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defekter Boiler

| 25.03.2008 23:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Abend,

bei uns handelt es sich um einen defekten Boiler.
Am 13.12.2007 war unser Schornsteinfeger das erste mal da um unsere CO-Abgaswerte vom Boiler zu überprüfen.
Dabei hat er festgestellt das der Wert zu hoch ist.
Der Wert lag bei 1096 PPM und auch das Abgasrohr ist defekt.
Darauf hin wurde unser Vermieter per Post vom Schornsteinfeger kontaktiert den Boiler laut Gesetz innerhalb von 6 Wochen in stand zu setzen.
Der Schornsteinfeger brachte am 13.12.2007 einen Zettel an den Boiler mit folgendem Schriftsatz:
Achtung diese Feuerstätte ist nicht betriebssicher.
Die Feuerstätte darf aus Sicherheitsgründen bis zu ihrer Instandsetzung durch einen Fachbetrieb nicht mehr betrieben werden. Bei Abgasaustritt besteht Lebensgefahr.
Da unser Vermieter auch Heizungsbauer ist und er der Aufforderung nicht nachgekommen ist kam der Schornsteinfeger nochmals am 03.03.2008.
Dabei hat der Schornsteinfeger festgestellt das der CO-Wert sich verdoppelt hat von 1096PPM auf 2740PPM.
Daraufhin hat der Schornsteinfeger unseren Vermieter telefonisch und schriftlich kontaktiert und Ihn Aufgefordert das bis Ende März die Reparatur erfolgt sein muss.
Da unser Vermieter sich aber erneut nicht darum kümmert und wir seit dem 13.12.2007 kein Warmwasser und nicht heizen können wegen des Betriebsverbots möchte ich gerne Wissen ob ich meine Wohnung fristlos kündigen kann?
Wäre eine Mietminderung möglich, wenn ja auch Rückwirkend?
Um wie viel Prozent würde es sich dabei handeln?
Leider haben wir auch schon gemerkt das Gas aus dem defekten Abgasrohr austritt.
Wäre durch diesen Sachverhalt eine fristlose Kündigung möglich oder durch ein Ärztliches Attest?

Liebe Grüße

Feistel

Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes.
Der Ausfall des Warmwasserboilers stellt einen Mangel der Mietssach dar, der Sie grundsätzlich zur Mietminderung berechtigt § 536 BGB. Sie müssen aber den Mangel dem Vermieter anzeigen, damit er Abhilfe schaffen kann § 536 c I BGB. In Ihrem Fall hat nur der Schornsteinfeger den Mangel angezeigt. Wichtig ist aber, dass der Vermieter überhaupt Kenntnis hatte und diese hatte er nach den Angaben schon seit dem 13.12. bzw. seit ihn das Schreiben des Schornsteinfegers erreicht hat.
Sie sollten daher um auf der sicheren Seite zu sein den Vermieter nochnals schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und Ihm mitteilen, dass Sie für den Fall das nichts passiert das Mietverhältnis fristlos kündigen werden. Teilen Sie weiter mit, dass Sie aufgrund des Mangels die Miete mindern werden. Dies geht nach Anzeige des Mangels auch für die Vergangenheit. Mindern können Sie beim Ausfall des Warmwassers zw. 10 und 30 % der Kaltmiete. Ich würde in Ihrem Fall schon 30 % ansetzen. Sie können also für Januar - März jeweils 30 % mindern und für Dezember 15 %. Dies könnten Sie mit der nächsen Miete verrechnen.

Allein der Ausfall des Warmwassers dürfte noch keine fristlose Kündigung rechtfertigen, zumindest ist dies fraglich, denn Sie haben damit seit Dezember gewartet. Allerdings kann die Gesundheitsgefährdung durch den Gasaustritt eine fristlose Kündigung rechtfertigen, dies ergibt sich aus §§ 543 I i.V.m. 569 I BGB. Das Gesetz verlangt eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit, dies dürfte in Ihrem Fall gegeben sein. Ein ärztliches Attest könnte hier weiterhelfen, falls der Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert. Sie sollten sich die Gesundheitsgefährdung also vor Ausspruch der fristlosen Kündigung bescheinigen lassen. Sie können in der Kündigung eine Auslauffrist aufnehmen, denn Sie dürften Schwierigkeiten haben sofort auszuziehen. Vor Ausspruch der Kündigung rate ich aber dazu dem Vermieter 5-6 Tage Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen wie oben beschrieben. Sollten Sie das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung beenden, müßten Sie sich vom Vermieter zuviel gezahlte Miete wg. der fehlenden Minderung evtl. auf dem Klagewege wiederholen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben. Gerne stehe ich Ihnen natürlich auch für eine Vertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2008 | 08:24

Guten Morgen,

könnten wir dann rein Rechtlich gesehen heute eine fristlose Kündigung zum 01.05.2008 aussprechen und dies schriftlich tun?
Wir haben unseren Vermieter schon mehrmals darüber telefonisch in Kenntnis gesetzt.
Nur wie sieht es dann damit aus weil der Vermieter noch eine frist bekam bis Ende März?
Angenommen er hätte die Kündigung am Samstag den 29.03.2008 und er würde den Boiler am 30.03.2008 in stand setzen?
Wäre da die Kündigung noch wirksam?
Wir könnten nämlich heute einer Wohnung zum 01.05.2008 zusagen.
Danke nochmals.

Liebe Grüße Feistel

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2008 | 18:53

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Sie können heute eine fristlose Kündigung zum 1.5.08 aussprechen. Mein Rat nochmals schriftlich eine kurze Frist zu setzen, hatte vorallem Beweisgründe. Sie müßten im Prozeßfall beweisen, dass Sie den Vermieter vergeblich zur Mängelbeseitigung aufgefordert haben. Falls dies bisher nur telefonisch geschehen ist, könnte dies zu Beweisproblemen führen, zumal ein Mietmieter (Ehepartner oder Lebenspartner) dann kein Zeuge sein könnte. Die nochmalige schriftliche Aufforderung wäre der sicherere Weg, aber aufgrund der Gesundheitsgefährdung wäre es auch zu vertreten, wenn Sie bereits jetzt kündigen. Es kommt auf den Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung an, d.h. wenn dem Vermieter am 29.3. die Kündigung zugeht, dann spielt es keine Rolle, wenn er nachträglich den Mangel beseitigt. Es spricht viel dafür der neuen Wohnung zuzusagen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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