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deutliche Überschreitung Fertigstellungstermin - Kriege ich Preisminderung?


02.05.2006 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich bauen im Kreis Göppingen mit einer größeren Baudienstleistungsfirma unser kleines Traumhaus schlüsselfertig.
Technisch ist dies so geregelt, dass diese Firma für uns die Baufirmen sucht und beauftragt und in unserem Namen die Verträge abschließt usw.
Werbespruch: Sie können 5 Monate Urlaub in der Südsee machen, kommen wieder und ziehen in Ihr Traumhaus ein.

Im Bauleistungsvertrag sind die folgenden Elemente in den Paragraphen geregelt (Auszüge):

§2.4. Die Firma XY (soll ja nicht genannt werden :-)), als Auftragnehmer des Gewerkes 01 (Vertrags-, Akquisitions- und Vergabemanagement sorgt in Zusammenarbeit mit dem beauftragten Fachingenieur/Bauleiter für die ordnungsgemäße Abwicklung.

§6.1. ...Verbindlicher Fertigstellungstermin für sämtliche Leistungen ist 5 Monate nach Baubeginn.
§6.2. Der Vorgenannte Fertigstellungstermin verzögert sich um die Zahl der Schlechtwettertage gemäß den Aufzeichnungen des zuständigen Arbeitsamtes, die der Auftragnehmer dem Auftraggeber regelmäßig monatlich mitzuteilen hat.
§6.3. Verzögerungen, die sich durch etwaige Sonderwünsche des Auftraggebers ergeben, gehen zu seinen Lasten.

Alle weiteren §§ beziehen sich nicht auf Fristen.
Das Gewerk 02 (Bauherrenbetreuung und Projektsteuerung) ist an die gleiche Firma vergeben. Sie stellt auch den bauleitenden Architekten.

Baubeginn, was auch vom baul. Architekten schriftlich bestätigt ist, ist der 11.10.2005. Die Baugenehmigung liegt seit dem 23.08.2005 vor.
Im September wurde uns während der Planung mitgeteilt, dass man i.d.R. früher als die 5 Monate fertig sei, vor allem, da wir halbfertig (Liapor) bauen würden. In der ersten Dezemberwoche war der Rohbau vollendet, in der zweiten Dezemberwoche das Dach gedeckt und an Weihnachten war der Bau mit Fenstern und Türen zu und wurde von uns in Eigenleistung zur besseren Austrocknung und für die Handwerker in Eigenleistung beheizt (man ist ja nett zu den Leuten). Bereits ab Mitte November gab es auf der Baustelle immer wieder Leerlaufphasen, welche uns gegenüber immer farbenfroh begründet wurden. Noch Anfang Dezember hieß es, wir wären noch im Februar in unserem Häuschen.

Schlechtwettertage wurden uns keine gemeldet (-> §6.2.), wir erhielten lediglich Mitte Februar ein Rundschreiben "an alle Bauherren", in welchem mitgeteilt wurde, dass es aufgrund "des anhaltend schlechten Wetters" zu Verzögerungen "kommen kann", dass jedoch "die motivierten Mitarbeiter" der Firma "und die Handwerker" bemüht seien, diese zu minimieren.
Sonderwünsche, welche Verzögerungen verursachen könnten, die nicht im Grundvertrag enthalten sind, haben wir keine geäußert (§6.3.).

Anfang März haben wir schriftlich die Firma XY darauf hingewiesen, dass eine Fristüberschreitung bevorsteht, und haben haben ihr das Kulanzangebot gemacht, unsere direkten Kosten (Mietverlängerung, danach unsere Unterbringung, Lagerung der Möbel, Unterbringung der Tiere), ab dem 24.3.2006 zu übernehmen, da wir ab diesem Tage unsere Vorwohnung räumen mussten. Unsere Forderung belief sich auf rund 1000€.
Im Falle einer Ablehnung dieses Angebotes kündigten wir an, sämtliche aus der Überschreitung resultierenden finanziellen Verluste geltend zu machen.
Als Antwort bekamen wir einen patzigen Brief, der aussagte, dass es diesen Winter 83 Schlechtwettertage gegeben hätte, dazu kämen noch die Weihnachtsferien. Wenn man also in 3 Monaten fertig sei, sei immer noch alles in Ordnung. Kosten würde man nicht übernehmen.

Seit diesem zeitpunkt wird unsere Baustelle fast nur noch von uns betreut, die Firma tritt fast nicht mehr in Aktion. Ein Bemühen, den Bau zu beschleunigen, ist nicht erkennbar.
Wir sind dann zum 5.4. in die Baustelle eingezogen, da wir kein Dach mehr über dem Kopf hatten. Zu diesem Zeitpunkt gab es im Haus ein halbfertiges Bad mit Klo und Nasszelle, die Heizung und Baustellenbeleuchtung. In den folgenden Wochen wurden die Wände fertig verputzt, gefliest, usw.
So wie es aussieht werden alle Gewerke in ca. 2 Wochen abgeschlossen sein. Das ist dann eine Überziehung von ca. 63 Tagen, bei einer vereinbarten Bauphase von 151 Tagen.
Die letzten Verträge wurden von der Firma am 20.3.2006 unterschrieben, obwohl ja am 11.3.2006 Fertigstellung gewesen wäre.

Die vereinbarten Preise lagen bei 19500 Euro für die Verträge usw und bei 9800 Euro für die Projektsteuerung.


Nun meine Frage(n):
1. Sehen wir es richtig, dass uns Firma XY nachweisen muss, ob und wenn ja, wie viele Tage tatsächlich Schlechtwettertage waren? Sind dabei eigentlich alle schlechtwettrigen Tage für unseren Bau relevant, da die Baustelle doch zu und beheizt war?
2. Was sind das für "Aufzeichungen des zuständigen Arbeitsamtes", das zuständige Arbeitsamt konnte auf unser Anfragen damit nichts anfangen!?! Zitat "was ist das denn? Sowas gibbet hier nich"
3. Können wir, egal ob Firma XY in der Lage ist, die Verzögerung zu begründen oder nicht, nicht sowieso Minderung verlangen, weil uns keine Verzögerung angekündigt und keine Schlechtwettertage gemeldet wurden (-> §6.2. ), wir also eine Verzögerung nicht einplanen und berücksichtigen konnten?
4. Und überhaupt, wenn wir Minderung verlangen können, in welcher Größenordnung? Was können wir da argumentativ und rechnerisch heranziehen?
5. Was sollten jetzt unsere Schritte sein, damit wir "keine Angriffsfläche bieten" und souverän auftreten können?

5800 Euro sind der Firma gegenüber noch offen. Abrechnungstechnisch alles bei Gewerk 02, Projektsteuerung.

Mit freundlichen Grüßen!

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

1. Nachdem der Bauunternehmer sich auf Schlechtwettertage als Verzögerungsgrund beruft, wird dieser die Tage konkret darlegen und beweisen müssen (s. hierzu unten). Was relevant ist, ist schwer zu sagen und kommt auf die jeweiligen Gewerke an. Daher gibt es insgesamt 4 Kategorien von „Bautagen“ (nicht behindert, ungünstig, erschwert oder sehr erschwert).
2. Die Bundesagentur für Arbeit hat mit dem deutschen Wetterdienst eine entsprechende Richtlinie entwickelt. natürlich misst nicht das Arbeitsamt die Wetterdaten! Sie haben die Möglichkeit, sich (kostenpflichtig) vom DWD eine Aufstellung für Ihren Bau fertigen zu lassen (<url>http://www.dwd.de/de/wir/Geschaeftsfelder/KlimaUmwelt/Leistungen/Statistiken/SWT_anfordern.html</url>).
3. Grundsätzlich liegt eine Vertragsverletzung vor, indem Ihnen die Tage nicht gemeldet wurden. Hieraus ergeben sich mehrer Möglichkeiten:
Zunächst können Sie einen konkreten Schaden ersetzt verlangen. Hier wäre der Vertrauensschaden auf die rechtzeitige Fertigstellung zu nennen, denn hätten Sie früher von der Verzögerung gewusst, hätten Sie andere Vorkehrungen (günstigere Unterkunft, späterer Auszug etc.). Weiterhin stellt sich die Frage, ob ein Berufen auf die „alten“ Schlechtwettertage überhaupt noch zulässig ist, da ein zeitnahes überprüfen Ihnen vereitelt wurde (probl.).
4. Wenn im Vertrag keine Vertragsstrafe für jeden Tag der Verspätung genannt wurde, können Sie den Verzögerungsschaden ersetzt verlangen. Dieser ist abstrakt nicht zu ermitteln. Denkbar sind Mehrkosten für die Unterkunft (Hotel) oder auch Zinsschäden.
5. Lassen Sie sich von einem Kollegen vor Ort weiter beraten und vertreten. Gerne stehe ich hierfür auch zur Verfügung. Ergänzend sollte der komplette Vertrag geprüft werden.
Auf jeden Fall sollten Sie Ihre Forderung unter Hinweis auf die Verzögerung unter Fristsetzung zur Zahlung ausformulieren und sich nochmals (unter Forderung der sofortigen Fertigstellung) weitere Schadenersatzansprüche vorbehalten.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für evtl. Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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