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eingetragenes Wohnrecht unter falschen Voraussetzungen

| 21.04.2009 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


12:15

Sehr geehrte Damen und Herren,
es geht hier primär um ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht für den Vater meiner Nichte.
Die Eltern meiner Nichte haben zusammen mit der Großmutter mütterlicherseits vor 24 Jahren ein Haus zusammen gekauft - wobei der größere Teil durch die Großmutter erworben wurde und die obere Wohnung (Abgeschlossenheits/Teilungserklärung besteht) wurde durch die Eltern in Höhe von damals 100.000 DM erworben.
Bevor der Vater meiner Nichte sich im Jahre 2000 das erste Mal selbstständig machte, hat er seinen hälftigen Anteil der oberen Wohnung an seine Frau (=Mutter meiner Nichte) überschrieben.
Im gleichen Jahr noch wurde die untere, größere Wohnung per Schenkung der Großmutter an die Mutter meiner Nichte überschrieben. Die Großmutter ist zwischenzeitlich verstorben.
So dass nunmehr in 2000 das ganze Haus auf dem Namen der
Mutter meiner Nichte eingetragen war.

Der Vater meiner Nichte ging in 2004 mit seiner Firma in Insolvenz und wollte dann in 2005 eine neue Firma auf den Namen seiner Frau (=Mutter meiner Nichte) aufmachen. Da man bei einer Einzelfirma ja auch immer mit privatem Vermögen haftet, sollte nun
das komplette Haus auf meine Nichte per Kauf umgeschrieben werden. Da der Vater meiner Nichte anstatt das Darlehen abzubezahlen, dieses mehr als verdoppelt hat - belief sich die Grundschuld auf Euro 120.000,00. Genau dieser Betrag wurde für den Verkauf - wohlgemerkt nur für die obere Wohnung - zugrunde gelegt und im Kaufvertrag so festgelegt. Meine Nichte hat ein Darlehen auf Ihren Namen aufgenommen und so das Darlehen ihrer Eltern abbezahlt.
Da ja - wie alles im Leben ihres Vaters - nur fingiert und proforma war, wurde mündlich zwischen den Parteien abgesprochen, dass der Vater und die Mutter jedoch ganz bestimmt die Darlehensraten (in Höhe von EURO 550,00 / Monat) weiterhin bezahlen; da sie ja auch weiterhin die Wohnung bewohnen.
Allerdings bezahlen diese die Darlehensraten seit Oktober 2008 nicht mehr, sondern meine Nichte wurde jetzt in die Verantwortung gezogen und muss für diese Schulden aufkommen.

Desweiteren wurde im Kaufvertrag ein lebenslanges Wohnrecht für Vater und Mutter meiner Nichte im Grundbuch eingetragen sowie ein Vorkaufsrecht.

Im Januar 2009 zog der Vater aus der Wohnung aus, weil er eine Freundin hat und sich von seiner Frau scheiden lassen will.
Die erste Ungeheuerlichkeit ist die, dass seine Firma auf den Namen der Frau (Mutter meiner Nichte) läuft und diese, wie sich jetzt herausstelle schon wieder insolvent ist. Da heisst die Mutter meiner Nichte muss jetzt in die Firmeninsolvenz (obwohl es ja eigentlich die Firma des Mannes war; aber er lässt sie total hängen und behaupetet er sei ja schließlich nicht Inhaber der Firma) und gleichzeitig muss die Mutter auch in die Privatinsolvenz; weil sie die Firmenschulden ihres Mannes (=Vater meiner Nichte) nicht bezahlen kann. Diese belaufen sich inkl. Rückstellungen auf ca. 50.000,00 EURO. Hier handelt es sich ja eigentlich um eine Insolvenzverschleppung und um Betrug. Angemerkt sei, dass der Vater meiner Nichte auf seinen eigenen Namen im Moment noch keine neue Firma anmelden darf, da seine 1. Insolvenz noch läuft. Aber er arbeitet munter weiter und kassiert alles ohne Steuern (=Schwarzarbeit). Das allein ist schon kriminell und moralisch sehr verwerflich.

Mittlerweile hat der Vater deshalb auch Streit mit meiner Nichte und hatte jetzt von ihr verlangt, dass sie ihm das Wohnrecht abkauft.
Aber da meine Nichte ja ohnehin schon die Schulden ihrer Eltern, insbesondere die des Vaters, bezahlt, kann sie nicht auch noch Geld aufnehmen, um das Wohnrecht dem Vater abzukaufen.
Eigentlich würde sie das Haus gerne verkaufen, weil sie die Darlehenszahlung für das Haus nicht weiter bezahlen kann, aber mit eingetragenem Wohnrecht findet sie keinen Käufer.
Der Vater machte ihr nun ein erneutes Angebot, sie solle das ihm zustehende Wohnrecht auf die untere Wohnung umschreiben und sich vertraglich verpflichten, das Haus die nächsten 5 Jahre nicht zu verkaufen. Dann würde er zustimmen, dass dann automatisch nach diesen 5 Jahren sein Wohnrecht erlischt.
Diese Logik erschließt sich meiner Nichte leider nicht; denn er ist, wie er selbst aussagt, nicht daran interessiert sein Wohnrecht auszuüben. Da dieses ja unter den gegebenen Umständen auch nicht möglich ist; und auch moralisch gesehen undenkbar.
Warum er dann unbedingt auf diese 5 Jahre besteht? Gibt es hierfür ein plausible rechtliche Erklärung?

Besteht für meine Nichte die Möglichkeit, das Wohnrecht zu kündigen bzw. anzufechten, wegen Unzumutbarkeit?
Ist der in 2005 geschlossene Kaufvertrag mit dem eingetragenen Wohnrecht anzufechten, weil sittenwidrig und unverhältnismäßig?

Kurz gesagt: der Vater meiner Nichte lässt seine Frau mit seinen Firmenschulden und auch Privatschulden sitzen und überlässt meiner Nichte seine kompletten Schulden (der Teil für den Wert der Wohnung wäre ja noch ok, aber die Schulden sind ja doppelt so hoch) und kann jetzt sogar noch Ansprüche stellen?
Welche Möglichkeiten hat meine Nichte hier?

Für Ihre Hilfe herzlichen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

21.04.2009 | 13:57

Antwort

von


(573)
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Sehr geehrte Fragestellerin,

1.
Ihre Nichte kann von Ihrem Vater nicht zu einer Vereinbarung gezwungen werden, an deren Ende die Löschung des Wohnrechts gegen Zahlung einer Geldsumme steht.

So ich Sie richtig verstanden habe, gab es zwischen Ihrer Nichte und deren Eltern eine Vereinbarung, dass die Eltern das von Ihrer Nichte aufgenommenen Darlehen bedienen sollten, die Eltern aber seit Oktober 2008 die Zahlungen eingestellt haben. Ihre Nichte hat daraufhin die Zahlungen gegenüber der Bank übernommen. Demnach hat Ihre Nichte gegenüber ihren Eltern einen Zahlungsanspruch in Höhe der übernommenen Zahlungen.

Eine Möglichkeit wäre nun, dass Ihre Nichte mit ihrem Vater die o.g. Vereinbarung über die Löschung des Wohnrechts abschließt und nach Vertragsschluss die Forderung aus der Vereinbarung mit den eigenen Forderungen gegenüber den Eltern aufrechnet. Ob dadurch die gesamte vom Vater Ihrer Nichte geforderte Summe erfüllt werden würde kann von hier nicht beurteilt werden.

2.
Eine weitere Möglichkeit Ihrer Nichte wäre, wegen der Forderungen gegenüber ihren Eltern das Wohnrecht zu pfänden. Ob dies im Falle Ihrer Nichte möglich ist bedarf einer sorgfältigen Prüfung insbesondere des Vertrages über das Wohnrecht als auch der Eintragung im Grundbuch. Dies kann im Rahmen einer Erstberatung nicht geleistet werden. Dazu sollten Sie einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl beauftragen.
Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.

3.
Ihre Nichte könnte auch das Haus verkaufen und sich im Kaufvertrag verpflichten das Haus ohne Wohnrecht zu übertragen, also das Haus ohne Wohnrecht der Eltern Ihrer Nichte verkaufen. Aus dem Erlös des Hausverkaufs könnte der Vater Ihrer Nichte für den Verzicht auf das Wohnrecht ausbezahlt werden. Die Mutter Ihrer Nicht müsste dann auch der Löschung des Wohnrechts zustimmen.

4.
Die Vereinbarung über die Eintragung des Wohnrechts bzw. der Kaufvertrag kann nur dann angefochten werden, wenn Ihre Nichte beim Abschluss der Verträge arglistig getäuscht worden wäre und seit Kenntnis der Täuschung durch Ihre Nichte nicht mehr als ein Jahr vergangen ist; §§ 123 , 124 BGB . Nach Ihrer Schilderung sehe ich aber keine Anhaltspunkte für eine arglistige Täuschung.

Eine Unwirksamkeit des Vertrages wegen Sittenwidrigkeit ist nach Ihre Schilderung ebenfalls nicht erkennbar.

Was der Vater Ihrer Nichte mit der 5 Jahres Vereinbarung bezweckt kann von hier nicht beurteilt werden. Möglicherweise dient dies nur einem Zeitgewinn um weitere Diskussionen zu vermeiden.

5.
Insgesamt sollte sich Ihre Nichte von einem Rechtsanwalt ihrer Wahl ausführlich beraten lassen. Insbesondere um die Verträge und Grundbucheinträge prüfen zu lassen. Des weiteren müsste mit Ihrer Nicht im Detail erörtert werden, welche Vereinbarungen sich im Zweifel beweisen lassen könnten und welche Vereinbarungen unter Zuhilfenahme welcher Sicherungen mit den Eltern Ihrer Nicht abzuschließen wären. Dies gilt insbesondere für Vereinbarungen über das Wohnrecht und das Vorkaufsrecht.


Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
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Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
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Rückfrage vom Fragesteller 23.04.2009 | 10:57

Sehr geehrter Herr Bordasch,

zur Möglichkeit der Pfändung des Wohnrechts hätte ich noch eine Frage.

Der Kreditvertrag läuft auf den Namen meiner Nichte. Das Wohnrecht für die Eltern ist im Grundbuch eingetragen.
Diese Eintragung erfolgte natürlich unter der Prämisse, dass
die Eltern die Kreditraten bedienen. Dieses wurde auch von
2005 bis einschl. Sept. 2008 von den Eltern erfüllt.
Seit Oktober 2008 muss meine Nichte die Ratenzahlung nun
übernehmen, da die Eltern ihrer mündlich versprochenen Pflicht
nicht mehr nachkommen.
(Hierzu muss ergänzt werden, dass der Vater sowie auch die
Mutter sich beide in Insolvenz befinden. Die Mutter würde
auf jeden Fall auf das eingetragene Wohnrecht verzichten, es
geht hier primär um den Vater; der auch sein Wohnrecht zur Zeit nicht ausübt und es "eigentlich" auch zukünftig nicht ausüben kann.)
Besteht hier die Möglichkeit einer Pfändung; da ja der Vater seiner
mündlich gegebenen Verpflichtung nicht mehr nachkommt?

Könnte meine Nichte, da sie ja bei diesem ursprünglich inszenierten Kauf sozusagen erstmal nur als "Strohfrau" gedient hat
und damit nur ihren Eltern helfen wollte, dadurch Schwierigkeiten
bekommen?
(Meine Nichte hatte von dieser ganzen Aktion noch keinerlei Vorteile, sie war lediglich eine "liebe" Tochter, die ihren Eltern
helfen wollte. Und jetzt verlangt der Vater, dass sie seine Schulden bezahlt.)

Sehen Sie bei der Möglichkeit der Pfändung einen Erfolg für
meine Nichte?

Für Ihre Mühe herzlichen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Antje Wagner

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.04.2009 | 12:15

Sehr geehrte Fragestellerin,

ob das Wohnrecht gepfändet werden kann ist, wie ich bereits oben geschrieben habe von dem Vertrag über das Wohnrecht und der Eintragung im Grundbuch abhängig. Kann die Ausübung des Nutzungsrechts einem anderen überlassen werden ist auch grundsätzlich die Pfändung des Wohnrechts möglich.

Ob dies Ihrer Nichte im konkreten Fall weiterhilft kann erst nach Prüfung der gesamten Umstände und Unterlagen beurteilt werden.

Der Vorteil Ihrer Nichte liegt, wenn ich Sie richtig verstanden habe, darin, dass Ihre Nichte Eigentümerin eines Hauses geworden ist, dessen Wert die eingegangenen Kreditverbindlichkeiten übersteigt.

Auf die Forderungen des Vaters muss, wie bereits oben ausgeführt, die Tochter nicht eingehen. Ihre Nichte muss ''nur'' ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber erfüllen.

Ich rate dringend dazu einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl aufzusuchen.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 23.04.2009 | 22:45

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