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formelle richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung


25.12.2008 12:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Sehr geehrte Damen und Herren,
vorweg wünsche ich Ihnen allen gesegnete Feiertage und einen guten Rutsch ins neue Jahr!

Nun zu meinem Anliegen:
Ich bewohnte bis zum 31.12.07 eine gemietete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus (WEG).

Im formularmässigen Mietvertrag steht:
„Folgende Betriebskostenim Sinne von § 556 Abs. 1 BGB (erläutert durch die Betriebskostenverordnung) sind in der obigen Miete nicht erhalten und deshalb gesondert zu zahlen:“
….
Hier ist eine Tabelle mit umlagefähigen Kosten in der Spalte „Verteilungsschlüssel“ steht handschriftlich „gemäß Abrechnung des Hausverwalters“.

„Ist in der Spalte „Verteilungsschlüssel“ oder bei Einzelpositionen ein solche nicht eingesetzt, so bestimmt sich der Verteilungsschlüssel nach den gesetzlichen Bestimmungen. Soweit ein Verteilungsschlüssel nur bei einzelnen Betriebskostenarten eingesetzt ist, wird dadurch die Umlagefähigkeit der übrigen Betriebskostenarten nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann während der Mietzeit bei Vorliegen eines sachlichen Grundes zu Anfang eines neuen Berechnungszeitraums den Verteilungsschlüssel neu bilden. Die Verteilung bzw. Neubestimmung eines Verteilungsschlüssels muss sich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere der Heizkostenverordnung, halten.“

Am 23.12 ging bei mir eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 ein. Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr also fristgemäß.
Die Abrechnung enthält Nennung des Abrechnungszeitraums, Name des Mieters und Vermieters und Gegenüberstellung der Nebenkosten und Vorauszahlungen. Liste der Nebenkosten wird in Form Kostenart – Höhe, z.B. „Kanalgebühren – xxx €“ präsentiert – ohne Gesamtkosten für die Anlage und Berechnungen meines Anteils. Heizkosten werden aus einer beigefügten Abrechnung des Energieliferantes übernommen, die alle nötigen Verteilungsschlüssel und Berechnungen enthält.

Meine Fragen: ist eine Solche Aufstellung nach geltender Rechtsprechung „formell richtig“ oder nicht. Falls nicht - handelt es sich um einen heilbaren Fehler, den der Vermieter noch korrigieren kann oder ist dann die Abrechnung insgesamt nichtig und nach dem 31.12.2008 ist Forderung eine Nachzahlung ausgeschlossen? Ändert sich irgendwas dadurch, dass ich in der Vergangenheit diese Form der Abrechnung nicht beanstandete?
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Es ist immer schwierig, ohne Vorlage des Mietvertrages und der Abrechnung selbst eine entgültige Einschätzung zu treffen. Nach Ihren Angaben spricht einiges dafür, dass die Abrechnung bereits nicht den formalen Kriterien genügt. Aus der Abrechnung muss deutlich hervorgehen, welche Gesamtkosten entstanden sind und wie diese auf den einzelnen Mieter umgelegt worden sind, zumal der Schlüssel für einzelne Positionen häufig unterschiedlich ist. Es muss dafür auch die Gesamtwohnfläche angegeben werden und die Anzahl der Wohneinheiten verbunden mit der Inforamtion, wieviele Personen im Abrechnungszeitraum die jeweiligen Wohnungen bewohnt haben. Wenn dies alles fehlt, mit Ausnahme der Heizkostenabrechnung, dann fehlt es an einer foramal richtigen Abrechnung. Die Heizkosten sind auch nicht abtrennbar, Sie sind Teil der Gesamtabrechnung.

Wenn der Vermieter den Fehler nicht bis zum 31.12.08 korrigiert, dann ist eine Heilung nicht mehr möglich. Eine Änderung ist nur möglich, wenn bis zum Ende des Zeitraums eine formal richtige Abrechnung vorliegt. Wenn keine Abrechnung in der richtigen Form vorliegt, dann müssen Sie keine Nachzahlung leisten.

Nach der Rechtsprechung kann sich aus Gewohnheitsrecht ergeben, dass Sie nach Treu und Glauben nicht mehr berechtigt sind die Form der Abrechnung zu beanstanden. Allerdings ist es hier schwierig, genaue Grundsätze anzugeben. Es kommt unter anderem darauf an, wielange Sie die Wohnung bewohnt haben.

Tendenziell ist die Rechtsprechung aber eher Mieterfreundlich und ein Ausschluss Ihrer Rechte dürfte nicht in Betracht kommen.



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