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Rücktritt vom Kaufvertrag eine ETW wg. verschwiegener Mängel

| 08.05.2010 18:49 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Ich habe eine nette Eigentumswohnung im 3. OG eines 14-stöckigen Hochhauses gekauft.
Besonders positiv waren neben dem guten Kaufpreis die relativ niedrigen Nebenkosten und der recht gute Schnitt der Wohnung.

Mir wurde versichert, dass alle teuren Reparaturen wie z.B. die Heizungserneuerung sowie die Fahrstuhlsanierung in den vorangegangenen Jahren schon erfolgt waren.

Nach der ersten Besichtigung wurde mir auch versprochen, dass mir die Protokolle der Eigentümerversammlungen zugeschickt würden. Ich bekam aber nur den Grundriss der Wohnung und die letzte Abrechnung aus 2009. Aber es war ja angeblich alles Ordnung.

Der Kaufvertrag wurde am 01.04.2010 unterschrieben und alles ging seinen Gang.
Die Verkäufer gaben mir sogar, nachdem die vorher noch mit Möbeln befüllte Wohnung durch sie leer geräumt war, vorab einen Satz der Wohnungsschlüssel, so dass ich schon mit der Renovierung beginnen könnte.

Übrigens stand in dem Kaufvertrag, dass mir die Protokolle übergeben werden sollten.

Ich begann dann auch mit den Arbeiten, denn die Tapeten mussten entfernt werden und die Stromleitungen die aus dem Erstellungsjahr 1970 waren, mussten erneuern werden. Die ganze 3-Zimmer-Wohnung war mit vier Sicherungen ohne eine Schutzsicherung (FI) abgesichert.

So begann mein Mann eifrig die Tapeten zu entfernen, die Leitungen aus der Wand zu reißen, den alten Parkettboden (der nicht mehr zu retten war) zu entfernen usw.

Ich bin meinen Verpflichtungen auch nachgekommen und nachdem die Zahlungsaufforderung des Notars vorlag, habe ich auch die Zahlung der Bank veranlasst. Ich wollte ja möglichst bald auch Eigentümer werden.

Irgendwann war dann auch in der Küche die letzte Stromleitung entfernt und darunter liegen die Steigstränge für warmes und kaltes Wasser sowie der Abfluss. Dieses Gussrohr ist fast durchgerostet.

Nun begann er im Haus herumzufragen und erfuhr Folgendes:

Die Steigstränge sind im ganzen Haus marode. Es kam angeblich schon zu Wasserschäden, die bis zu 30.000,00 EUR teure Versicherungsschäden verursacht haben. Die Hausgemeinschaft hat bislang aber eine Komplettsanierung aller Steigstränge abgelehnt, da das zu teuer sei. Es soll sogar so weit gehen, dass die Versicherungen ihren Versicherungsschutz verweigern, wenn nicht saniert wird.

Dann erfuhren wir, dass es einmal vor etwa 20 Jahren eine Räumung des gesamten Gebäudes gegeben haben soll, da es auf einem ehemaligen Sumpfgebiet gebaut ist. Die Aktion ging etwa eine Woche. In dieser Zeit wurden die Bewohner in Frankfurt in Hotels untergebracht. Es wurde dann an der Ecke, wo das Haus abgesackt war, Beton eingefüllt. Das soll sogar in die Kaufverträge aus dieser Zeit geschrieben worden sein.

Dann habe ich mich daran erinnert, dass mir immer noch nicht die Protokolle vorlagen. Ich nahm mit dem Verkäufer Kontakt auf. Dieser teilte mir dann mit, er hätte sie gar nicht mehr, da er sie weggeworfen hätte. Er würde dort schon 10 Jahre nicht mehr wohnen und was in dem Haus passiert, in dem er eine Wohnung vermietet interessiere ihn nicht mehr.
Außerdem hätte er mir die Erlaubnis erteilt, diese bei der Hausverwaltung anzufordern. Daran kann ich mich nicht erinnern und ich kann mir auch nicht vorstellen, dass man mir einfach etwas ausgehändigt hätte.

Nun hat der Eigentümer, nachdem der Kaufpreis bezahlt wurde, und er die Wohnung so bald wie möglich offiziell übergeben will, um aus der Verpflichtung der Zahlung der Nebenkosten heraus zu kommen, dies der der Hausverwaltung auch mitgeteilt. Der Verkäufer versprach mir trotzdem diese gleich zu besorgen. Hat er aber nicht. Ich habe dann doch selbst, da es mir immer mulmiger wurde, direkt dort angerufen. Ich dann nach etwas hin und her nach etlichen Telefonaten nach ein paar Tagen die Protokolle von 2006 – 2008 vorliegen, das für 2009 würde gerade geschrieben.

Dort wird beispielsweise erwähnt, dass die „Setzungsmessungen ohne weitere Veränderungen seien", es gab eine „Nachlese zur Sanierung der Fallrohre" sowie einen Vermerk, dass „die Versicherungen einen Selbstbehalt von 2.000,00 EUR je Schadenfall vereinbaren wollen".

Der Boden im Wohnzimmer sah nachdem der Fußbodenbelag entfernt war auf einmal ganz schief aus. Ein Nachmessen mit einer Wasserwaage ergab ein Gefälle von etwa 4 cm auf 5 Meter Länge.
Der Abstand der Fensterbänke zum Boden beträgt auf etwa 2 Meter auch schon 1,5 cm.

Die Decke war durch eine abgehängte Paneeldecke verdeckt. Unter dieser Decke kamen nach der Demontage auch mehrere Risse zum Vorschein. Auch in der Küche ist unter der Farbe ein Riss der bis zur Betondecke durch geht. Die Risse im Schlafzimmer sind zu vernachlässigen.

Als ich den Verkäufer ansprach um zu erfahren was er dazu zu sagen hätte wurde mir per E-Mail geantwortet:

Die Leitungen sind nicht neu, jedoch haben Sie keine Probleme in der Wohnung. Da die Leitungen nicht neu sind war Ihnen auch klar. Sie haben eine gebrauchte Immobilie gekauft. Wir haben Ihnen keine Informationen die uns bekannt waren verschwiegen. Im Gegenteil, Sie hatten von uns immer die Erlaubniss sich mit der Hausverwaltung in Verbindung zu setzen und alles zu erfragen. Wir koennen Ihnen nur Schriftstuecke geben die wir auch haben. Sie haben von uns die Seiten der Abrechnung bekommen, nicht die Protokolle,
da wir diese nicht mehr haben. Eine Versicherung haftet immer bei Schaeden und muss fuer diese aufkommen jedoch liegt bei Ihnen kein Schaden vor.


Eine Frist zur Nachbesserung möchte ich nicht setzen, denn ich sehe nicht die Möglichkeit einer dauerhaften Reparatur.

Der Austausch des defekten Abflussrohres ist sicher kurzfristig durchzuführen. Die Kosten des Austauschs der restlichen Steigleitungen werden aber sicher auf die Eigentümer umgelegt. Eine Nachbesserung des abgesackten Bodens wird jedoch nicht möglich sein

Kann ich von meinem Rücktrittsrecht gem. § 427 Nr. 2 Gebrauch machen? Genügt die Begründung dass etliche Mängel verschwiegen wurden?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Ihnen stehen die gesetzlichen Mängelrechte nach den §§ 434 ff. BGB zu, sofern diese nicht durch den Kaufvertrag ausgeschlossen wurden.

Sie müssen die Mängel jedoch zunächst dem Verkäufer anzeigen und ihm Gelegenheit geben, die Mängel zu beseitigen. Sollte eine Beseitigung der Mängel fehlschlagen oder durch den Verkäufer verweigert werden, könnten Sie Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Schaden bestünde dann in Höhe der Reparaturkosten für die Mängel. Auch eine Minderung des Kaufpreises wäre möglich.

Im Einzelnen:
Hinsichtlich der Stromleitungen verstehe ich Sie so, dass Ihnen die Erforderlichkeit einer Erneuerung beim Kauf bekannt war.

Bezüglich der Steigstränge wäre zu prüfen, wie erheblich dieser Mangel ist und ob der Verkäufer hierzu nicht sogar verpflichtet gewesen wäre, Ihnen mitzuteilen, dass diese durchgerostet sind oder ob der Verkäufer davon ausgehen durfte, dass nur einzelne Wohnungen davon betroffen sind, da bei ihm noch kein Schaden aufgetreten ist. Es wird hier entscheidend darauf ankommen, ob dem Verkäufer diese Mängel bekannt waren und ob er Ihnen diese arglistig verschwiegen hat. Zudem muss ein Verkäufer Probleme und Rechtsstreitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft offen legen. Allein die Ablehnung der Sanierung der Rohre durch die Eigentümergemeinschaft wird man aber noch nicht als Problem bezeichnen können, das zu offenbaren ist. Hier kommt es auf die genauen Umstände des Einzelfalles an, die mir natürlich nicht bekannt sind, sodass eine nähere Prüfung hier nicht möglich ist.

Ob das von Ihnen beschriebene Gefälle im Wohnzimmer ebenfalls einen Sachmangel iSd. § 434 BGB darstellt, wird wohl nur durch ein Sachverständigengutachten zu klären sein. Möglicherweise stehen die Risse in den Wänden hiermit in Zusammenhang. Auch dies müsste ein Sachverständiger klären. Hinsichtlich der von Ihnen beschriebenen Risse wird zu prüfen sein, wie groß diese sind und ob diese je nach Größe noch hingenommen werden müssen bzw. ob hierdurch die Statik der Wände beeinträchtigt wird. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass bei jeder Immobilie früher oder später Risse entstehen und dass Risse von bis zu 2mm unschädlich sind. Hier könnte jedoch der Einwand erfolgen, dass Ihnen die Risse bei Besichtigung der Wohnung hätten auffallen müssen, sodass Sie sich nicht auf die Mängelhaftung des Verkäufers berufen können.

Sollte die Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen worden sein, was übrigens wirksam vereinbart werden kann, besteht dennoch eine Haftung des Verkäufers, wenn dieser Ihnen die vorhandenen Mängel arglistig verschwiegen hat (BGH, Urt. v. 24. März 2006, Az.: V ZR 173/05). Die Beweislast hierfür liegt bei Ihnen. Ich sehe hier jedoch gute Chancen, da Ihnen von dritter Seite mitgeteilt wurde, dass die Rohre schon länger defekt sind und dieser Mangel bereits bei Gefahrübergang vorhanden war. Sie könnten im Streitfalle also Zeugen benennen, die bestätigen können, dass Ihr Verkäufer hiervon Kenntnis haben musste. Dies allein sagt aber noch nichts darüber aus, ob der Mangel erheblich ist und wie dieser beseitigt werden kann.

Ein sofortiger Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur in Ausnahmefällen möglich, z. B. dann, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der Interessen beider Parteien einen sofortigen Rücktritt rechtfertigen würden oder Ihnen die zustehende Art der Nacherfüllung unzumutbar wäre.

Aufgrund Ihrer Schilderungen und der offensichtlich nicht ganz unerheblichen Mängel rate Ihnen, zunächst den Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt bezüglich der Ihnen zustehenden Mängelrechte sowie das Vorliegen, Art und Ausmaß der beschriebenen Mängel überprüfen zu lassen. Danach sollten Sie dann entscheiden, ob und wie Sie gegen den Verkäufer vorgehen wollen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zunächst weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Marion Deinzer
(Rechtsanwältin)
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Bitte beachten Sie, dass diese Plattform lediglich zur ersten rechtlichen Orientierung dient und eine ausführliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es ist nur eine überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems aufgrund Ihrer Angaben zum Sachverhalt möglich. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Angaben zum Sachverhalt kann sich eine ganz andere rechtliche Bewertung ergeben.


Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2010 | 22:14

Danke für die Antwort, anbei nochmal die genauen Wortlaute zur besseren Beurteilung und Beantwortung:: Die Klassische Mängelhaftung ist natürlich Kaufvertrag ausgeschlossen.

Der genaue Wortlaut ist:

„Der Verkäufer erklärt ferner, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind".

Was ist in meinem Fall ein versteckter Mangel? Ist es der um 5cm nach unten weglaufende Boden und die Decke? Ist es die nicht mitgeteilte Räumungsaktion vor ca. 25 Jahren mit der Rettungsaktion des Gebäudes (ich habe mittlerweile eine Beschreibung eines Zeitzeugens/Beobachters dessen was damals geschah)? Muss ich mit der Wasserwaage bei einer Besichtigung nachprüfen, ob der Boden den normalen Bauvorschriften entspricht?

„Es muss wohl in den 79er Jahren gewesen sein. Damals ging der Skandal wochenlang durch die Presse, weil die Konsequenzen so groß gewesen wären, wenn die bauliche Rettungsaktion erfolglos gewesen wäre. Auch die Art des Betonspritzverfahrens war damals relativ neu und nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Leider kann ich Ihnen nichts darüber sagen, wie schief das Gebäude exakt stand. Es war nur bekannt, dass der Prozess des Neigens permanent weiterging, bis das Verfahren angewandt wurde. Es ist auch möglich, dass man den Neigungsprozess lediglich zum Stillstand brachte, so dass die Bedenken ausgeräumt werden konnten. Damals sprach die Presse aber davon, dass sich die Häuser durch das asymetrische Unterfüttern wieder aufgerichtet hätten.

Stellen Sie sich das so vor, dass man erst auf der einen Seite bis zum Stillstand unterfüttert, damit sich dann die andere Seite senken kann. Als die Gebäude wieder einigermaßen gerade standen, wurde die andere Seite ebenfalls mit Beton unterspritzt. Insgesamt haben sich die Häuser faktisch ins Erdreich gesenkt…"


Des Weiteren steht im Kaufvertrag:

„Der Verkäufer verpflichtet sich im Übrigen noch zur Vorlage sämtlicher Eigentümerversammlungsprotokolle, sofern dies noch nicht geschehen ist".

Beim Notartermin hat er noch dazu genickt und das auch unterschrieben. Als ich nach fragte wann ich die Protokolle bekomme, hat er mir sogar schriftlich mitgeteilt, dass er sie nicht mehr hat. Ich konnte mich daher nicht über die Beschaffenheit der Anlage informieren.

Mail des Verkäufers:

Wir koennen Ihnen nur Schriftstuecke geben die wir auch haben. Sie haben von uns die Seiten der Abrechnung bekommen, nicht die Protokolle, da wir diese nicht mehr haben.

Kann ich hier Arglist unterstellen?

Außerdem steht im Kaufvertrag:

Der Verkäufer versichert, dass ihm nichts bekannt ist, dass das laufende oder künftige Wirtschaftsjahr mit bereits entstandenen oder von den Eigentümern bereits beschlossenen, außerordentlichen Aufwendungen belastet wären, die den einzelnen Wohnungseigentümer mit einer höheren Sonderumlage als 500,00 EURO belastet.


Es stimmt wohl, dass es keinen gefassten Beschluss gibt. Aber die maroden Steigleitungen waren mal wieder ein Thema bei der diesjährigen Versammlung (Das Protokoll wurde mir auszugsweise vorgelesen). Die Kosten für die Sanierung der 8 von 9 noch zu sanierenden Strängen wird auf ca.280.000,00 EUR geschätzt. Die Sanierung ist dringend nötig, wurde aber nicht beschlossen. Lt. Beirat hoffen wohl die nicht dort wohnenden Kapitalanleger eher darauf, dass die Kosten, wenn es zu einem Schadenfall kommt, von Gebäudeversicherung übernommen werden.

Zählt das schon als anstehende Kosten die per Sonderumage die WEG belastet oder nicht? Beispielsweise weil noch nicht genau festgelegt wurde in welchem Zeitraum die Sanierung erfolgen wird?
Die Kosten kommen aber auf alle Fälle wegen des Sanierunsstaus.

Vielen Dank nochmal.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2010 | 11:24

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Das Gefälle im Wohnzimmer kann durchaus als Mangel angesehen werden. Es muss aber durch Sachverständigengutachten geklärt werden, ob 5 cm noch hingenommen werden müssen oder nicht (hierbei wird die Raumgröße auch eine Rolle spielen) und woher das Gefälle kommt. Es spricht nach Ihren Schilderungen einiges dafür, dass die Absenkung des Hauses und die Risse in den Wänden ursächlich für das Gefälle sind. Meines Erachtens hätte die Absenkung vom Verkäufer mitgeteilt werden müssen, auch wenn diese 25 Jahre zurück liegt, da hier doch ein erheblicher Eingriff in die Substanz des Gebäudes vorgenommen wurde. Eine Offenbarungspflicht ergibt sich zumindest dann, wenn dadurch Schäden am Gebäude entstanden sind, die bis heute fortwirken und dem Verkäufer dies auch bekannt war. Da Sie beweispflichtig für die Tatsache sind, dass der Verkäufer Sie arglistig getäuscht hat, werden Sie nicht ohne ein Sachverständigengutachten auskommen, das diese Fragen klärt.

Da der Verkäufer sich im Kaufvertrag zur Übergabe der Protokolle verpflichtet hat, besteht auch die kaufvertragliche Nebenpflicht, diese herauszugeben. Notfalls muss der Verkäufer sich die Protokolle anderweitig besorgen, z. B. vom Verwalter. Sie sollten den Verkäufer somit unter Fristsetzung zur Herausgabe der Protokolle auffordern und diesem ankündigen, dass Sie sich die Protokolle ansonsten selbst besorgen und hierfür ggf. Schadensersatz verlangen (der Schaden bestünde dann zumindest in Höhe der Kopierkosten). Ob hier im Zusammenhang mit den Mängeln schon ein arglistiges Verhalten vorliegt, vermag ich nicht zu beurteilen. Das gesamte Verhalten des Verkäufers ist jedoch ein starkes Indiz dafür, dass hier „irgendetwas" verschwiegen wurde.

Solange noch kein Beschluss der Eigentümerversammlung zur Sanierung gefasst wurde, ist die Versicherung des Verkäufers im Kaufvertrag nicht zu beanstanden. Wahrscheinlich ging der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt noch davon aus, dass Ihnen die Protokolle herausgegeben werden und Sie sodann Kenntnis über die anstehenden, aber noch nicht beschlossenen Maßnahmen erhalten werden. Dennoch kann die Nichtaufklärung des Verkäufers über die Sanierungsbedürftigkeit der Rohre und der Erörterung des Themas in der aktuellen Eigentümerversammlung als weiteres Indiz für ein arglistiges Verschweigen gesehen werden, dies aber nur, wenn man annimmt, dass hierzu eine Aufklärungsobliegenheit bestand.

Ich rate Ihnen nochmals, das Vorliegen, Art und Ausmaß der beschriebenen Mängel überprüfen zu lassen und die Hilfe eines Kollegen vor Ort in Anspruch zu nehmen. Um einen eindeutigen Rat geben zu können, müssen sämtliche Umstände sowie der komplette Text des Kaufvertrags und der Inhalt der Protokolle bekannt sein. Anderenfalls kann kaum beurteilt werden, ob eine beweisbare arglistige Täuschung vorliegt.

Mit freundlichen Grüßen,

Marion Deinzer
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 12.05.2010 | 17:23

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