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Nutzung Hobbyraum


20.12.2010 06:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe letztes Jahr eine 3 Zimmer Wohnung sowie 2er Hobbyräume in München gekauft.
Die Wohnung sowie die beiden Hobbyräume sind an 2 unterschiedliche Mieter vermietet.
Der Mieter des Hobbyraums nutzt die Wohnung als Büro ohne Publikumsverkehr. Nun wurde ich von der Eigentümergemeinschaft aufgefordert die gewerbliche Nutzung der Hobbyräume zu unterbinden (sprich dem Mieter zu kündigen).
Der Vorbesitzer hatte diese beiden Hobbyräume aber jahrelang selbst als Büro und Werkraum benutzt. Im festen Vertrauen, dass ich diese Räume auch weiterhin als Büro vermieten kann, habe ich die Wohnung dann gekauft.
Laut Teilungserklärung bedarf es zur Ausübung eines Berufes oder Gewerbes der Zustimmung der Eigentümerversammlung. Die Zustimmng darf aber nur aus wichtigem Grund versagt werden (z.B. wenn die Nutzung eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Bewohner befürchten lässt).

Wie soll ich mich hier nun weiterhin verhalten?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zunächst ist hier der Inhalt der Regelung Ihres Sondereigentums gemäß Kaufvertrag und Teilungserklärung ausschlaggebend, so dass Sie wohl die Zustimmung der Eigentümerversammlung für die gewerbliche Nutzung benötigen. Möglicherweise gibt es aber bereits einen früheren WEG-Beschluss, welcher dem Voreigentümer die gewerbliche Nutzung erlaubt hat, so dass Sie bei der Hausverwaltung diesbezüglich erst einmal Einsicht in die früheren Beschlüsse nehmen sollten. Ggf. kann Ihnen auch der frühere Eigentümer/Verkäufer hierzu Auskunft geben, ob seinerzeit bereits ein entsprechend zustimmender Beschluss zu dessen Gunsten des maßgeblichen Sonereigentümers gefasst wurde.

Ansonsten bestimmt § 13 I WEG, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren und Einwirkungen anderer ausschließen kann. Sofern die Wohnungseigentümer also von vornherein eine gewerbliche oder berufliche Nutzung von einzelnem Sondereigentum ausschließen wollen, wird dies in der Regel eindeutig von vornherein in der Teilungserklärung untersagt werden. Es kommt also maßgeblich auf den weiteren Inhalt der Teilungserklärung an, der von Ihnen geschilderte Part untersagt die Nutzung zu gewerblichen Zwecken jedenfalls nicht schon grundsätzlich von vornherein, lediglich die Zustimmung der Eigentümerversammlumg müsste – soweit nicht schon durch früheren Beschluss vorliegend – eingeholt werden. Denn der von Ihnen geschilderte Inhalt der Teilungserklärung enthält wohl keine eindeutige Zweckbestimmung der Wohnungen „allein zu Wohnzwecken". Schauen sie aber bitte zunächst noch einmal in dieser Richtung in die Teilungserklärung, ob diese ggf. doch eine entsprechend weitergehende Klausel/Regelung über gewerbliche Nutzung enthält.

Ist dies – wovon ich aufgrund Ihrer Schilderung erst einmal ausgehe – jedoch nicht generell untersagt, müssen Sie – sofern nicht bereits durch früheren Beschluss erfolgt – eben nur noch die Zustimmung der anderen Wohnugseigentümer einholen. Denn diese hätten die Möglichkeit im Nachhinein den Gebrauch des Sondereigentums mit Beschränkungen zu versehen. Gemäß § 15 WEG können die Wohnungseigentümer insoweit den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung oder Beschluss regeln. Nach § 15 Abs. 2 WEG kann durch Mehrheitsbeschluss der ordnungsgemäße Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden.

Ein Gebrauch ist in diesem Sinne ordnungsgemäß, wenn dieser dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme entspricht und hierdurch anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst. Liegt ein ordnungsgemäßer Gebrauch vor, hätten Sie einen Anspruch auf Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, welcher notfalls auch gerichtlich durchsetzbar wäre. Die Zustimmung können Sie also verlangen, wenn von dem Gewerbe für die Hausbewohner keine unzumutbare Beeinträchtigungen ausgehen und darüber hinaus der Charakter des Hauses nicht wesentlich verändert wird.

In Ihrem Fall gehe ich nach Ihrer Schilderung davon aus, dass Sie die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer – sofern noch benötigt – auch verlangen können. Denn nach meiner Einschätzung gehen größere Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer von dem Gewerbe/Hobbyraum nicht aus, insbesondere findet schließlich kein etwaiger störender Kundenverkehr statt, was ein entscheidendes Kriterium ist. Auch der Charakter des Hauses wird dadurch offensichtlich nicht verändert. Im Ergebnis können Sie also in der nächsten Eigentümerversammlung – soweit dies wie aufgezeigt noch erforderlich und nicht schon durch einen möglichen früheren Beschluss gedeckt ist – die Zustimmung der anderen Eigentümer zu der gewerblichen Nutzung in dem von Ihnen beschreibenem Umfang einfordern. Mit gleicher begründung könnten Sie einen Beschluss, welcher Ihnen die Erlaubnis zur gewerblichen Vermieteung/Nutzung erst im Nachhinein wieder entziehen würde, erfolgversprechend anfechten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich Ihnen noch einen erfeulichen und erfolgreichen Tag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt
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