrüche verursacht durch Obermieter:
Juli 2007: Küche und Durchgang zum Wohnzimmer
13.07.2008: Wohnzimmer über dem Bücherregal mit massiven Schädigungen von Büchern
20.07.2008: Wohnzimmer über dem Bücherregal mit massiven Schädigungen von Büchern
30.12.2009: Badezimmer Eingang innen und außen



Am 13.01.2010 erschien ein Mitarbeiter der Firma A (Klempner) zur Begutachtung. Am selben Tag wurde durch die Fa. Immobilienverwaltung B per Mail mitgeteilt, dass die Firma H (Maler) den Schaden ansehen und ein Angebot erstellen soll.

Am 24.02.2010 teilte die Fa. Immobilienverwaltung B nochmals per Post mit:

Reparaturauftrag – Kurzmitteilung
"Wir zeigen Ihnen hiermit an, dass wir folgende Firma/Firmen :
H Malereibetrieb GmbH

mit der Reparatur des Wasserschadens beauftragt haben."

Nach Begutachtung der Fa. H am 06.02.2010 zur Abschätzung der erforderlichen Arbeiten wurden am 10.04.2010 durch die Firma H Malerarbeiten in Küche und Flur durchgeführt. Ferner begannen die Mitarbeiter der Firma H die Fußbodenarbeiten am 11.04.2010, d.h. kompletter Ausbau des vorhandenen Linoleums in Eingangsbereich und Küche und Beginn der Verlegearbeiten eines neuen PVC-Bodens.

Dabei zeigten sich massive Wasserschädigungen an den nun sichtbaren Holzplatten (großflächige Aufquellungen und Verfärbungen). Die Verlegearbeiten wurden im geschädigten Bereich daher nicht durchgeführt, sondern es wurde zuerst die Hälfte der Küchenfläche neu belegt. Dann wurden die Arbeiten gestoppt. Fotos vom Zustand der Holzplatten wurden am 10.04. an die Firma H und Immobilienverwaltung B per Mail geschickt. Eine Besichtigung durch den Vermieter fand am selben Tag statt.

In der darauffolgenden Woche informierte der Vermieter die Mieter, dass der von der Firma H bisher verlegte (teure) Bodenbelag wieder aufgenommen wird und die Verlegearbeiten von einer anderen Firma durchgeführt werden, die ebenfalls die Arbeiten im Badezimmer durchführen wird.

Der von der Firma H verlegte Bodenbelag (Hälfte der Küche) wurde am 19.04.2010 komplett entfernt, sodass der Fußbodenbelag in Küche und Flur nun vollständig nur aus Holzplatten bestand.

Die Arbeiten im Badezimmer (Verlegen von Bodenfliesen auf die vorhandenen gesprungenen Fliesen (Fotos vorhanden), Ausbau Duschwanne, Demontage Duschkabine, Einbau Duschwanne, Einbau Duschkabine) wurden schließlich am 24.04.2010 von zwei Personen durchgeführt.

Informationen zu den Verlegearbeiten des Fußbodens in Küche und Flur wurden uns erst später mitgeteilt. Am 15.05.2010 erschienen die zwei Personen, die bereits die Arbeiten im Badezimmer durchgeführt hatten, zu den erforderlichen Fußboden-Verlegearbeiten (preisgünstiges dunkelbraunes Laminat).

D.h. vom 19.04.2010 bis 15.05.2010 bestand der Belag im Eingangsbereich und der in die Küche übergehenden Fläche lediglich aus Holzplatten, die zudem am Eingang aufgrund des Wasserschadens starke Verfärbungen und Aufquellungen aufwiesen. Der Empfang von Gästen (privat oder geschäftlich) war aus diesem Grund in diesem Zeitraum nicht möglich.

Wie aus o.g. ersichtlich ist, haben wir nicht "ein neues Badezimmer bekommen", wie der Vermieter schrieb, sondern es wurden lediglich auf den gesprungenen Bodenfliesen neue Fliesen verlegt. Ferner erforderten die durch die undichte Dusche hervorgerufenen massiven Schädigungen des Fußbodens den Ausbau der Duschwanne und Duschwand. Es wurde also der Ausgangszustand wieder hergestellt. Die Bezeichnung "Reparatur" durch die Immobilienverwaltung B bezeichnet ebenfalls eindeutig die Natur der durchgeführten Arbeiten.

Ferner ist durch den nun entstandenen Absatz im Fußboden im Durchgang offene Küche / Wohnzimmer eine Gleichförmigkeit des Erscheinungsbildes nicht mehr gegeben, da auch die Farbe der Bodenbeläge unterschiedlich ist (Küche dunkelbraunes Laminat / Wohnzimmer hellgraues altes Linoleum). Bei dem von der Firma H vorher verlegten Bodenbelag (dunkelgraues PVC) war eher der Eindruck eines einheitlichen Erscheinungsbildes vorhanden. Der geplante Kauf von Möbeln musste wegen des spontan erfolgten Farbwechsels des Bodenbelags annuliert werden.

Von den in der Fußnote 2 genannten Wassereinbrüchen wurden lediglich die Schäden der Wassereinbrüche vom 13. und 20.07.2008 durch einen vom Vermieter beauftragten Maler behoben. Der Wasserschaden an Wand und Decke innen im Badezimmers wurde jedoch nicht behoben, entgegen der Ankündigung des Vermieters.

Die vom Vermieter als "umfangreiche Modernisierungsarbeiten im Haus" bezeichneten Arbeiten beziehen sich auf das Streichen der Außenfassade im Sommer 2009, das Verlegen von Teppichboden im Hausflur und Treppenhaus ca. ein Jahr zuvor und das Streichen des hölzernen Treppengeländers im selben Zeitraum. Ferner wurden ca. 2004 die Briefkästen im Vorflur erneuert.

Die Finanzierung dieser Arbeiten ist nicht vom Vermieter allein zu tragen, da es sich um eine Vermietergemeinschaft aus drei Eigentümern handelt, d.h. jede Etage hat einen anderen Eigentümer.

Ferner soll, laut Angabe des Vermieters, jährlich das Abwasser-Hauptrohr gereinigt werden, da dieses häufig verstopft ist. So war in 2007 das Badezimmer der Mieter großflächig überschwemmt: das Wasser stieg (an einem Wochenende) in der Toilette und der Duschwanne so stark an, dass es schließlich den Fußboden überschwemmte. Um dies zu verhindern, musste es ständig abgeschöpft werden.

Auch am 29.06.2009 drohte eine großflächige Überschwemmung, da sich Wasser im Waschbecken von Badezimmer und Küche (beide Abflussrohre sind direkt verbunden) wegen der Verstopfung des Hauptrohres ansammelten. Auch die gründliche Reinigung der in unserer Wohnung befindlichen Rohre behoben dieses Problem nicht. Eine Grundreinigung des Hauptrohres erfolgte jedoch seit 2001 maximal 3x, obwohl das Hauptrohr mehrmals im Jahr verstopft ist, was Geräuschbildungen in den Abflussrohren von Küche und Badezimmer verursacht.


Handelt es sich bei den durchgeführten Arbeiten in Badezimmer und den Fußboden-Verlegearbeiten um Modernisierungsmaßnahmen ?
23.01.2011 | 18:40

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Anfrage(n) via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Fragen weiter wie folgt:

1)

a)

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete gemäß § 559 BGB um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Nach Ihrer Beschreibung handelt es sich bei den angeblichen Modernisierungsarbeiten um Reparaturarbeiten, die den Vermieter nicht zu einer Mieterhöhung berechtigen. Hierfür kommen im Streitfall die Immobilienverwaltung, der Klempner und die mit den Arbeiten beauftragten Fachbetriebe als Zeugen in Betracht.

b)

Ohnehin ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gemäß § 559b Abs. 1 BGB allenfalls dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 BGB und 559a BGB erläutert wird.

Eine Kostenberechnung wurde vom Vermieter wohl nicht durchgeführt und eine Erläuterung liegt Ihnen nicht vor, sodass die Mieterhöhung formell rechtswidrig ist.

Ohne wirksame Mieterhöhung müssen Sie die Mieterhöhung nicht bezahlen!


2)

Fraglich ist , ob Sie im Streitfall vor Gericht beweisen könnten, dass die Kaution im Einvernehmen mit dem Vermieter mit den offenen zwei Monatsmieten verrechnet wurde.

Die Formulierung der im Mietvertrag aufgenommenen Ergänzung ist etwas unglücklich. Hilfreich wäre deshalb wohl, wenn Sie für die Verrechnung noch ein anderes Beweismittel zur Hand haben würden; z.B. Kontoauszug, Kautionsquittung etc...


3)

a)

Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden.

Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen gemäß § 556 BGB nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

Wenn 100,00 €uro als Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart wurden, so muss der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abrechnen.

aa)

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss mindestens eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, soweit sie dem Mieter nicht bekannt sind, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen beinhalten. Die Abrechnung muss in den Einzelangaben und insgesamt so klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie nachvollziehen und den Saldo nachprüfen kann; BGH NJW 07, 1059, BGH NJW 09, 283.

bb)

Eine ordnungsgemäße Abrechnung ist Ihnen als Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 war also gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bis spätestens zum Ablauf des Jahres 2010 "mitzuteilen."

Nach Zugang einer nicht ordnungsgemäßen Abrechnung muss der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB dem Vermieter seine Einwendungen binnen 12 Monaten mitteilen.


4)

Sind Betriebskostenvorauszahlungen im Mietvertrag vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Ob eine Erhöhung um 40,00 €uro vorliegend angemessen ist, lässt sich ohne Einsicht in die Abrechnung nicht einschätzen.


Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen.

Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine kostenfreie Nachfrage zu richten. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 23.01.2011 | 19:16

Sehr geehrter Herr Kohberger,

für die verständliche und eindeutige Beantwortung meiner Fragen möchte ich mich bei Ihnen bedanken.

Zum Thema Kaution möchte ich gern noch folgende Nachfrage formulieren:


In § 19 des in 2002 neu ausgefertigten Mietvertrages lautet es, dass die vereinbarte Mietsicherheit 0,00 DM beträgt und keine Zahlung erfolgt ist. Es heißt wörtlich:

Es wird eine Mietsicherheit in Höhe von DM 0,00 (bis zu 3 Monatsgrundmieten) vereinbart.
Zahlung: keine


Seit 2002 wurde zudem nie vom Vermieter eine neue Hinterlegung einer Kaution gefordert. Die vom Vermieter gestellte Forderung ist die Reaktion auf die Ablehnung, die ich auf die geforderte Mieterhöhung wegen angeblicher Modernisierung formuliert habe.

Im übrigen wäre es finanziell gar nicht möglich, spontan die Summe der geforderten 1367,57 € aufzubringen.

Bin ich nun verpflichtet – auch ohne Vorliegen eines Kontoauszuges, wie Sie z.B. anführen – diese Kaution zu zahlen, obwohl im Mietvertrag eindeutig der Betrag von 0,00 (DM) angegeben ist und obwohl seit fast neun Jahren die Kaution nie angesprochen wurde ?


Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen und freundliche Grüße.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.01.2011 | 19:59

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

1)

Nach meiner Lesart der Ergänzung des Mietvertrages wurde vereinbart, dass Sie keine Kaution schulden. Selbst wenn Sie eine Kaution schuldig wären, so wäre der Anspruch des Vermieters nun verjährt. Der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution verjährt nämlich in drei Jahren. Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Duisburg in einem Streit zwischen Vermieter und Mieter (LG Duisburg, 13 S 334/05).


2)

Dennoch wäre ein Beleg hilfreich, aus dem hervor geht, dass die Kaution mit der offenen Miete verrechnet wurde, also keine Mietrückstände mehr offen sind.

Schließlich fordert Ihr Vermieter nicht die Bezahlung einer "Kaution" sondern angeblich noch nicht bezahlte 2 "Monatsmieten".

Bei Kautionszahlung in bar hätten Sie eine Quittung erhalten müssen. Bei Überweisung der Kaution könnten Sie auf die Kontoauszüge zurückgreifen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.09.2011 | 09:19

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