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Vertrag abgeschlossen,Häuser gebaut,zahlungsunfähig,Zwangsverwalter

| 20.09.2010 21:51 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Ich weiss nicht in welche Rechtsabteilung wir gehören,aber der Betreff beschreibt ganz grob worum es geht. Ich versuche die Situation mal kurz etwas deutlicher zu erklähren. Wir (Mama,Papa,Tochter und Schwiegersohn) wollten auf einem Grundstück zwei Häuser bauen. Wir fanden keine Bank die dieses Vorhaben ermöglichte .Sie meinten kein Eigenkapital und zu wenig Einkommen. ( Zwei Hauptverdiener,eine Rentnerin und eine Frau im Erziehunsurlaub). Wir fanden einen Bauträger der das trozdem ermöglichte .Der arbeitete mit einer Bank(Name besteht aus drei Buchstaben) zusammen.Gesagt getan. Doch kamen ziemlich schnell die ersten finanziellen Probleme. Stundung, Teilrate,normale Rate ,Stundung usw. Das ging leider über 7 Jahre so.Dann folgte eine Auswanderung von der die Bank informiert wurde. Die Häuser wurden vermietet. War keine gute Idee .Dann folgte der Versuch zu verkaufen. Wieder immer mit und im Verbindung mit der Bank. Zu diesem Zeitpunkt wurde auch nicht bzw ganz gering an die Bank gezahlt. Dann ein Haus wurde verkauft. Und die Bank kündigte uns alle Verträge.Wir baten über eine Aufstellung der Restzahlung bekamen aber nichts . Kein Kontakt der Bank. Jetzt erfahren wir von unserem Makler das ein Zwangsverwalter eingesetzt wurde. Ohne jegliche Information an uns. Plötzlich wusste die Bank nicht mehr wo wir wohnen. (Angaben zum Zwangsverwalter) . Was können und müssen wir nun tun???? Ich meine ja sie hätten uns nie den Kredit geben dürfen. Aber was jetzt tun?????
Grüsse Candy04

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Sachverhaltsschilderung enthält leider einige Lücken, so eine Einschätzung der Sach- und Rechtslage sehr schwierig ist.

Sie sagen, es seien zwei Häuser errichtet worden. Ich vermute, daß auch die Finanzierung über Hypothekendarlehen getrennt für jedes Haus erfolgt ist. D. h. es müßte Darlehensverträge für Haus A und Darlehensverträge für Haus B, abgesichert durch Hypotheken, geben.

Die Darlehen, vermutlich für beide Häuser, konnten nicht bedient werden, d. h. die Darlehensnehmer konnten die Darlehensraten nicht oder nicht vollständig zahlen. Die Vermietung der Häuser brachte zwar Mieteinnahmen, die jedoch deutlich unter den Darlehensverbindlichkeiten gelegen haben dürften. Die Darlehensnehmer mußten also zu den Mieteinnahmen noch weitere Gelder aufbringen, um ihren Verpflichtungen aus den Darlehensverträgen nachzukommen.

Schließlich ist ein Haus verkauft worden. An dieser Stelle stellt sich die Frage, ob mit dem Verkaufserlös die Darlehen für dieses Haus getilgt werden konnten oder ob der Verkaufserlös nicht hoch genug war, um die Darlehen abzulösen. Mangels Angaben im Sachverhalt gehe ich davon aus, daß hinsichtlich des verkauften Hauses keine Restschuld mehr besteht, so daß es in der Frage lediglich noch um das verbliebene, vermietete Haus geht.


2.

Die Bank hat die laufenden Darlehensverträge, da die Raten wohl nicht mehr gezahlt worden sind, gekündigt. Diese Möglichkeiten sehen Darlehensverträge im Allgemeinen vor. Folge der Kündigung ist, daß der Restbetrag, der noch offen steht, sofort zur Zahlung fällig wird.

Die Darlehen werden durch Hypotheken, die im Grundbuch eingetragen sind, gesichert sein. Bedingt durch die Hypotheken haftet das Grundstück für die Darlehensverbindlichkeiten.

Die Bank als Gläubigerin könnte nun die Zwangsversteigerung betreiben. Dies ist nicht erfolgt, vielmehr wurde die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Zwangsverwalter wird den Mieter aufgefordert haben, die Mieten nur an ihn (den Zwangsverwalter) zu zahlen. Der Zwangsverwalter leitet die Mieteinnahmen an die kreditgebende Bank weiter, die die Mieteinnahmen dadurch auf die Darlehensschulden verbucht.


3.

Die Bank dürfte Sie bei der Kündigung der Darlehensverträge über die Restschuld informiert und Sie aufgefordert haben, die Restschuld in voller Höhe zu begleichen. Daß die Bank Sie über die Höhe der Restschuld nicht informiert, halte ich eher für unwahrscheinlich. Sollte hier etwas "schief" gelaufen sein, können Sie die Bank bitten, Ihnen eine Aufstellung über die noch offen stehende Restforderung zur Verfügung zu stellen.

Was heißt, die Bank habe nicht mehr gewußt, wo Sie wohnten? Da Sie die Häuser (zunächst) vermietet hatten, werden Sie ausgezogen sein. Wenn Sie Ihren Wohnort der Bank bekannt gegeben haben, weiß die Bank auch, wo Sie wohnen. Ggf. teilen Sie der Bank Ihre Anschrift unverzüglich mit.

Derzeit werden Sie nur die Möglichkeit haben zu prüfen, ob und wie Sie die Restschuld tilgen können. Prüfen können Sie das nur, sobald Sie die Höhe der Verbindlichkeiten kennen.

Wenn Sie einen Finanzierungsplan haben, der für die Bank von Interesse sein könnte, können Sie sich mit der Bank in Verbindung setzen. Die Raten, die Sie monatlich zu zahlen in der Lage sind, müßten wohl höher als die Mieten sein, um für die Bank interessant sein zu können.


4.

Ob die Bank bei der Kreditvergabe unlauter und damit ggf. sittenwidrig gehandelt hat, kann man anhand der Sachverhaltsschilderung nicht beurteilen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.09.2010 | 08:23

Guten Tag Herr Raab
1.
Ich versuche kurz einige Lücken zu schliessen. Da Haus A und Haus B auf einem gemeinsamen Grundstück stehen hängen sämtliche Darlehensverträge auch zusammen. Das heisst jeder birgt für jeden.
Aber Mama und Papa haben eigene DahrlehensVerträge und Tochter und Schwiegersohn haben auch eigene Dahrlehensverträge.
Wir haben jeweils 3Dahrl.Vertr. Davon 2 Hypothekenvertr. und ein Bausparsofortdarlehen. Und das hat jede Partei sprich Haus A und Haus B.Jeder bekommt am ende des Jahres eigene Kontoauszüge. Aber letzt endlich gehören alle zusammen.
2.
Die Zahlungen von 2000 bis2007 gingen immermal stockend es wurde in dieser zeit auch schon mal eine Stundung beantragt und auch gewährt .Dann wurde wieder komplett gezahlt . so ging es immer wieder.
Dann wurden beide Häuser (2007) vermietet und auch regelmässige Raten gezahlt.Das Mietverhälltnis endete Dez.2008. Ab diesem Moment wurden auch keine Raten mehr gezahlt. Nun wurde Haus A Mama und Papa verkauft.(Okt.2009)
Der Erlös ging an die Bank. Der Erlös hätte die Dahrlehensverträge Von Haus A abgedeckt. Nach telefonischer Nachfrage wurde das Geld aber aufgeteilt in alle Dahrlehensvertr. Die genaue Aufteilung wurde uns nie mitgeteilt .Auch nach wiederholter Nachfrage nicht. Es hiess immer "Es wird in den nächsten Tagen zugeschickt." Ob sie es glauben oder nicht ab dem Verkauf und der damit einherlaufenden Kündigung der Verträge haben wir keinerlei Auskünfte über noch offene Zahlungen mehr bekommen.
3.
Die Bank hat uns also nicht über die Restschuld informiert . Ich habe keine Ahnung wie das Geld aufgeteilt wurde und was noch offen ist. (So ungefähr weiss ich es wenn ich alle Kontoauszüge zusammen rechne und die Verkaufssumme abziehe habe ich einen ungefähren Wert.)
Nun haben wir von unserem Makler gehört das die Bank einen Zwangsverwalter eingesetzt hat. Darüber haben wir auch keine offizielle Mitteilung.
4.
Als wir die Verträge abschlossen haben sind wir vorher von zwei Banken abgelehnt worden. Wir hatten kein Eigenkapital ausser Eigenleistung und ein zu geringes Einkommen.Aber der Bauträger hatte eine Bank mit der er zusammen arbeitete. Die Hat die Finanzierung ohne Weiteres sofort übernommen. Schwiegersohn bekam ca-2200DM und Tochter 600DM Erziehungsgeld.(im ersten Jahr)
Der Gesamtabtrag bei der Bank lag bei1520,40DM.
Also nur die Hypothek nam über die Hälfte des Gesamteinkommens in Beschlag. Daher der Gedanke das die Verträge nie hätten zustande kommen dürfen.
Für mich noch immer die Frage was kann ich jetzt tun. Ich würde der Bank gerne das Haus zurückgeben und und somit aus allem raus sein. Also die Bank kann das Haus haben und wir sind von der Restschuld entbunden.
Ist so etwas möglich?
Mit freundlichen Grüssen
Candy04

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2010 | 09:57

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Grundsätzlich ist die Bank verpflichtet, ihre Vertragspartner, also die Darlehnsnehmer, über die Restschuld zu informieren. Deshalb empfehle ich, die Bank unter Fristsetzung schriftlich aufzufordern, Auskunft über die restlichen Verbindlichkeiten aus den Darlehnsverträgen zu erteilen. Sollte keine Auskunft erteilt werden, empfehle ich, einen Rechtsanwalt einzuschalten.

2.

Zur Frage, ob die Gewährung eines Hypothekendarlehns als sittenwidrig anzusehen ist, ist folgendes zu sagen: In Ihrem Fall sehe ich unter Berücksichtigung der genannten Zahlen keine Anhaltspunkte dafür, daß Ihnen die Darlehn nicht hätten gewährt werden dürfen. Bei der Überlegung, ob ein Darlehnsvertrag sittenwidrig ist, ist zu berücksichtigen, daß die Lebenshaltungskosten durchaus sehr unterschiedlich sind. Manch einer benötigt mehr zum Leben, als ein Anderer. Aufgrund der von Ihnen genannten Zahlen kann man sagen, daß für die Lebenshaltung nach Abzug der Darlehnsraten noch genügend übrig blieb. Deshalb wird man nicht davon ausgehen können, daß die Darlehnsverträge sittenwidrig und damit nichtig sind.

3.

Sie sagen, Sie würden das Haus der Bank gern zurückgeben. Das ist in dieser Form nicht möglich.

Folgendes ist zu bedenken:

Sie haben die Häuser vom Bauträger gekauft. Nach Zahlung des Kaufpreises an den Bauträger sind Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden. D. h., die Häuser gehören Ihnen.

Um die Häuser kaufen zu können, haben Sie Darlehn bei der Bank aufgenommen. Darlehn erhält man nur, wenn man Sicherheiten bietet. Ins Grundbuch wurden Hypotheken eingetragen. D. h., das Hausgrundstück haftet neben den Darlehnsnehmern für die gewährten Darlehn.

Fallen die Darlehnsraten aus, weil ein Darlehnsnehmer nicht zahlen kann, kann die Bank selbstverständlich den Darlehnsnehmer auf Zahlung in Anspruch nehmen und ggf., sofern ein vollstreckbarer Titel vorliegt, die Zwangsvollstreckung betreiben. Sicherer und Erfolg versprechender für die Bank ist es aber, aus der Hypothek vorzugehen. Das hat die Bank in Ihrem Fall getan.

D. h., Sie können der Bank nicht etwas zurückgeben, was sie gar nicht hat. Die Bank ist zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin der Hausgrundstücke gewesen. Eigentümer sind Sie. Die Bank hat auf der Grundlage der Hypothek lediglich eine Sicherheit.

Sie müssen also die Darlehn zurückzahlen; ggf. wäre auch statt einer Zwangsverwaltung eine Zwangsversteigerung auf Veranlassung der Bank möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.09.2010 | 19:52

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