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eheliche Zuwendung - Grundbucheintragung


13.11.2013 21:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin



Ich habe vor 1 Monat meine Frau mit ins Grundbuch eintragen lassen. Bin mir nicht sicher ob es nun Probleme geben könnte.

1991 haben meine Eltern mir und meinem Bruder die beiden Häuser (befinden sich auf einem Grundstück) überlassen. Jeder bekam ein Haus, ein Grundbuchblatt. Ich habe das Zweifamilienhaus bekommen, mein Bruder das Einfamilienhaus. In meinem Haus (Zweifamilienhaus) räumten sich meine Eltern das Nießbrauchs- und Rückübertragungsrecht ein. Zudem sollte das Haus zu Lebzeiten nicht verkauft, veräußert, ect. werden.

Mein Vater starb vor 5 Jahren.

Mit meiner Mutter habe ich vor 2 Jahren eine Erklärung beim Notar abgegeben, das das Nießbrauchsrecht und Rückübertragungsrecht für meine Mutter aus dem Grundbuch gelöscht wird und Ihr ein unentgeltliches Wohnrecht gemäß §1093 eintragen lassen.

Nun meine Frage, hat sich die Bedingung, das ich es zu Lebzeiten meiner Eltern (in dem Falle meiner Mutter) nicht veräußern kann erledigt? Eine eheliche Zuwendung ist ja quasi eine Veräusserung. Meine Frau und ich stehen nun je zu 1/2 im Grundbuch.

Anbei noch einmal 2 Punkte aus dem Überlassungsvertrag, welche mich gerade verunsichern..... Wie gesagt Nießbrauch ist gelöscht und Rückübertragungsrecht auch.

Fraglich sind für mich:
III. 4c)
und
IV. 1)

Überlassungsvertrag mit Ihrem Vater/Teilungsvertrag gem. § 3 WEG

Erschienene
1) Mein Vater
2) Meine Mutter
3) Mein Bruder
4) Ich

…..

---------------------------------------------------------------------------
III.

Auflassung und Einigung, Grundbuchanträge

Auflassung:

1)…
2)…
3)…

4 a) Der Erschienene zu 1) behält sich an dem gemäß Abschnitt II. dieser Urkunde gebildeten, mit Nr.1 bezeichneten Wohnungseigentum den lebenslangen und unentgeltlichen
Nießbrauch vor.

Abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen obliegen dem Nießbraucher auch diejenigen Ausbesserungen und Erneuerungen, die nicht zu der gewöhnlichen Unterhaltung
der Sache gehören. Der Nießbraucher hat abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen auch die außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen
sind, zu tragen. Im übrigen hat der Nießbrauch den gesetzlichen Inhalt.

Die vertragschließenden bewilligen und beantragen die Eintragung eines entsprechenden Nießbrauchs zugunsten des Erschienenen zu1) in Abteilung II desjenigen Grundbuches,
welches für das Wohnungseigentum Nr.1 gebildet wird, mit der Maßgabe, daß zur Löschung des Nießbrauchs der Nachweis des Todes des Erschienenen zu 1) ausreichend ist.

Jährlicher Wert: DM 12.000,00

b) Der Erschienene zu 1) behält sich ferner für seine zu 2) erschienene Ehefrau den lebenslangen und unentgeltlichen Nießbrauch an dem in vorstehendem Buchstaben a) näher
Bezeichneten Wohnungseigentum vor, der mit dem Ableben des Veräußerers beginnt.

Hinsichtlich des Inhalts des Nießbrauchs gelten die Bestimmungen des vorstehenden Buchstaben a) entsprechend.

Die Vertragsschließenden bewilligen und beantragen die Eintragungen eines entsprechenden Nießbrauchs zugunsten der Erschienen zu 2) in Abteilung II desjenigen Grundbuches, welches für das mit Nießbrauch belastete Wohnungseigentum gebildet wird, und zwar im Range nach dem Nießbrauch gemäß vorstehendem Buchstaben a) und mit der Maßgabe, daß zur Löschung des Nießbrauchs der Nachweis des Todes der Erschienenen zu 2) ausreichend ist.

Jährlicher Wert: DM 12.000,00

c) Die Erschienenen zu 3) und 4) bzw. deren Erben sind bis zum Ableben des Längstlebenden der Erschienenen zu 1) und 2) nicht berechtigt, das gemäß Abschnitt II dieser Urkunde gebildete, mit Nr. 1 bezeichnete Wohnungseigentum ohne Zustimmung entgeltlich oder unentgeltlich zu veräußern und/oder zu belasten. Bei Lebzeiten des Erschienenen zu 1) steht diesem das Zustimmungsrecht allein zu mit dem Ableben des Erschienenen zu 1) geht es auf die Erschienene zu 2) über.

Im Falle eines Verstoßes gegen das vorstehende Verbot ist der Erschienene zu 1) berechtigt, die sofortige unentgeltliche Rückübertragung des Wohnungseigentums Nr.1 bzw. des betreffenden Miteigentumsanteils daran auf sich zu verlangen. Hierbei hat er sämtliche in den Abteilungen II und III des Grundbuches eingetragene Belastungen, die der nachstehend bewilligten Auflassungsvormerkung im Range vorgehen, sowohl zur dinglichen als auch die den Belastungen zugrundeliegenden Verpflichtungen zur persönlichen Haftung sowie aIIe vorhandenen, aus dem Grundbuch aber nicht ersichtlichen Beschränkungen
und Lasten zu übernehmen; im übrigen hat die Rückübertragung sodann frei von Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuches zu erfolgen. Sämtliche mit der
Rückübertragung im Zusammenhang stehenden Kosten, Gebühren und etwaigen Steuern hat sodann der zur Rückübertragung Verpflichtete zu tragen. SoIIte der Erschienene zu 1) vor der Erschienenen zu 2) versterben so steht das vorstehende bedingte Rückübertragungsrecht der Erschienenen zu 2) zu, und zwar nach Maßgabe der vorstehenden Bestimmungen.

Das Recht der Erschienenen zu 1) und 2), die Rückübertragung zu verlangen, ist höchstpersönlicher Natur und unübertragbar; es erlischt mit dem Tode der Erschienenen
zu 1) und 2).

Zur Sicherung der vorstehenden bedingten Ansprüche auf Rückübertragung des Eigentums bewilligen und beantragen die Vertragschließenden hiermit die Eintragung je einer
entsprechenden Auflassungsvormerkung in Abteilung II desjenigen Grundbuches, welches für das Wohnungseigentum Nr. 1 gebildet wird, und zwar zugunsten des Erschienenen
zu 1) im Range vor der Vormerkung zugunsten der Erschienenen zu 2) und jeweils im Range nach den Nießbrauchsrechten gemäß den vorstehenden Buchstaben a) und b).
-------------------------------------------------------------------------------------
IV.

Weitere Bestimmungen und Vereinbarungen

1) Die Erschienenen zu 1) und 2) bestimmen hiermit, daß die Erschienenen zu 3) und 4) die aufgrund des heutigen Vertrages erfolgenden Zuwendungen in keiner Weise gemäß
den §§ 2050 ff, 2052 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Ausgleichung zu bringen haben.

Die Erschienenen zu 3) und 4) nehmen von den vorstehenden Bestimmungen hiermit zustimmend Kenntnis.

2)….
3)….
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie hätten besser die neuerliche notarielle Vereinbarung abbilden sollen.

So lässt sich die Frage nicht abschließend beantworten.

Da das Rückübertragungsrecht im Zusammenhang mit dem Veräußerungsverbot stand, muss man wohl annehmen, dass einer Veräußerung nichts mehr im Wege steht, wenn schon das Rückübertragungsrecht gelöscht wurde.

Das Wohnrecht für die Mutter bleibt ohnehin bestehen - auch bei einem Verkauf.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Steffan Schwerin, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2013 | 22:45

Vielen Dank für die Rückmeldung, die mir bislang nicht wirklich meine Frage beantwortet hat.
Ich gehe auch davon aus, das III. 4c) erledigt ist, da diese Rechte (Nießbrauch und Rückübertragung) bereits gelöscht wurden.
Habe es der Vollständigkeit halber dennoch rein geschrieben, falls die Punkte dennoch irgendwie einzeln eine Relevance haben könnten. Keine Ahnung ob das möglich ist, bin kein RA, ich glaube zwar nicht, aber man weiß ja nie.
Es gibt aber auch noch Punkt IV. in dem damaligen Überlassungsvetrag und der hat ja nichts mit dem Nießbrauch zu tun. Nießbrauch war ja Thema III.
Daher hatte ich den Punkt auch reingeschrieben, denn der Punkt lässt mich am meisten überlegen.

IV.

Weitere Bestimmungen und Vereinbarungen

1)
Die Erschienenen zu 1) und 2) bestimmen hiermit, daß die Erschienenen zu 3) und 4) die aufgrund des heutigen Vertrages erfolgenden Zuwendungen in keiner Weise gemäß
den §§ 2050 ff, 2052 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Ausgleichung zu bringen haben.

Die Erschienenen zu 3) und 4) nehmen von den vorstehenden Bestimmungen hiermit zustimmend Kenntnis.

Wie sieht es mit dem Punkt aus? Was bedeutet das für mich??
Hätte ich wegen dem noch offenen Punkt IV. 1) aus dem Überlassungsvertrag von 1991, meine Mutter um Einverständnis bitten müssen, oder was bedeutet der Inhalt des Punktes? Ich habe derzeit kein gutes Verhältnis zu meiner Mutter, nicht das ich Probleme bekomme, wenn mein Bruder über einen neuen Auszug bekannt wird, das nunmehr meine Frau mit eingetragen ist und er meine Mutter ggf. aufstichelt!?

Gut der Notar hat mich nicht darauf hingewiesen, vermutlich kann er sich auch nicht mehr genau an den damals vereinbarten Vertrag erinnern.

OK, Punkt III 4c) ist durch löschen erledigt.

Wie sieht es mit Punkt IV 1) aus??? Könnte der Punkt ein Problem werden, oder was sagt dieser aus?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2013 | 10:38

Sehr geehrter Fragesteller,

ich kann Ihnen nicht sagen, ob einzelne Punkte gelöscht wurden oder nur das Nießbrauchsrecht und das Rückübertragungsrecht.

Ich kenne die neuerliche notarielle Vereinbarung nicht.

Senden Sie mir oder einem anderen Anwalt die Vereinbarung und dann kann man das besser prüfen.

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