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flächenanteilige (pauschale) Heizkostenabrechnung mit weiterem Ladengeschäft


| 10.05.2006 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben zum 01.09.2005 einen Gewerbemietvertrag für ein Ladengeschäft geschlossen mit folgendem Zusatz in unserem Mietvertrag:

>>Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt flächenanteilig mit den Räumen im Hochparterre. Der Mieter wird direkt Kunde der GASAG.<<

Da der Mieter der Räumlichkeiten im Hochparterre (ebenfalls ein Ladengeschäft) keine eigene Gastherme vom Vermieter zur Verfügung gestellt bekommen hat, nahmen wir an, es sei alles mit dem Vermieter einvernehmlich abgesprochen und die zukünftige Abrechnung stelle kein Problem dar.

1. Problem:
Gleich zum Einzug vereinbarten wir mit dem Mieter im Hochparterre bis auf weiteres eine pauschale monatliche Heizkostenzahlung in Höhe von 25,- Euro (brutto). Diese Pauschale war leider für uns der einzig machbare Weg, da es keine Verbrauchskostenzähler an den Heizkörpern gibt und wir auch über keine Erfahrungswerte verfügten. Die erste schriftliche Rechnung stellten wir ihm jedoch erst am 10.04.2006. Nun weigert sich der Mieter im Hochparterre die Rechnung für den vorangegangenen Zeitraum (01.09.2005 – 31.03.2006) zu begleichen. Er ist nur bereit ab dem 01.04.2006 Zahlungen in Höhe von 25,- Euro monatlich (für 57m² Laden-/Gewerbefläche) zu leisten.

1. Frage:
Ist der Mieter im Hochparterre tatsächlich im Recht und darf die Zahlungen verweigern weil wir ihm die vorher nur mündlich vereinbarte Heizkostenpauschale zu spät schriftlich in Rechnung gestellt haben?

2. Problem:
Nachträglich hat sich nun herausgestellt, dass die Vorauszahlungen an die GASAG (Energieversorger) viel zu gering waren und zum 01.04.2006 deutlich nach oben angepasst werden mussten. (Erhöhung um beinahe 80% erforderlich).

Wir haben dem Mieter im Hochparterre zum 01.04.2006 ebenfalls seine Zahlungen angepasst und ihm eine um 52% höhere Heizkostenpauschale schriftlich in Rechnung gestellt.
Diese Rechnung weigert er sich ebenfalls zu bezahlen, da sie nicht dem ursprünglich einmal mündlich festgelegten Pauschalbetrag entspräche.

2. Frage:
Dürfen wir einen ursprünglich einmal mündlich festgelegten Pauschalbetrag nicht nachträglich erhöhen, wenn unsere eigenen Heizkostenvorauszahlungen an den Energieversorger ebenfalls nach oben angepasst werden?

3. Frage:
Dürfen wir überhaupt dem Mieter im Hochparterre pauschal (flächenanteilig) die Heizkosten in Rechnung stellen, wie in unserem Mietvertrag dies auch steht? Oder ist dieser Zusatz in unserem Mietvertrag sittenwidrig und damit hinfällig?

4. Frage:
Dürfen wir dem Mieter im Hochparterre den Heizkreislauf absperren lassen, sofern dieser sich weiterhin weigert seine Heizkostenabrechnungen zu bezahlen?
Und dürfen wir ihm die Absperrung des Heizkreislaufes in Rechnung stellen?

5. Frage:
Wir sind verpflichtet die Gastherme jährlich warten zu lassen.
Dürfen wir die Hälfte der Wartungs- und Reparaturkosten zusätzlich vom Mieter im Hochparterre einfordern oder sind diese Kosten schon mit den pauschalen Heizkostenzahlungen abgegolten?

Ich danke für Ihre Mühe und Beantwortung meiner Fragen.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung nachfolgend summarisch beantworten möchte:

1. Ihre Forderungen wegen der Nachzahlungen sind noch nicht verjährt – auch ein mündlicher Vertrag muss eingehalten werden. Der Mitmieter wird also bezahlen müssen.

2. Bezüglich der stark gestiegenen Energiepreise wird eine Anpassung des mündlichen Vertrages nach den Grundsätzen des § 313 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage) erfolgen können, einer dem Preisanstieg entsprechenden Erhöhung steht damit nichts im Wege. Sie hätten den Vertrag bei Kenntnis der wahren Kosten nicht in dieser Art abgeschlossen, was sich der Mitmieter entgegenhalten lassen muss. Letztlich rate ich Ihnen zu einem schriftlichen Vertrag (dieser hätte ggf. nur klarstellende Funktion, wenn sich Entsprechendes schon aus dem Mietvertrag des Mitmieters ergibt, s.u.).

3. Eine flächenanteilige Berechnung von Heizkosten ist grundsätzlich möglich, weswegen eine Sittenwidrigkeit hier nicht gesehen werden kann.

4.Hier sollten Sie zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und ggf. über diesen Druck auf den Mitmieter ausüben. In diesem Zusammenhang würde der Wortlaut des Mietvertrages Ihres Mitmieters interessieren: Sofern dort eine Klausel enthalten ist, die ihn zur Zahlung der anteiligen Heizkosten an Sie verpflichtet, würde er seinem Mietvertrag zuwiderhandeln. Da der Mitmieter Sie u.U. auf Schadenersatz (Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb) in Anspruch nehmen könnte, rate ich Ihnen vor voreiligen Schritten dringend ab. Eine Androhung dieser Maßnahme scheint vor dem Hintergrund Ihrer Situation aber doch geboten.

5. Hinsichtlich der Wartungskosten besteht Auslegungsspielraum: als Anwalt der Gegenseite würde ich auf eine Abgeltung mit der Pauschale abstellen. Deshalb sollten Sie im zu fassenden schriftlichen Vertrag eine Klausel mit der anteiligen oder hälftigen Belastung mit den Wartungskosten aufnehmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick über das von Ihnen geschilderte Problemfeld geben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2006 | 18:30

Sehr geehrter Herr Böhler,

danke für Ihre aufschlussreiche Antwort.
Mittlerweile liegt mir auch eine Kopie des Mietvertrages meines Mitmieters vor.

In diesem steht:
"Der Vermieter stattet bis 10.03.2004 die Räume mit einer Gaszentralheizung aus. Die Heizungstherme wird nicht in den Räumen sondern im Souterrain installiert werden. Die Abrechnung erfolgt flächenanteilig und zu 50% verbrauchsabhängig."

Unser Vermieter vergaß nur leider Verbrauchskostenzähler an den Heizkörpern installieren zu lassen, sodass eine verbrauchsabhängige Berechnung garnicht möglich ist.

Welche von beiden Klauseln im Mietvertrag darf ich nun zur Berechnung heranziehen?
Unseren Satz im Mietvertrag in dem die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten flächenanteilig mit den Räumen im Hochparterre erfolgen sollen oder den Absatz unseres Mitmieters, in dem die Abrechnung sowohl flächenanteilig als auch zu 50% verbrauchsabhängig erfolgen soll?

Reicht gegebenenfalls eine Schätzung der GASAG bzgl. der üblichen Verbrauchswerte aufgrund der Wohnungsgröße und -beschaffenheit?

Falls eine Verbrauchszählung tatsächlich erforderlich ist:
Wer ist für die Installation der Verbrauchskostenzähler zuständig und wer kommt dann für die laufenden Kosten des Betriebs und der Ablesung auf?

Falls die Beantwortung meiner Nachfrage zu umfangreich ausgefallen sein sollte, machen Sie mir bitte ein Angebot die Sie zur Beantwortung meiner Fragen überreden könnte.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2006 | 09:18

Für Sie gilt Ihr Mitvertrag. Da es keine Möglichkeit der verbrauchsabhängigen Erfassung gibt, muss sich Ihr Mitmieter die flächenanteilige Berechnung entgegenhalten lassen, zumal bei ihm eine entsprechende Regelung im eigenen Mietvertrag besteht. Ob er sich dann an den Vermieter wegen dessen Versäumnissen – er hat die Installation vorzunehmen und die Ablesung durchzuführen (soweit im Mietvertrag nichts anderes steht)- wendet, betrifft Ihre Vertragssituation nicht.

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