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Übertragung Erbanteile bei Ausübung Vorkaufsrecht - wer erhält Mieteinnahmen?

| 02.08.2010 14:21 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Habe im Jahr 2006/2007 mehrere Erbanteile an einem Miethaus erworben.
Ein Miterbe hat hierzu sein Vorkaufsrecht ausgeübt.
Die Übertragung der Erbanteile erfolgte erst im November 2008, weil es zunächst eine Unklarheiten gab.
Der Miterbe ist der Meinung, dass ihm die Mieteinnahmen in Höhe von EUR 25.000 aus den Jahren 2006/2007/2008 aus meinen Anteilen zustehen, da die Verträge quasi "schwebend unwirksam" gewesen seien, und nun er in die geschlossenen Verträge "einsteigen würde".
Ich bin der Meinung, dass ich für den genannten Zeitraum die Stellung der verkaufenden Miterben eingenommen hatte und lediglich bei Ausübung des Vorkaufsrechts verpflichtet war, die Anteile zu übertragen, was nichts daran ändert, dass mir die Mieteinnahmen für den genannten Zeitraum zustehen.

Bitte Herr RA Karlheinz Roth nicht antworten, da ich Ihre Meinung schon kenne! Danke für Ihr Verständnis.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich gerne wie folgt beantworte.

Auf das Vorkaufsrecht unter Miterben nach § 2034 BGB finden die allgemeinen Regelungen über den Vorkauf nach § 463 ff. BGB Anwendung.

Mit Ausübung des Vorkaufsrechtes entsteht zwsichen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer ein Kaufvertrag entsprechend dem Kaufvertrag mit dem Dritten. Es bestehen mithin 2 Verträge nebeneinander. Wenn der Verkäufer keine Vorkehrungen getroffen hat (z. Bsp. Vertrag unter der Bedingung, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird), dann hat der Verkäufer 2 Verträge zu erfüllen, was er freilich nicht kann und muss daher demjenigen, dem er nicht zur Erfüllung gegenüber imstande ist, Schadensersatz aus §§ 275 Abs. 3, 283 BGB leisten.

Mit Ausübung des Vorkaufsrecht kommt der Vertrag zustande, so dass die schuldrechtliche Erfüllung erfolgen muss. Die Pflichten aus dem schon abgeschlossenen Vertrag gelten gegenüber dem Vorkäufer, so dass sich hiernach auch bemisst, ab wann die Mieten dem Vorkäufer zustehen.

Dem Vorkäufer stehen aber keine Ansprüche gegen den Dritten zu, d.h. Ansprüche wegen der Erfüllung des Vertrages muss der Vorkaufsberechtigte beim Verkäufer geltend machen.

Insoweit ist vorliegend zu fragen, ab wann der Dritte vertraglich die Mieten entgegennehmen durfte. Dies ist der Zeitpunkt ab dem - unabhängig von der dinglichen Eintragung - die Mieten dem Vorkäufer zustanden.

Nachfrage vom Fragesteller 02.08.2010 | 17:14

Sehr geehrter Herr Meivogel,

Sie schreiben: mit Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer.
Dies ist m.E. nicht richtig, es entsteht lediglich ein Schuldverhältnis zwischen dem Dritten und dem Vorkaufsberechtigten, unter der Voraussetzung, das Vorkaufsrecht ist richtig ausgeübt worden.
Die Erbteilskaufverträge behalten m.E. weiter Gültigkeit bis zum Zeitpunkt der Übertragung der Anteile. Der Dritte ist also verpflichtet, den Erbanteil an den Vorkaufsberechtigten zu übertragen und bekommt im Gegenzug sämtliche Kosten, die er mit dem Ankauf hat, u.a. die Notar-und Gerichtsgebühren, erstattet. Meine Frage war nun, wie es sich mit den Mieteinnahmen verhält, die seit dem Kauf der Erbanteile bis zur Übertragung dieser Anteile an den Vorkaufsberechtigten, aufgelaufen sind. Ich verstehe Sie so, dass sie dem Vorkaufsberechtigten zustehen. Dies ist jedoch aus meiner Sicht nicht richtig, da ja der Dritte in dieser Zeit z.B. Finanzierungskosten gehabt hat. Wenn er diese Einnahmen nicht erhalten würde, wäre er ja schlechter gestellt als ohne Kauf. Es ist auch nicht einzusehen, warum der Vorkaufsberechtigte diese Einnahmen für einen Zeitraum erhalten soll, wo er noch gar keinen Kaufpreis für die Erbanteile bezahlt hat.
Es gibt somit m.E. einen Unterschied zwischen dem normalen Vorkaufsrecht und dem Miterbenvorkaufsrecht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.08.2010 | 18:39

Zwischen dem Dritten und dem Vorkaufsberechtigten entstehen keinerlei Rechtsverhältnisse. Ansprüche bestehen in den Rechtsbeziehungen zwischen dem Verkäufer und dem Dritten einerseits und dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten andererseits. Wie geschildert muss der Verkäufer, der nicht vorgesorgt hat (s.o.), sich auf Schadensersatzansprüche einrichten..

Ergänzung vom Anwalt 03.09.2010 | 22:02

Sehr geehrter Fragesteller,

auch wenn Sie ungerne die erhaltenen Mietzahlungen abgeben sollten Sie die rechtliche Realität akzeptieren. Der Unterzeichner ist nicht dafür verantwortlich, dass Sie sich nun einem begründeten Zahlungsanspruch gegenübersehen.

Sie sollten Ihren Ärger daher nicht auf den Bearbeiter der Rechtsfrage richten.

Bewertung des Fragestellers 02.09.2010 | 14:34

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"Der Anwalt hat eine unzutreffende Antwort gegeben.
Ich habe ihn aufgefordert, das Honorar zuzurückzuzahlen.
Er hat darauf nicht geantwortet."
Stellungnahme vom Anwalt:
Diese Bewertung ist in keiner Weise nachvollziehbar. Weder ist die Auskunft unrichtig noch hat der Fragesteller jemals irgendwelche Aufforderungen an mich übermittelt.

Es tut mir leid, wenn mein Prüfungsergebnis nicht der Hoffnung des Rechtssuchenden entsprochen hat, doch dies rechtfertigt nicht eine solche Reaktion. Der Fragesteller sollte die vorbezeichnete falsche Darstellung umgehend zurück nehmen um Weiterungen zu vermeiden!
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