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Einräumung eines Vorkaufsrechtes duerxh Käufer für den Verkäufer einer ETW

29.06.2010 13:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Ich beabsichtige eine ETW von einer Kirchengemeinde zu kuafen. Die KiGem verlangt die grundbuchl. Absicherung eines Vorkasusrechtes für den Fall von Verkäufen durch mich.
Wie kann ich das abwehren
Kann ich für die Einräumung Geld verlangen, das mein Eigentum belastet wird?

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Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Ein Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, im Falle des Verkaufs einer Sache an einen Dritten, durch eine einseitige empfangsbedürftige Gestaltungserklärung, zwischen sich und dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen abzuschließen.

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Eintritt des Vorkaufsfalls (§ 463 BGB), also der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages über den das Vorkaufsrecht betreffenden Gegenstand zwischen dem Verkäufer (Vorkaufsverpflichtetem) und Drittkäufer.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung des Vorkaufsberechtigten, vorliegend die Kirchengemeinde) gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten. Diese bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form (§ 464 Abs. 1 BGB), wohl aber der spätere Kaufvertrag selbst.

Die Ausübung hat unter Wahrung der gesetzlichen Ausschlussfristen zu erfolgen (§ 469 Abs. 2 BGB). Nach Auslaufen der Frist kann das Vorkaufsrecht nicht mehr ausgeübt werden, sofern der Vorkaufsberechtigte vollumfänglich informiert war.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 463-473 BGB geregelt. Es kann für bewegliche und unbewegliche Sachen durch Vereinbarung zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigtem begründet werden. Das persönliche Vorkaufsrecht schafft nur zwischen diesen beiden Personen Rechtsbeziehungen und wirkt nicht dinglich (sachenrechtlich), bewirkt also keine Belastung der Sache und ist deshalb gegenüber Dritten ohne Wirkung.

Das dingliche Vorkaufsrecht, welches bei Ihnen offensichtlich zum tragen kommt, ist in den § 1094 ff. BGB geregelt und kann nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte bestellt werden. Es lastet auf der Sache selbst, es handelt sich dabei also um ein echtes Sachenrecht. Als solches entsteht ein dingliches Vorkaufsrecht gemäß § 873 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Sofern der Einräumung des dinglichen Rechts kein Rechtsgrund zu Grunde liegt, kann es nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung wieder herausverlangt werden.
Regelmäßig wird ein dingliches Vorkaufsrecht bestellt, um ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht dinglich abzusichern. In diesem Fall ist sein Rechtsgrund eine Sicherungsabrede. Das dingliche Vorkaufsrecht kann zu Gunsten einer bestimmten Person, aber auch zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Ein Vorkaufsrecht kann dann nicht ausgeübt werden, wenn die Immobilie verschenkt werden soll, gegen eine andere getauscht wird oder an einen gesetzlichen Erben mit Rücksicht auf dessen zukünftiges Erbrecht verkauft wird. Für diese Fälle kann das Vorkaufsrecht sogar erlöschen, ohne dass die Gemeinde es ausüben konnte, wenn es nur für den ersten (nur für einen ) Verkaufsfall bestellt worden ist.

Hinsichtlich Ihrer Fragestellung, ob man ein derartiges Vorkaufsrecht abwehren kann, so muss ich dies bedauerlicherweise mit nein beantworten. In Deutschland gilt insoweit der Grundsatz der Vertragsautonomie und Vertragsfreiheit, daher kann diesbezüglich auch entsprechend ein solches Recht vom Veräußerer verlangt werden.

Es besteht insoweit die Möglichkeit dies entsprechend auszuhandeln.

Auch stellt das Vorkaufsrecht faktisch keine Belastung der ETW dar, da dieses Recht weder wertmindernd noch werterhöhend ist. Im Gegenteil faktisch betrachtet ist dieses Recht neutral, da der Vorkaufsberechtigte, sofern Sie die Wohnung veräußern wollen und einen Käufer zu einem adäquaten Kaufpreis finden, die ETW dann auch nur zu diesem Kaufpreis erwerben kann, dies schließt jedoch nicht aus, dass ein Dritter Käufer ein höheres Angebot machen kann, sofern ihm das Vorkaufsrecht bekannt ist, dann gilt auch das Vorkaufsrecht erneut auf das höhere Angebot, bis schließlich die Gemeinde auf die Ausübung des Rechts verzichtet.

Eine rechtmäßige direkte Abwehr oder Umgehung kann ich Ihnen daher nicht anzeigen.

Jedoch steht es Ihnen in den Verhandlungen zum Kaufgegenstand frei, die Eintragung des Vorkaufsrecht von bestimmten Bedingungen abhängig zu machen, entweder wie im obigen Beispiel für den nur einmaligen Verkaufsfall, oder gegen Entschädigung bzw. Kaufpreisminderung oder dergleichen.

Die Gegenseite müsste einer solchen Änderung jedoch zustimmen und kann auch ohne Bedingungen das Zustandekommen des Vertrages davon abhängig machen.

Ein Vorkaufsrecht muss jedoch nicht zwangsläufig, wie z.B. die Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung im Grundbuch trägt einen dinglichen Charakter, aus dem für die Öffentlichkeit ersichtlich wird, dass ein entsprechendes Vorkaufsrecht oder sogar eine Vormerkung eingetragen ist.

Man kann hierüber einen gesonderten beurkundungsbedürftigen Vertrag bei einem Notar errichten. Hierin kann sodann das Vorkaufsrecht formuliert sein und von diesem Vorkaufsrecht entsprechende Ausnahmen gemacht werden, so dass z.B. konkret bezeichnete Personen (hier die Familienmitglieder oder Freunde) von diesem Vorkaufsrecht nicht betroffen sind. Dies würde bedeuten, dass an diese der Eigentümer das Grundstück verkaufen kann, ohne dass der Inhaber des Vorkaufsrechts sein Recht aus dem Vorkaufsrecht geltend machen kann.

Somit bleibt dieses Vorkaufsrecht zunächst von der Öffentlichkeit ausgeschlossen. Es bildet jedoch zumindest subjektiv ebenfalls eine Wertminderung für das Grundstück, da gegenüber jeder anderen Person der Inhaber des Vorkaufsrecht selbstverständlich auch dieses einwenden kann oder aber, wenn dieses Vorkaufsrecht nicht mehr zu realisieren ist, Schadensersatzansprüche gegenüber dem jeweiligen Eigentümer, der das Vorkaufsrecht gewährt hat, geltend machen können.

Dass Vorkaufsrecht ist dann aber nicht wertmindernd, aber es sperrt aus "Verbriefungssicht" zunächst einmal das Grundbuch. Ein sog. Vorrangvorbehalt öffnet dies wieder. Wäre ein Vorrangvorbehalt nicht im Grundbuch, sondern nur das Vorkaufsrecht, wäre dies insgesamt erstrangig.

Dies sollten Sie ebenfalls hinsichtlich der Rangwahrung beachten, da ein zu guter Rang, insbesondere ohne Vorrangvorbehalt auch bei etwaigen Gläubigern (Banken) nicht auf Begeisterung stößt und sich damit tatsächlich wertmindernd auswirken kann.

Abschließend empfehle ich Ihnen ggf. einen Anwalt für die Prüfung des Vertrages und die Formulierung der Vereinbarungen zu beauftragen, damit Ihre Interessenlage am ehesten Berücksichtigung erlangen kann. Auch sollten Sie dann beim Notar entsprechende Fragen stellen, denn dieser müsste Sie bei Vertragsabschluss auch auf die entsprechenden Risiken für Sie hinweisen, sodass auch dort noch nachverhandelt werden kann.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen.

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