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einheitliches Vertragswerk bei Erbbaurecht mit Gebäudeerrichtungsverpflichtung

| 12.06.2015 14:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Einheitlicher Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht

Wir haben im November 2011 ein Erbbaurecht an einem unbebauten Grundstück von einem Bauern erworben, der notarielle Vertrag enthält eine Gebäudeherstellungsverpflichtung durch uns und einen Vertrag zugunsten eines Dritten (Projektgesellschaft zur Erschliessung des Baugebiets) mit der Verpflichtung die Ersterschliessung des Grundstücks an die Projektgesellschaft zu bezahlen. Anschliessend unterwarf uns das Finanzamt der Grunderwerbsteuer für das Erbbaurecht und die Erschliessungskosten und wir wurden nach der Unbedenklichkeitsbescheingung ins Grundbuch eingetragen (Bescheid bestandskräftig!). Ebenfalls schlossen wir im November einen Bauwerkvertrag mit einer Baugesellschaft, die zahlreiche Bungalows in dem Baugebiet errichtete und fühlten uns dazu nicht gezwungen sondern trafen die Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher Vernunft. Baubeginn war dann nach Detailplanung Mitte 2012, Einzug war Anfang 2013. Ende 2013 bekamen wir mit allen anderen Erwerbern im Baugebiet einen Brief vom Finanzamt: man habe Hinweise erhalten, die einen einheitlichen Erwerbsgegenstand indizierten, da die Projektgesellschaft und die Baugesellschaft wirtschaftlich verbunden seien und die Projektgesellschaft das Grundstück und den Werkvertrag vermittelt hätte(Projektgesellschaft und Bauträger sind Partnergesellschaften), das Finanzamt bat um Einsendung des Bauwerkvertrags um dann einen neuen Grunderwerbsteuerbescheid über das bebaute Grundstück erstellen zu können. Ende 2014 ist dann tatsächlich ein Änderungsbescheid ergangen, der bestandskräftige Bescheid aus 2011 wurde wegen neuer Tatsachen geändert (§173 AO). Wir sind natürlich in den Widerspruch gegangen, da nicht die neuen Tatsachen sondern eine geänderte Rechtsauffassung zur Änderung geführt hätten(BFH Urteile wurden nach 2011 immer weiter gefasst, eine Rückwirkung muß vermieden werden), ein einheitliches Angebot von uns nicht angenommen worden ist (Individualhaus), die Veräussererseite des Erbbaurechts nicht zur Gebäudeerrichtung verpflichtet war sondern wir, das Gebäude auch nicht der Veräußererseite des Erbbaurechts zuzurechnen ist sondern uns, beide Verträge nicht zivilrechtlich verknüpt sind, es keine Bauträgerbindung im Baugebiet gab (es gibt andere Bauträger, freie Architekten,) die Besteuerung des Gebäudes nicht von der Wahl des Bauträgers abhängen kann (freie Wahl des Vertragspartners?),...
Fragen:
BFH Urteile sprechen immer von Vertragspartnern auf der Veräussererseite, ist die Projektgesellschaft überhaupt Vertragspartner für das Erbbaurecht?
Spielt eine Zusammenarbeit auf der Veräussererseite überhaupt eine Rolle, wenn im Erbbaurechtsvertrag eindeutig wir zur Gebäudeerrichtung verpflichtet sind (siehe BFH Urteil vom 8.9.2010 II R 3/10)?
Meiner Auffassung nach besitzt die Projektgesellschaft keine Verwertungsrechte bezüglich des Erbbaurechts und ist infolgedessen kein Vertragspartner beim Erwerb des Erbbaurechts?



Einsatz editiert am 13.06.2015 10:28:23

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. BFH Urteile sprechen immer von Vertragspartnern auf der Veräussererseite, ist die Projektgesellschaft überhaupt Vertragspartner für das Erbbaurecht?

Nein, das sind Sie

2. Spielt eine Zusammenarbeit auf der Veräussererseite überhaupt eine Rolle, wenn im Erbbaurechtsvertrag eindeutig wir zur Gebäudeerrichtung verpflichtet sind (siehe BFH Urteil vom 8.9.2010 II R 3/10)?
BFH hat folgende Grundsätze in der Entscheidung vom 08.09.2010, Aktenzeichen: II R 3/10 aufgestellt.
„Bemessungsgrundlage ist gem. § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung, bei der alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen aufwendet, um das Erbbaurecht zu erwerben, einzubeziehen sind. Maßgebend ist, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde. Dabei kann sich (auch) aus einer Mehrheit von Verträgen ergeben, ob ein bei Abschluss des Grundstückskauf- oder Erbbaurechtsvertrags tatsächlich unbebautes Grundstück in bebautem Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist, wenn zwischen ihnen ein rechtlicher oder ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise ein bebautes Grundstück erhält. Voraussetzung ist, dass nach den getroffenen Vereinbarungen entweder der Grundstücksveräußerer (Besteller des Erbbaurechts) selbst oder ein mit ihm zusammenwirkender Dritter dem Erwerber gegenüber verpflichtet ist, den tatsächlichen Grundstückszustand zu verändern, d.h. das Grundstück zukünftig in einen bebauten Zustand zu versetzen. Dazu ist neben dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags (Erbbaurechtsvertrag) auch der Abschluss eines Bauvertrags mit der Veräußererseite erforderlich, der zivilrechtlich zur Übereignung und Bebauung verpflichtet", Quelle: Dipl.-Finw. Julia Schanko, Düsseldorf StBW 2011, 111-112.
Konkretisierend BFH 2. Senat, Urteil vom 27.11.2013 - II R 56/12
Davon ausgehend: Eine Zusammenarbeit auf der Veräussererseite stellt keine o. b. Verpflichtung dar.
3. Meiner Auffassung nach besitzt die Projektgesellschaft keine Verwertungsrechte bezüglich des Erbbaurechts und ist infolgedessen kein Vertragspartner beim Erwerb des Erbbaurechts?
Ja, sie war beim Erwerbsvorgang zur Errichtung eines Gebäudes auch nicht verpflichtet.
Wenn Sie mir Ihre E-Mail mitteilen, kann ich Ihnen die o.g. Besprechung der Entscheidung II R 3/10 aus StBW mailen.

Die der Widerspruchsbegründung soll man mit der o. g. Rechtsprechung auseinandersetzen. Eine andere Frage (die nicht Gegenstand Ihrer Anfrage ist), ob hier die Voraussetzungen des § 173 AO überhaupt vorliegen, denn der Bescheid über Grunderwerbsteuer wurde auch nicht unter Vorbehalt erlassen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2015 | 12:51

Hallo Frau Anwältin,
vielen Dank für die umfassende Antwort,
natürlich habe ich vor 7 Monaten primär auch der Anwendbarkeit von $173 AO zur Änderung des bestandkräftigen Bescheides von 11/2011 widersprochen, da die Fiktion des "einheitlichen Vertragswerks" durch den BFH immer weiter ausgedehnt wurde und der Rechtsstatus von 11/2011 kaum noch nachvollziehbar sein wird, hier ist ein Rückwirkungsverbot zu beachten!
Nachfrage:
Es gibt natürlich neben dem Erbbaurechtsvertrag mit dem Bauern eine zivilrechtliche Verpflichtung (Bauwerkvertrag) zur Erstellung eines Gebäudes (auf einem von mir zu stellenden Grundstück) mit dem Bauträger. Der Bauträger ist verbunden mit der Projektgesellschaft, die die Erschließung des Baugebiets gemacht hat und die Grundstücke vermittelt. Zwischen dem Erbbaurechtgeber(Bauer) und der Projektgesellschaft besteht eine freundschaftliche Beziehung. Dies indiziert nach Auffassung des Finanzamtes, dass alle drei der Veräußererseite des Erbbaurechts zuzurechnen sind und diese zur Änderung des Zustands des Erbbaugrundstück verpflichtet sind (Bauträgerbindung). Es gibt im selben Baugebiet aber auch Erwerber, die mit anderen Bauträgern gebaut haben und die die höhere Grunderwerbsteuer auf das zu errichtende Gebäude nicht bezahlen mußten.
Nachdem ich 7 Monate nichts von meinem Widerspruch gehört habe(trotz höflicher Nachfragen, der zuständige Sachbearbeiter für 150 vergleichbare Fälle im Baugebiet hat sich in den Ruhestand gerettet)erwäge ich, Untätigkeitsklage/Anfechtungsklage gegen den geänderten Bescheid zu erheben, sofern mich ein Anwalt zur Not bis vor den BFH unterstützt und die Rechtschutzversicherung (DAS über den Verband Wohneigentum NRW) das mitmacht. Vielleicht findet sich auf diesem Weg ja ein Spezialist?
Was ist in den BFH Urteilen und Kommentaren zu dem Thema mit der Veräußererseite gemeint, es kann doch nur in erster Linie um die Veräußererseite des Erbbaurechts gehen, weil der Notarvertrag über das Erbbaurecht, der Rechtsvorgang ist, der zu besteuern ist?
Diese Kernfrage aus meiner 1. Anfrage ist mir noch nicht hinreichend klar?
Gruß



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2015 | 20:00

Sehr geehrter Fragesteller,
ich habe Ihnen den Artikel und noch einen Kommentar zum Thema „Erwerbsvorgänge" , Sauer/Ritzer/Schuhmann, Handbuch Immobilienbesteuerung, 100. Lieferung 04.2015 gemailt. Es macht mehr Sinn , wenn Sie anhand des Kommentars Ihren Fall analysieren, anstatt ich – ohne Details zu wissen- hier im Forum allgemeine Ausführungen mache. Ich schließe mich Ihrer Meinung an. Insbesondere der Umstand, dass Sie auch eine andere Baufirma hätten beauftragen können / dürfen spricht gegen den einheitlichen Erwerbsvorgang.

Im Kommentar, Rn. 76.3 steht zu Ihrer Nachfrage:
„Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, dann liegt ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen nur vor, wenn die Personen entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind, oder aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken. Eines schriftlichen Vertrags zwischen den auf der Veräußererseite verbundenen bzw. auftretenden Personen bedarf es nicht. Vielmehr genügt ein tatsächliches, einvernehmliches Zusammenwirken. Der bloße Hinweis auf eine Kaufgelegenheit oder einen Generalübernehmer oder Bauunternehmer reicht hingegen nicht aus.
Die Abgabe eines einheitlichen Angebots durch eine von mehreren auf der Veräußererseite handelnden Personen ist kaum denkbar, ohne dass dem eine Abstimmung mit den übrigen Personen zugrunde liegt oder das Grundstück dem Handelnden vom Eigentümer anderweitig „an die Hand" gegeben worden ist.
Für Absprachen sprechen folgende Indizien:
• Das Bauunternehmen wirbt in Anzeigen/Prospekten unter Angabe des Grundstücks;
• die von einem Grundstückseigentümer verkauften Grundstücke eines Baugebiets werden von demselben oder einem ihm verbundenen Unternehmen bebaut;
• das Bauunternehmen wurde dem Kunden vom Grundstückseigentümer benannt"

Es geht somit um die Veräußererseite des Erbbaurechts.

Anmerkung: die RSV übernimmt in der Regel nur die gerichtliche Auseinandersetzung. Im Einspruchsverfahren müssen Sie leider selbst kämpfen.

Viele Grüße aus München
Zelinskij

Bewertung des Fragestellers 15.06.2015 | 10:41

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Durch teilweise Bestätigung meiner Argumentation und die Ermöglichung der Analyse unserer individuellen Umstände hat mir Frau Zelinskij sehr viel Mut gemacht! Danke dafür! Der Einsatz hat sich gelohnt!"
FRAGESTELLER 15.06.2015 5/5,0
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