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ende des niesbrauch durch tod der mutter, jetzt ärger mit Stiefvater als nachfolger


25.07.2005 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Herr Hellman und Kollegen,

vielen Dank für die kompetente Beratung des "mündlichen Vertragrechts". Die Angelegenheit hat sich geklärt.

Meine neue Frage ist:

ist es rechtens, daß mein Stiefvater

1. das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung hat.
2. die ganze Mieteinnahmenabrechnung incl. Nebenkostenabrechnung ohne mich macht und mir noch 3% aus den Mieteinnahmen als Verwaltungskosten berechnet.
3. mir von den bis März 2004 für die Wohnung gebildeten Rücklagen (Anteilig von der Hochhauseigentümergemeinschaft), jetzt davon von mir den hälftigen Anteil verlangt, weil ich bis März keine Mieteinnahmen hatte und somit auch keine Rücklagen bezahlt hätte.

Vorgeschichte:

-Bis zum Tod meiner Mutter hatte ich mit ihr zusammen eine Eigentumswohnung. Mir gehörte davon seit 35 Jahren die Hälfte.

-Das Niesbrauchrecht u. die Mieteinnahmen hatte sie.

-Im März 2003 verstarb sie. Im Erbvertrag ist geregelt, daß mein Stiefvater ihre Hälfte des Eigentums übernimmt.

-Ein Jahr später im März 2004 erlosch der Niesbrauch. Seitdem erhalte ich 50% der Miete abzüglich der Nebenkosten.

-Im Grundbuch bin ich im Blatt Nr.46 Abteilung 1, an erster Stelle als 1/2 Eigentümer eingetragen. Mein Stiefvater folgt an 2. Stelle. Eine Teilungserklärung besteht nicht.


Ich möchte mich schon jetzt für Ihre Bemühungen und sicherlich wieder kompetente Beratung bedanken.


Mit freundlichen Grüßen

M.B.aus Karlsruhe









Guten Tag,

seit dem März 2004 besteht kein Nießbrauchsrecht Ihres Stiefvaters mehr, so daß sie beide im Innenverhältnis voll berechtigte Miteigentümer sind.

Dies hat für die Beantwortung der von Ihnen aufgeworfenen Fragen die folgenden Konsequenzen:

1.
Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung kann von Ihnen beiden nur gemeinsam ausgeübt werden. Dies schreibt § 25 II WEG vor. Sie müssen also als Miteigentümer eine Einladung zur WEG-Versammlung erhalten und sich dann ggf. mit Ihrem Stiefvater wegen der einzelnen zu regelnden Punkte verständigen.

Hier sollten Sie vorsorglich den Verwalter der Gemeinschaft schriftlich in Kenntnis setzen,daß Ihr Stiefvater nicht alleiniger Eigentümer ist. Wenn Sie trotzdem nicht eingeladen werden, können Sie auf der Versammlung gefaßten Beschlüsse in der Regel binnen eines Monats ab Versammlungsdatum anfechten.

2.
Da Sie mit Ihrem Stiefvater eine Miteigentümergemeinschaft bilden, muß eigentlich auch die Abrechnung der Mieteinnahmen sowie die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen gemeinschaftlich erfolgen.

Ihr Stiefvater muß Sie deshalb entsprechend beteiligen. Auch kann er Ihnen, wenn er einfach die Abrechnung ohne Sie vornimmt, keine Verwaltungskosten in Rechnung stellen. Dies ginge nur dann, wenn Sie sich entsprechend verständigt und diesbezüglich eine Vereinbarung zwischen Ihnen vorliegt.

Sofern Ihr Stiefvater sich hier stur stellt, können Sie, falls dies erforderlich ist, Ihren Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen auch gerichtlich geltend machen.

3.
Bis zum März 2004 bestand nach Ihren Angaben nur der Nießbrauch. Dies bedeutet, daß Ihr Stiefvater im Innnenverhältnis (also dem Rechtsverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Stiefvater) die Rücklage mitübernehmen muß, da ihm auch die Mieteinnahmen zustanden. Dies hängt allerdings davon ab, wie der Nießbrauch genau geregelt ist. Es ist durchaus möglich, daß hier etwas vereinbart war. Wenn dies nicht der Fall war, hat Ihr Stiefvater bis zum März auch die Rücklage zu tragen.

Erst ab dem April stehen Ihnen dann ja die Mieteinnahmen hälftig zu, so daß Sie auch die Rücklagen hälftig zu tragen haben.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2005 | 09:53

Sehr geehrter Herr RA Weiß,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Anfrage.

A: Zu Ihrer Antwort ad 1 habe ich nicht verstanden "..gemeinsam ausgeübt werden".
Heist das, wir dürfen beide zur Eigentümerversammlung und haben jeweils das 1/2 Stimmrecht oder darf nur einer von uns mit vollem Stimmrecht gehen.

B: Zu Ihrer Antwort ad 3 habe ich Ihren Satz nicht verstanden "hängt davon ab, wie der Niesbrauchn geregelt ist"
Im Grundbuch steht nur : lebtäglicher, unentgelticher Nießbrauch auf meine Mutter

Ich muß mich also an den bis März 2004 vorhandenen Rücklagen nicht nachträglich beteiligen?

Können Sie mir zu Ihrer Erstantwort noch ein paar wichtige Paragraphen mitteilen. In meiner Anfrage, beantwortet von Herrn, RA Hellmann hatte ich bzgl. dem mündl. Vertragsrecht alle relevanten § mitgeteilt bekommen.


Vielen Dank für Ihre fachlichen Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen


Herr M.B.


PS:
Kann ich auch bzgl. Erbrecht eine Frage an Sie stellen, wie geht das dann mit der Bezahlung?





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2005 | 12:09

Guten Morgen,

noch kurz zu Ihren Nachfragen:

1.)
Sie haben beide als Eigentümer auch ein Anwesenheitsrecht in der Wohnungseigentümerversammlung. Sie können lediglich Ihr Stimmrecht nur gemeinsam ausüben,d.h. Sie haben nur eine Stimme, die Sie auch nicht splitten können. Dies sagt § 25 II WEG eindeutig. Dieser lautet:

"(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben."

Wenn Sie sich mit Ihrem Stiefvater nicht einigen können, müßten Sie sich enthalten.

2.
Die Bezeichnung des Nießbrauches als "unentgeltlich" bedeutet lediglich, daß Ihr Stiefvater für die Nutzung der Wohnung nichts bezahlen muß. Er hat aber gleichzeitig die allgemeinen Kosten der Wohnung, also auch die Rücklagen zu zahlen. Hier ist die Aufforderung Ihres Stiefvaters unbegründet.

3.
Gerne können Sie mich auch in einer erbrechtlichen Frage in Anspruch nehmen. Sie können mich hier gerne direkt per e-mail oder Telefon kontaktieren. Sie können genauso gut auch über frag-einen-anwalt eine Direktfrage an mich richten. Wenn Sie über das allgemeine Forum eine Frage stellen, bitte ich Sie ausdrücklich klarzustellen, daß die Beantwortung über mich erfolgen soll, damit dann auch sicher ist, daß Sie auch eine Antwort von mir erhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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