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Teilungserklärung, WEG, Eigentumswohnung - Was dürfen wir Aus-/Umbauen und was nicht?

17.08.2010 21:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Es geht um eine in den 80ern ausgebaute Dachgeschosswohnung.

Direkt an die Wohnung grenzt der zur Wohnung gehörige Dachboden. Es ist eine Eigentumswohnung und wir würden gerne das Eine oder Andere aus- oder umbauen, haben aber eine störrische Wohnungseigentümergemeinschaft, die nicht so recht zustimmen will. Daraufhin haben ich die Teilungserklärung erneut gelesen und bin auf folgende § gestoßen, die mich hoffen lassen, dass wir vielleicht nicht alles, aber eine Teil unserer Wünsche bauen können, da die Zustimmung implizit bereits vorliegt. Vielen Dank in jedem Fall!
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Das würden wir gerne bauen:

1.Einen Kaminofen, für den ein Schornstein wieder geöffnet und mit einem Metallrohr verlängert werden muss
2.Den Umbau des direkt an die Wohnung grenzenden Dachbodens in ein Badezimmer, wofür ein einfaches Dachbodenfenster vergrößert und durch ein Velux-Fenster ersetzt werden muss
3.oder den Umbau des direkt an die Wohnung grenzenden Dachbodens in eine Loggia, der dann auch das einfach Dachbodenfenster und ein Stück Dachschräge ersetzten würde.
4.Eine Dachterrasse auf dem Flachdach, gegen die zumindest das Bauamt nichts hat.

________X_X_X___________
/ \\\\
/ \\\\
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Die dafür wichtigen Auszüge aus der Teilungserklärung:

§ 17 - Veränderung am Wohneigentum

Jeder Wohneigentümer ist im übrigen berechtigt, auf seine Kosten
b.) sein Wohneigentumsrest nach seinen Wünschen und auf seine Kosten um-oder auszubauen, und zwar auch dann, wenn dadurch das Gemeinschaftseigentum berührt wird.
e.) Kellerräume auszubauen und/oder für Wohnzwecke zu nutzen, sofern baurechtlich zulässig.

§ 18 - Zustimmung
Die Wohneigentümer erteilen hiermit zu den in §17 genannten Maßnahmen schon jetzt ihre Zustimmung und verpflichten sich, alle erforderlichen Erklärungen unverzüglich abzugeben und entgegenzunehmen, einschließlich der evtl. Änderung der Teilungserklärung Alle Wohnungseigentümer bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von der einschränkenden Vorschrift des §181 BGB und der Befugnis zur Erteilung von Untervollmacht der Firma XY, alle Einschränkungen abzugeben, einschließlich der Änderung der Teilungserklärung und Miteigentumsordnung sowie notwendiger Zustimmungserklärungen gemäß §22 WEG, soweit dies für die Durchführung der in §17 aufgeführten Maßnahmen erforderlich ist.

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Dazu ist vielleicht noch wichtig, dass die Fenster und die Dachoberseite Gemeinschaftseigentum sind und wir fürs Dach kein Sondernutzungsrecht haben.

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


I.

Für Umbaumaßen bedarf es des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.


II.

Selbst wenn man den Passus in der Teilungserklärung, jeder Wohneigentümer sei berechtigt, auf seine Kosten
"sein Wohneigentumsrest" nach seinen Wünschen und auf seine Kosten um- oder auszubauen, und zwar auch dann, wenn dadurch das Gemeinschaftseigentum berührt werde, wären davon nicht alle Ihre geplanten Maßnahmen erfaßt.

1.

Der Umbau des direkt an die Wohnung grenzenden Dachbodens in ein Badezimmer betrifft nicht den Umbau Ihres Wohnungseigentums, sondern würde Gemeinschaftseigentum in Ihr Sondereigentum "eingliedern".

2.

Das gilt in gleicher Weise für den Umbau des an die Wohnung grenzenden Dachbodens in eine Loggia.

3.

Auch eine Errichtung einer Dachterrasse auf dem Flachdach ist eine Maßnahme im Bereich des Gemeinschaftseigentums, die von dem angegebenen Passus in der Teilungserklärung nicht erfaßt ist.


III.

Bevor ich zu dem Kaminofen Stellung nehme, bitte ich um Prüfung des Wortlauts des § 17 der Teilungserklärung. Dort heißt es "Wohneigentumsrest". Was soll damit gemeint sein? Sobald mir Ihre Nachricht vorliegt, erhalten Sie eine Stellungnahme.

Damit Sie die kostenlose Nachfragemöglichkeit nicht verlieren, können Sie mich per E-Mail kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt








Ergänzung vom Anwalt 18.08.2010 | 09:20

Sehr geehrte Fragestellerin,

ergänzend zu meinen obigen Ausführungen sei noch auf folgende Gesichtspunkte hingewiesen:


1.

Bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums sind drei Kategorien zu unterscheiden:

- Es gibt Veränderungen und Aufwendungen, die der Instandhaltung oder Instandsetzung dienen.

- Davon zu unterscheiden sind bauliche Veränderungen, die nicht der Instandhaltung, aber der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.

- Und schließlich kennt man bauliche Veränderungen, die weder der Instandhaltung noch der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums dienen. Das sind alle anderen, nicht zu den oben genannten Maßnahmen gehörenden baulichen Veränderungen; vgl. § 22 WEG.


2.

Die Maßnahmen, die Sie durchführen wollen, gehören zur dritten Kategorie, da sie weder der Instandhaltung noch der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums dienen.

Für derartige Maßnahmen ist ein Beschluß der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Ein Beschluß über Maßnahmen der dritten Kategorie, also über Maßnahmen wie Sie sie planen, ist nur rechtmäßig, wenn alle Eigentümer zugestimmt haben, deren Rechte durch die Veränderung über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Im Regelfall müssen also alle Eigentümer zustimmen.


3.

Die Vorschrift des § 17 der Teilungserklärung betrifft dem Wortlaut nach nur Umbauten des Sondereigentums. Das sind Umbauten innerhalb der Wohnung, wenn dadurch Gemeinschaftseigentum berührt wird.


4.

Einzig beim Kamin kann man streiten, ob ein Beschluß der Eigentümergemeinschaft notwendig ist.

Hier stellt sich bereits die Frage, ob überhaupt eine bauliche Veränderung vorliegt. Schließlich wird der Kamin in Ihrer Wohnung errichtet und nicht "im" Gemeinschaftseigentum.

Die Rechtsprechung hat die Errichtung eines Außenkamins als bauliche Veränderung angesehen; vgl. OLG Köln in MDR 2000, Seite 577.

Da Sie den Kamin in Ihrer Wohnung errichten wollen, also im Sondereigentum, liegt meiner Meinung nach keine Baumaßnahme vor, zur der es eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft bedürfte.

Daß Sie den vorhandenen Kamin nutzen und zu diesem Zweck ein Loch in die Wand bohren und ein Rohr in den vorhandenen Kamin einziehen müssen, ist meiner Meinung nach unerheblich. Das ergibt sich daraus, daß den anderen Miteigentümern durch den "Anschluß" des Kamins kein Nachteil entsteht; vgl. hierzu § 22 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG. Entsteht aber kein Nachteil, bedarf es auch nicht eines zustimmenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.

Allerdings muß ich darauf hinweisen, daß man diesbezüglich durchaus anderer Meinung sein kann. Kommt es zum Streit, müßte das Gericht entscheiden.


5.

Bei § 17 der Teilungserklärung ist folgendes zu beachten:

Grundsätzlich kann die Teilungserklärung Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander enthalten; vgl. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG. Hierzu gehören auch Sondernutzungsrechte. Allerdings betrifft die Vereinbarung gem. § 17 der Teilungserklärung Maßnahmen, die der Beschlußfassung bedürfen. Deshalb könnte diese Vorschrift der Teilungserklärung wiederum durch Beschluß abgeändert werden.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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