1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Hausmeisterjob und Mietverrechnung / Mietminderung

22.07.2010 15:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mann und ich haben in unserer alten Wohnung von September 2008 bis Mai 2010 gewohnt, monatlich waren Mietzahlungen von 550 Euro warm ( 425 Kaltmiete plus 125 Euro Umlagen ) fällig.
Im August 2009 hat dann mein Mann den Job als Hausmeister angenommen, der Lohn sollte auf Stundenbasis und über die Miete verrechnet werden. Jedoch konnte sich erst im Oktober auf einen Stundenlohn geeinigt werden. Im November hatten sich dann 80 Stunden angesammelt, ich habe dann die November - Miete storniert. Im Dezember kamen aufgrund des häufigen Schneefalls nochmals 25 Stunden hinzu, sodass ich auch die komplette Dezember - Miete storniert habe! Die Vermieterin teilte uns daraufhin mit, dass sie den Hausmeisterlohn lieber bar nach Erhalt der Stundenzettel auszahlen möchte. Wir waren einverstanden und haben daraufhin bis einschl. April die Miete normal per Dauerauftrag überwiesen, im Februar erhielt mein Mann auch eine Barauszahlung i.h.v. 500 Euro!
Als dann die im Haus lebenden Nachbarn anfingen, morgens um vier Uhr den Hund auf den Balkon zu sperren, oder während der Mittags-od. Nachtruhe Schlagzeug-und E-Gitarre zu spielen, haben wir zum 31. Mai das Mietverhältnis gekündigt. Wir hatten bereits im Februar mehrfach die Vermieterin gebeten, etwas gegen die lauten Nachbarn zu unternehmen, da wir uns sonst gezwungen sehen, eine Mietminderung vorzunehmen! Wir sind dann Mitte Mai in die neue Wohnung gezogen, da mein Mann bis dahein keinen Lohn mehr erhalten hat und sich bis dahin bzgl. Lärm auch nichts gebessert hat, haben wir die Mai - Miete komplett storniert. Bis dahin hatten sich wieder einige Arbeitsstunden angehäuft, außerdem hatten wir 35 % Mietminderung verrechnet.
Heute kam ein Schreiben der Vermieterin, wir sollen die ausstehenden Mietzahlungen i.H.v. 1650 Euro zzg. der ausstehenden Umlagennachzahlung aus 2008 ( i.H.v. 385 Euro ) zahlen!
Wie sollen wir hier jetzt vorgehen? Hat unsere Vermieterin juristischen Anspruch auf die vollen Mietzahlungen obwohl ausstehene Lohnzahlungen i.H.v. ca 1500 Euro entgegen stehen?
Und wie sieht es mit der Umlagenabrechnung aus? Mit der Vermieterin hatten wir vereinbart, dass die Abrechnung korrigiert werden müsse, da unser damals halbjähriger Sohn als volle Person auf der Abrechnung verrechnet wurde und noch die Renovierungszeit ( Juni - August ) abzuziehen wäre! ( Während der Renovierungszeit sind Kosten durch Kalt-und Warmwassser und Z.B. Allgemeinstrom entstanden ) Müssen wir hier jetzt den kompletten Betrag zahlen oder können wir ihn nachträglich korrigieren lassen?

Herzlichen Dank und mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrte Fragestellerin, vielen Dank für Ihre Frage.
Gerne beantworte ich diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen.

1.Mietminderung/ ausstehende Mietzahlung
Ihre 1. Frage: "Heute kam ein Schreiben der Vermieterin, wir sollen die ausstehenden Mietzahlungen i.H.v. 1650 Euro zzg. der ausstehenden Umlagennachzahlung aus 2008 ( i.H.v. 385 Euro ) zahlen! Wie sollen wir hier jetzt vorgehen? Hat unsere Vermieterin juristischen Anspruch auf die vollen Mietzahlungen obwohl ausstehende Lohnzahlungen i.H.v. ca 1500 Euro entgegen stehen?"

Sie geben an, Ihnen stünde aus der Tätigkeit Ihres Ehemanns als Hausmeister ein Lohnanspruch in Höhe von ca. 1.500 € gegenüber dem Vermieter zu. Ist dies nachweislich der Fall, können Sie zumindest in Höhe dieses Betrages gemäß § 388 BGB gegenüber dem Vermieter die Aufrechnung erklären. Voraussetzung hierfür ist gemäß § 387 BGB , dass zwei Personen einander Leistungen schulden, die ihrem Gegenstand -in Ihrem Falle Geld- nach gleichartig sind.
Sie müssen hierbei beachten, dass Ihre Gegenforderung, nämlich die ausstehenden Lohnzahlungen aus dem Hausmeisterjob auch im Streitfall beweisbar sein müssen. Dies gilt für den vereinbarten Stundenlohn (bspw. schriftliche Vereinbarung) sowie für die geleisteten Arbeitsstunden (bspw. Stundenzettel).

Darüber hinaus geben Sie an, die Miete um 35% gemindert zu haben. Ob diese rechtmäßig war, ist aus Ihren Darstellungen allein nicht erkennbar. Um rechtswirksam die Miete zu mindern, ist es erforderlich, dass eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung -ein sog. Mangel- der Mietsache vorliegt. Die Beweislast, dass ein Mangel tatsächlich vorliegt, trifft den Mieter. Der Mieter hat sodann dem Vermieter den Mangel gegenüber anzuzeigen. Ob die Höhe der Minderung gerechtfertigt ist, kann letztlich nur durch ein Gericht entschieden werden und hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Das Amtsgericht Düsseldorf hat bspw. eine Minderungsquote von 20% bei anhaltender Störung durch Klavierspiel von mehr als zwei Stunden pro Tag unter Einhaltung der Ruhezeiten 20 bis 7 Uhr und 13 bis 15 Uhr und ständige Schallplatten- und Radiomusik jenseits der Zimmerlautstärke ( AG Düsseldorf, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DWW%201988,%20357" target="_blank" class="djo_link" title="AG Düsseldorf, 28.07.1988 - 20 C 79/87: Mietminderung bei Lärmbelästigung durch Klavierübungen ...">DWW 1988, 357</a> ) anerkannt.

2.Betriebskostenrechnung: Ihre 2. Frage: „Und wie sieht es mit der Umlagenabrechnung aus?"
Was die geforderte Betriebskostenachzahlung betrifft, so wäre zunächst anhand des Mietvertrages zu überprüfen, welche Betriebskosten von Ihnen überhaupt zu zahlen sind und welche der Vermieter nun abgerechnet hat. Ob Ihr Sohn bei der Abrechnung berücksichtigt werden durfte, hängt letztlich von dem Umlagenschlüssel ab, der zwischen Ihnen und dem Vermieter für die Betriebskosten vereinbart wurde. Was die Betriebskosten betrifft, die während der „Renovierungszeit" entstanden sind, so gehe ich davon aus, dass zu dieser Zeit die Wohnung noch nicht an den Vermieter übergeben worden war.. Die hier entstandenen Betriebskosten wären somit von Ihnen zu zahlen.

Letztlich steht Ihnen jedoch nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung das Recht zu, gemäß § 556 III BGB Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Ob Sie berechtigt Einwendungen gegen die aktuelle Betriebskostenabrechnung erheben können, hängt letztlich von deren Inhalt sowie den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.

Ich hoffe, mit diesen Ausführungen Ihnen weiter geholfen zu haben.

Sofern Sie Rückfragen haben sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich telefonisch oder per E-Mail gerne zur Verfügung.

Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste Einschätzung Ihres Falles von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Beachten Sie bitte ferner, dass durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 80553 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,0/5,0
Ich habe das erfahren,was ich wissen wollte. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Eine Antwort (die Mut macht) kam schon kurze Zeit nach meiner Fragestellung ! Auch auf eine Nachfrage meinerseits wurde umgehend reagiert! Besser geht es nun wirklich nicht! Herzlichen Dank und gern immer wieder ! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnelle und präzise Antwort. Frage zu 100% beantwortet. ...
FRAGESTELLER