Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
1. Wohnungsschlüssel
Sofern der Vermieter nicht willens oder in der Lage ist, die Wohnungsschlüssel von Ihrer Ehefrau zurück zu fordern, können Sie auf seine Kosten das Türschloss zur Wohnung auswechseln. Die Möglichkeit einer Minderung besteht m.E. nicht, da Ihre Gebrauchsmöglichkeit nicht beeinträchtigt ist. Falls dies noch nicht geschehen sein sollte, empfehle ich vorab, den Vermieter schriftlich mit kurzer Frist aufzufordern, die notwendigen Schritte zu unternehmen, um einen Zugang unberechtigter Personen zu verhindern. Einen Anspruch auf Ausspruch eines Hausverbotes haben Sie allerdings nicht ohne Weiteres.
2. Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist bei zwei rückständigen Monatsmieten berechtigt, § 543 II Nr. 3 b BGB. Die Miete ist -sofern nichts anderes im Vertrag steht- zum Monatsbeginn fällig, § 566 b BGB; der Juni muss nicht abgelaufen sein. Sie können eine erste fristlose Kündigung aber durch Nachzahlung der Miete abwenden, spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, § 569 III Nr. 2 BGB.
3. Schönheitsreparaturen / Schadensersatz
Schönheitsreparaturen sind dann geschuldet, wenn die Klausel im Vertrag wirksam ist und die Schönheitsreparaturen fällig und notwendig sind. Dies kann ohne Kenntnis des Vertrags und Zustand der Wohnung nicht beurteilt werden.
Schäden, die über den üblichen Gebrauch der Wohnung hinausgehen, sind von Ihnen zu beseitigen. Schäden, die der Vormieter verursacht hat, sind nicht von Ihnen zu beheben.
4. Kaution
Die Kaution erhalten Sie nicht vor Auszug aus der Wohnung. Danach billigt die Rechtsprechung dem Vermieter in der Regel eine Frist von bis zu sechs Monaten zur Auszahlung der Kaution zu. Rechnen Sie daher mit der Kaution nicht unmittelbar beim Auszug.
5. Rückzahlung Nebenkosten
Prüfen Sie im Mietvertrag, ob dieser die Möglichkeit der Aufrechnung des Guthabens mit den Mietzinsrückständen zulässt. Wenn nicht, fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung auf und setzen Sie dem Vermieter eine Frist zur Zahlung. Schwierigkeiten kann es u.U. geben, wenn auch Ihre Ehefrau die (anteilige) Rückzahlung fordert, dann kommt es auf die Vereinbarungen bei der Entlassung aus dem Mietvertrag an.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt