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drohende doppelte Maklercourtage beim Hauskauf ?


| 17.10.2016 21:36 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mario Kroschewski



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zum Thema Maklercourtage beim Hauskauf. Die Situation ist Folgende:

Makler A hat mit mir telefonischen Kontakt aufgenommen um von einer neuen Immobilie in seinem Portfolio zu berichten,- er wusste von vorherigen Gesprächen, dass ich grundsätzlich auf der Suche bin. Ich signalisierte Interesse, woraufhin ich das Exposé und eine Widerrufsbelehrung per Mail zugeschickt bekam. Der angesetzte Kaufpreis betrug laut Exposé 675.000 € zuzüglich einer für den Käufer anfallenden Maklercourtage von 5,95 % inkl. MwSt. Wir vereinbarten einen Besichtigungstermin, der zwei Tage später zustande kam. Ich sagte Makler A zum Abschluss der Besichtigung, dass ich aufgrund des unerwartet hohen Renovierungsbedarfs und der daraus resultierenden Zusatzkosten von einem Erwerb absehe und er sich weiter nach einem geeigneten Objekt für mich umsehen soll. Seitdem fand keinerlei Kontakt mehr zu Makler A statt.

Sechs Wochen nach dem Besichtigungstermin hat sich ein befreundeter Makler B bei mir gemeldet und die gleiche Immobilie angeboten,- er wusste ebenfalls von vorherigen Gesprächen, dass ich grundsätzlich auf der Suche bin. Der Eigentümer ist scheinbar in der Zwischenzeit vom Allgemeinauftrag mit Makler A zurückgetreten bzw. hat verlauten lassen, die Immobilie nicht mehr über ihn verkaufen zu wollen. Makler B hat einen Kaufpreis von 575.000 € genannt zzgl. einer Maklercourtage. Aufgrund des deutlich günstigeren Angebots habe ich erneut Interesse gezeigt, woraufhin sich Makler B noch um eine Preisverhandlung bemühte. Wir haben uns gemeinsam mit dem Eigentümer auf einen Kaufpreis von 560.000 € geeinigt, sowie aufgrund des direkten Zustandekommens eines Vertrags auf eine Pauschale von 10.000 € für Makler B, die ich als Käufer übernehmen würde.

Nun meine Frage(n): Was habe ich hinsichtlich Makler A zu „befürchten", wenn ein Kaufvertrag (560.000 €) mit einer pauschalen Courtage (10.000 €) über Makler B zustande kommt? Bin ich Makler A eine Courtage schuldig, weil er den ersten Kontakt zum Eigentümer inkl. Besichtigungstermin herstellte?

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Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst möchte ich mich für Ihr Vertrauen in diese Plattform sowie die gestellte Frage bedanken. Diese möchte ich gerne wie folgt beantworten.

Um die Antwort voran zu stellen:

Zumindest das Risiko einer Doppelbelastung besteht.

Ich gehe bei der Bearbeitung von einem sogenannten "Nachweismakler" A aus, also einen Makler der grundsätzlich lediglich die Gelegenheit zum Abschluss nachweisen muss. Der Anspruch des Nachweismaklers entsteht, "wenn sich der Vertragsabschluss bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als Verwirklichung der durch den Nachweis geschaffenen Gelegenheit darstellt." Eine ausreichende Tätigkeit des ersten Maklers kann auch dann gegeben sein, wenn erst der zweite Makler zum Vertragsabschluss führt [vgl. OLG Stuttgart, 24.06.2009 - 3 U 3/09]

Ein Honoraranspruch entsteht dann nicht, wenn Sie Ihre Erwerbsabsicht zunächst entgültig aufgegeben haben und erst durch Makler B auf das Objekt erneut aufmerksam geworden wären, wobei diese erneute Aufmerksamkeit zum Vertragsschluss geführt hat. Der BGH spricht hier davon, dass sich die Gelegenheit zunächst "zerschlägt", die Parteien jedoch später erneut, auf Grund geänderter Umstände, Kontakt aufnehmen und den Vertrag abschließen [vgl. BGH, 13.12.2007 - III ZR 163/07]

Problematisch ist hier aus meiner Sicht der enge zeitliche Zusammenhang von 6 Wochen, welcher eher für eine Fortwirkung der Leistung des Maklers A spricht. Wenn Makler A nachweist, dass er

1. die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und
2. ein Vertragsschluss in einen angemessenen Zeitraum erfolgt

müssen Sie grundsätzlich beweisen, dass die Tätigkeit des Maklers A sich nicht mehr auf den Kauf ausgewirkt hat. Hierbei ist auch zu beachten, dass alleine der Umstand eines günstigeren Preises regelmässig nicht genügt, da eine Verhandlung über den Preis der Regelfall ist [vgl. zu einen Preisnachlass von 10 Prozent OLG Hamm, 16.06.1997 - 18 U 235/96]

Allerdings ist auch zu beachten, dass erhebliche Punkte für Sie sprechen. Vorliegend ist ein Preisnachlass von annähernd 20 Prozent gegeben. Weiterhin erfolgte eine Kontaktaufnahme durch Ihren Bekannten B unabhängig von Makler A. Makler B wusste nach meinen Verständnis nicht einmal, dass Sie zu Makler A Kontakt hatten und das Objekt bereits kannten. Hier wäre auch maßgeblich, dass Makler B, nach meinen Verständnis, nicht durch die Verkäufer auf Sie aufmerksam wurde. Vielmehr erfolgte eine vollkommen unabhängige Kontaktaufnahme. Im Streitfall wäre hier eine gerichtliche Einzelfallwürdigung vorzunehmen, welche nur schwer zu prognostizieren ist, da Argumente für beide Seiten sprechen. Es k ommt auch maßgeblich auf die genauen Umstände bezüglich des Abbruchs der Vertragsverhandlung und dem Kontakt zu Makler B an.

Zu Ihrer Frage ist daher festzuhalten, dass Makler A sich wohl, bei Erwerb des Objekts, mit seinen Provisionsanspruch an Sie wenden wird. Sie können versuchen mit der obigen Argumentation, und einen Zeugnis des Makler B, diese Ansprüche zurückzuweisen. Weiterhin wäre generell eine Einigung mit Makler A, beispielsweise auf einen Teilpreis der Maklerprovision, möglich. Vor jeder Einigung sollten Sie jedoch die Maklerverträge durch einen Juristen überprüfen lassen. Sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen bestehen aus den oben genannten Erwägungen für beide Seiten ein Prozessrisiko.


Bei Verständnisfragen können Sie jederzeit die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Mario Kroschewski
Rechtsanwalt


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