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falsche Baugenehmigung


| 17.11.2017 09:29 |
Preis: 50,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Der Architekt schuldet eine genehmigungsfähige Planung. Im Vergleich mit einem gleichzeitig gegebenen Amtshaftungsanspruch lässt sich ein vertraglicher Schadensersatzanspruch gegen den berufshaftpflichtversicherten Architekten erheblich leichter durchsetzen.


Guten Tag,

wir wollen ein Haus bauen. Bevor wir das Grundstück erworben haben, sind wir zur Gemeinde und haben einen Plan mit den noch offenen Grundstücken mit Bebauungsplan erhalten. Ein Architekt hat das Haus mit einem einseitigen Pultdach geplant. Wir haben das Grundstück gekauft und einen Antrag auf baugenehmigungsfreies Vorhaben nach § 56 HBO gestellt.

Die Erdarbeiten haben begonnen und zufällig als wir mit dem zukünftigen Nachbarn uns unterhielten, erzählten wir, dass wir mit Pultdach bauen. Ganz verwundert meinte er: Ist doch gar nicht erlaubt.

Zuhause haben wir festgestellt, dass wir einen falschen (nicht genehmigten) Bebauungsplan erhalten haben, und Pultdächer verboten sind. Der Bebauungsplan war nur ein Vorentwurf, leider auch nicht genehmigt. Im Internet haben wir den richtigen Bebauungsplan einsehen können. Es ist weder uns, noch unserem Architekten aufgefallen.

Man muss auch noch dazu sagen, dass seit der Einreichung unserer Unterlagen bei der Gemeinde 6 Wochen vergangen sind. Die Unterlagen wurden überhaupt nicht durchgeguckt!

Das Haus muss jetzt auf ein Satteldach umgeplant werden, und der Statiker muss auch das Dach nochmal berechnen.

Wer ist jetzt der Schuldige an diesem Unglück?

Die Gemeinde, die uns einen falschen Plan ausgehändigt hat, oder der Architekt, dem nicht aufgefallen ist, dass der Bebauungsplan nicht genehmigt war?

Gemeinde behauptet der Architekt, der Architekt sagt die Gemeinde.

Müssen wir jetzt wirklich auf den gesamten Kosten, die die Umplanung mit sich bringt selber tragen?

Macht es Sinn zu klagen, oder sollten wir das jetzt so hinnehmen um nicht nachher auch noch alle Anwaltskosten + Gerichtskosten zu zahlen?

Dankbar für eine Antwort!

17.11.2017 | 10:43

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

im Hinblick auf die sogenannte Subsidiarität des Amtshaftungsanspruchs - § 839 Abs. 1 S. 2 BGB - ist vorliegend ein Vorgehen gegen den Architekten vorzugswürdig und auch erfolgversprechend.

§ 839 Abs. 1 S. 2 BGB lautet: "Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag." Daher würde eine Schadensersatzklage gegen die tätigen Verwaltungsbeamten zumindest als derzeit unbegründet abgewiesen werden können, da im Hinblick auf den Architektenvertrag und die Pflichtverletzung des Architekten eine anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht.

Zudem sind sechs Wochen Wartezeit allein noch keine Pflichtverletzung der Verwaltungsbeamten. Eine Untätigkeitsklage gem. § 75 VwGO wäre erst drei Monate nach Antragstellung möglich.


Sie haben jedoch einen vertraglichen Schadensersatzanspruch bezüglich der Mehrkosten (Kosten des Statikers). Der Architekt selbst darf für seine nötige Umplanung kein zusätzliches Honorar verlangen, da er dafür verantwortlich ist. Denn er schuldet Ihnen aufgrund des Architektenvertrags eine genehmigungsfähige Planung. Dabei handelt es sich sogar um eine Kardinalpflicht des Architekten. Der Architektenvertrag ist in der Regel als Werkvertrag einzuordnen - vgl. meinen Rechtstipp unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/architektenvertrag_111704.html

Der Architekt kann sich insbesondere nicht darauf berufen, dass ihm der Bebauungsplan ja von Ihnen überreicht worden sei, so dass Sie mit verantwortlich wären für das Unglück. Denn beim Bebauungsplan handelt es sich nicht etwa um einen "vom Besteller gelieferten Stoff" im Sinne des § 645 BGB, sondern um eine Satzung, also eine Rechtsnorm.

Der Architekt muss bei der Erstellung der genehmigungsfähigen Planung aber immer von den aktuell gültigen Rechtsnormen ausgehen. Ist die Planung des Architekten aufgrund Missachtung der aktuellen Rechtsnormen nicht genehmigungsfähig, so liegt ein wesentlicher Mangel vor, der Sie zur Verweigerung der Abnahme - hierzu mein Rechtstipp unter http://ra.de/artikel/rechtstipp-abnahme - des Architektenwerks berechtigt.


Ich empfehle Ihnen daher, dem Architekten die Geltendmachung Ihrer Ersatzansprüche anzukündigen. Erinnern Sie ihn an seine Pflicht zur Erstellung der genehmigungsfähigen Planung und fordern Sie ihn auf, unverzüglich seine Haftpflichtversicherung vom Schadenereignis zu unterrichten. Diese dürfte dann für den eingetretenen Schaden auch eintreten.

Sollte etwas unklar sein oder Sie noch weitere Fragen haben, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrageoption. Auch für die Einleitung etwaiger weiterer Schritte stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. In jedem Falle würde ich mich über eine positive Bewertung mit der vollen Punktzahl sehr freuen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2017 | 11:01

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort!

Sollten wir nicht lieber mit der Klage warten, bis die Umplanung abgeschlossen ist?

Nicht dass sich der Architekt dann ganz weigert die Arbeiten fertig auszuführen, und wir einen neuen Architekten beauftragen müssen?

Ein schriftlicher Vertrag liegt nicht vor.

Wir haben ein Honorar mündlich vereinbart. 6000,- für die Planung und Erstellung der Pläne + Einreichung der Baugenehmigung.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.11.2017 | 11:16

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

ein mündlicher Architektenvertrag ist grundsätzlich ein vollgültiger Vertrag, so dass der Architekt sich nicht einfach weigern könnte, ihn zu erfüllen.

Eine Klage ist wahrscheinlich gar nicht nötig. Wenn Sie den Architekten mit seiner Kardinalpflicht einer genehmigungsfähigen Planung konfrontieren, müsste er seinen Fehler schon einsehen.

Die mündliche Honorarvereinbarung dürfte jedoch unwirksam sein, da insoweit ein Schriftformerfordernis nach § 7 HOAI - der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - besteht. Es besteht daher durchaus eine gewisse Gefahr, dass sich der Architekt auf den Mindestpreischarakter der HOAI berufen und am Ende eine erheblich höhere Rechnung stellen könnte. An eine die Mindestsätze der HOAI unterschreitende Vereinbarung ist der Architekt nicht gebunden.

Von daher ist eine einvernehmliche Lösung ganz genau, wie Sie es sagen, sicher vorzugswürdig.

Sollten Sie weitere Nachfragen haben, so melden Sie sich gerne unter den in meinem Profil angegebenen Kontaktdaten.

Mit den besten Grüßen

Andreas Neumann

Bewertung des Fragestellers 17.11.2017 | 12:27


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Sehr gerne! Ich danke Ihnen meinerseits für Ihre freundliche Bewertung, über die ich mich sehr freue. Beste Grüße, Andreas Neumann
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 17.11.2017
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