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drohende Zwangsversteigerung


02.08.2007 10:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Guten Morgen,

aufgrund diverser Umstände haben wir uns in den letzten Jahren verschuldet.

Informationen:

Seit ca. 2 Jahren haben wir den Kredit für unsere Eigentumswohnung nicht mehr bedient und im Juni 2006 wurde uns die Finanzierung gekündigt. Seitdem ist nichts mehr passiert!

Die finanzielle Situation hat sich seit der Kreditkündigung erheblich verbessert. Mein Mann und ich gehen vollzeit arbeiten für gute Gehälter und haben unseren kleinen Sohn in einer Tageseinrichtung untergebracht. Die letzten Monate und auch die kommenden Monate haben wir genutzt um den Schuldenberg abzutragen. Es bestehen auch noch Verbindlichkeiten, aber eine Insolvenz ist nicht notwendig, da wir aus eigener Kraft die Schulden abtragen können.

Im Grundbuch haben sich noch 2-3 weitere Gläubiger bezüglich einer Sicherungshypothek eintragen lassen. Einen Gläubiger bedienen wir gerade, mit den anderen wird verhandelt. Eine eV wurde im Mai vergangenen Jahres abgelegt.

Der Wert der Eigentumswohnung (beim Kauf) liegt bei 153.000 Euro; die monatliche Rate lag bei 673 Euro und alle 3 Monate ca. 900 Euro an die KfW, NK an die Hausverwaltung 210 Euro.

Unsere Einkommen incl. 1 x Kindergeld liegen bei ca. 4000 Euro, ca. 180 Euro werden vom Gehalt meines Mannes gepfändet.

Stand ab 01.01.2008:

Ca. 550 Euro gehen für Kinderbetreuung weg, 210 für NK und 300 Euro für die restlichen Schulden. Es bliebe also noch genug übrig um die Finanzierung abzutragen und trotzdem vernünftig zu leben.


FRAGE:

Seit der Kreditkündigung hat sich jetzt innerhalb von 14 Monaten überhaupt nichts mehr getan, einerseits gut, andererseits macht uns das nervös. Die Eigentumswohnung möchten wir behalten und weiter finanzieren; eine eventuelle Zwangsversteigerung würde auch gleichzeitig den Weg in die Insolvenz bedeuten.

Nun wissen wir nicht wie wir uns am besten verhalten sollen. Melden wir uns jetzt, wecken wir ja irgendwie schlafende Hunde und wir haben bis Ende des Jahres noch Ratenzahlungsvereinbarungen einzuhalten. Melden wir uns nicht, wird über kurz oder lang ja irgendwann mal ein Schreiben vom Gericht bei uns eingehen.

Was ist am sinnvollsten und wie stehen die Aussichten, dass trotz der schlechten Bonität die Finanzierung aufrechterhalten bleibt?

zur Info: Eine RSV ohne SB und mit WEG ist vorhanden für eine eventuelle Weiterbeauftragung.


Vielen Dank!

Sehr geehrte Fragestellerin,

ausser Frage steht, dass die finanzierende Bank Ansprüche auf die Darlehensrückzahlung hat. Es ist tatsächlich nur schwer vorstellbar, dass die Bank über ein Jahr auf die jeweiligen Raten verzichtet hat, vielleicht ist ihr dabei tatsächlich ein verwaltungstechnischer Fehler unterlaufen. Üblicherweise werden offene Raten erst aussergerichtliche angemahnt und auch oftmals eine aussergerichtliche Lösungsmöglichkeit aufgezeigt.

Sofern die Bank keine Maßnahmen eingeleitet hat, ist der Schadenumfang für Sie, der durch eine etwaige Zwangsvollstreckung mit vorherigem Gerichtsverfahren (sofern keine Unterwerfungsklausel im Kreditvertrag enthalten ist) noch gering. Daher ist Ihnen grds. zu raten, den ersten Schritt zu tun und auf das Kreditinstitut zuzugehen, vor allem, wenn es sich um Ihre Hausbank oder in anderen finanziellen Dingen verbundenens Institut handelt. Sie sollten allerdings vorher genau kalkulieren, welches Angebot Sie unterbreiten können, auch im Hinblick auf Ihre weiteren Verbindlichkeiten und dabei einen Puffer einplanen. Sie sollten sodann die offenen Raten mit der aktuellen Rate in Teilbeträgen zahlen und so die Gesamtbelastung stückchenweise abtragen, woeit es Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse zulassen.

Vergewissern Sie sich auch, ob im Grundbuch keine Zwangsverstegerungsvermerke eingetragen sind oder ein solches Verfahren anestrebt wird, worüber Sie aber auch informiert hätten werden müssen.

Ein Patentrezept, wie und ob die Bank reagieren wird, kann ich Ihnen leider auch nicht geben, dass Risiko des „Aufwachens“ werden Sie immer haben, manchmal ist es aber gut, dann schon von vornherein, wenn die weiteren Schulden soweit abgetragen sind, Aktivität zu zeigen und den jeweiligen Sachbearbeiter damit auch ein wenig zu beeindrucken.

Ich hoffe, Ihnen vorerst eine erste Orientierung und Hilfe an die Hand gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne, auch im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 02.08.2007 | 12:45

Sehr geehrter Herr Joachim,

zur Info:

Es handelt sich nicht um unsere Hausbank und die finanzierende Bank hat alle Eigentumsfinanzierungen an eine Kreditgesellschaft abgegeben (also auch schon zu Zeiten wo wir noch regelmäßig zahlen konnten). Wir haben natürlich Mahnungen bekommen und auch Lösungsvorschläge unterbreitet, aber als die eV abgegeben werden musste, wurde der Kredit gekündigt.

Lange vor der Kreditkündigung wurde uns einmal die vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde zugestellt, es ist aber nichts passiert weil wir die ausstehende Zahlung nachholen konnten und die Raten weiter beglichen haben. Das ist aber mindestens 2,5 Jahre her.

Die große Angst ist, dass wir anfangen zu zahlen und die Bank trotzdem die ZV betreibt. Wir haben uns natürlich schon überall informiert und auch der Zeitrahmen im Falle einer ZV spielt eine große Rolle, aber es erscheint mir als immer noch sehr unüblich das seit Kreditkündigung 14 Monate vergangen sind. Das Amtsgericht hat uns regelmäßig und schnell informiert, wenn ein Gläubiger eine Sicherungshypothek eintragen lassen hat, aber mehr kam bisher nicht. Wir wohnen seit 7 Jahren dort und sind brieflich immer erreichbar, da kann also kein Fehler vorliegen. Wir wohnen auch eher dörflich, das Amtsgericht und die Stadtverwaltung arbeiten eigentlich sehr schnell.

Was käme denn als erstes, wenn eine ZV eingeleitet wird, ist es denn möglich auch noch nach Einleitung der ZV zu reagieren und mit der Kreditgesellschaft eine Vereinbarung zu treffen? Eine kleine Frage noch (wenn das geht), könnte die Forderung verjähren?

Herzlichen Dank noch mal. Ich denke es ist fast sinnvoller für die Verhandlungen mit dem Kreditgeber anwaltlichen Beistand in Betracht zu ziehen. Für uns ist sehr wichtig die Wohnung behalten zu können.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.08.2007 | 13:02

Sehr geehrte Fragestellerin,

nach der Kreditkündigung wird normalerweise der Betrag vollständig fällig. Die Bank ist natürlich daran interessiert, bei wiedererlangter Zahlungsfähigkeit des Schuldners, die Forderungen aus dem Darlehen komplett zu erhalten. Daher macht es immer Sinn, die Zahlungsbereitschaft und auch die Zahlungsfähigkeit mitzuteilen bzw. nachzuweisen.

In Ihrem Fall scheint tatsächlich noch nichts hinsichtlich der Vollstreckung geschehen zu sein, zwar hat die Bak den ersten Schritt mit der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung getan. Sie hätte weiter dann jedoch die Zwangsversteigerung beantragen müssen und alleine hierüber hätten Sie vom Gericht informiert werden müssen. Genauso, wie über die dann folgende Begutachtung durch einen Sachverständigen zur Wertermittlung und die Terminierung.

Grds. ist es durchaus möglich, auch nach der Einleitung der ZV mit der Bank über außergerichtliche Lösungsmöglichkeiten zu reden. Hier dürfte es aber vor allem darauf ankommen, welches Angebot Sie der Bank machen können.

Die Verjährungsfrist der Forderungen der Bank beginnt hier mit der Kündigung. Soweit diese nicht tituliert sind, verjähren Sie in 3 Jahren ab dem Ende des Jahres der Kündigung.

Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der weiteren Vorgehensweise in der Angelegenheit zur Verfügung. Sie können mich hierzu in der morgen Vormittag oder in der nächsten Woche unter den o.g. Kontaktdaten konsultieren.

Mit besten Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de


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