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bewohnte Mietwohnung verkauft-Vorkaufsrecht für Mieter?

| 10.04.2012 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

die von mir seit 4 Jahren bewohnte Mietwohnung ist vor ca 3 Wochen notariell verkauft worden.

Habe ich jetzt noch ein Vorkaufsrecht zu dem Preis, der zwischen den beiden Parteien vereinbart wurde?
Mir wurde jetzt die Kündigung wegen Eigenbedarf angekündigt und sofortiger Klageandrohung für den Fall des Widerspruchs, und ich kann aus persönlichen Gründen nicht so schnell umziehen.
Ist es richtig, dass ich jetzt noch das Recht habe,die Wohnung zu kaufen?
Wenn ja, von wem werden die Maklerkosten getragen, der ja hier für mich nicht tätig wurde, aber seinen Aufwand für die Partei hatte, die die Wohnung jetzt gekauft hat?

Vielen Dank für Ihre Antwort,

Sabine

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben gern beantworten werde.

Ein Vorkaufsrecht besteht im Mietrecht nur dann, wenn es entweder wirksam zwischen dem Mieter und dem Vermieter für den Verkauf der Wohnung vereinbart wurde oder wenn die Voraussetzungen des § 577 BGB vorliegen.

Die wirksame Vereinbarung eines Vorkaufsrechts im Mietvertrag ist problematisch und eher selten, so dass ich davon ausgehe, dass auch in Ihrem Mietvertrag kein ausdrückliches Vorkaufsrecht vereinbart wurde. Nach Ihren Angaben gehe ich ferner davon aus, dass es auch keine sonstige Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter bzw. Verkäufer über ein Vorkaufsrecht gibt.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht aus § 577 BGB kommt nur dann zur Anwendung, wenn die Wohnung nach der Vermietung an Sie jetzt erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. Da Sie die Wohnung bereits seit 4 Jahren als Mietwohnung bewohnen, gehe ich aber davon aus, dass die Wohnung wohl schon bei Begründung Ihres Mietverhältnisses eine Eigentumswohnung war. Dann besteht für Sie kein Vorkaufsrecht aus § 577 BGB.

Sollten Sie unsicher sein, ob die Wohnung bei der Vermietung an Sie bereits eine Eigentumswohnung war, sollten Sie bei dem Verkäufer bzw. dem Vermieter nachfragen und ggf. um einen Nachweis bitten, wann die Umwandlung erfolgte. Erfolgte die Umwandlung nachweislich bevor die Wohnung an Sie vermietet wurde, ist das Vorkaufsrecht aus § 577 BGB für Sie definitiv ausgeschlossen. Andernfalls sollten Sie anwaltlich prüfen lassen, ob evtl. ein Vorkaufsrecht für Sie bestanden hätte und ob Ihnen der Verkauf der Wohnung ordnungsgemäß mitgeteilt wurde und Sie die Möglichkeit gehabt hätten, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Zu beachten ist ferner, dass das Vorkaufsrecht, wenn es wider Erwarten doch für Sie bestehen würde, innerhalb von 2 Monaten ab Mitteilung des Verkaufs und des Vorkaufsrechts auszuüben ist. Da der Verkauf bereits vor 3 Monaten erfolgte, könnte zudem ein Fristablauf eingetreten sein, der ein evtl. bestehendes Vorkaufsrecht letztlich ebenfalls ausschließen würde.

Nach derzeitiger Einschätzung ist aber eher davon auszugehen, dass es für Sie kein Vorkaufsrecht gibt. Nach Ihren Angaben gibt es auch keinen Hinweis darauf, dass hier evtl. ein für Sie bestehendes Vorkaufsrecht von dem Verkäufer vereitelt oder umgangen wurde.

Wenn Ihnen die angekündigte Eigenbedarfskündigung zugeht, ist es evtl. ratsam, diese auf ihre Wirksamkeit überprüfen zu lassen. Ggf. wäre zudem zu klären, ob im Falle einer Räumungsklage ein sogenannter Räumungsschutz für Sie in Betracht kommt. Nach Zugang der Kündigung, spätestens jedoch nach Zugang einer Räumungsklage sollten Sie die Sache daher tiefergehend anwaltlich prüfen lassen.

Sofern die Eigenbedarfskündigung wirksam und begründet ist, haben Sie die Kosten für die Suche einer neuen Wohnung selbst zu tragen.

Es tut mir leid, Ihnen keine positivere Auskunft geben zu können. Dennoch wünsche Ihnen alles Gute und hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2012 | 02:18

Sehr geehrte Frau Jacobi,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Ist es richtig, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf bei Eigentümerwechsel erst nach Eintragung im Grundbuchamt (nicht schon nach dem Notartermin) erfolgen darf?
Wenn dem so sein sollte, und die Kündigung ginge mir schon vorher zu, - wäre sie dann automatisch unwirksam?
Ich erwäge, den neuen Eigentümern von mir aus, bis zu meinem absehbaren Auszugstermin ca 5 Monate nach dem von den neuen Eigentümern gewünschten, eine Mieterhöhung vorzuschlagen, um ihnen entgegen zu kommen. Welchen Prozentsatz würden Sie für angemessen halten? Was müsste ich dabei beachten?

Vielen Dank für Ihre Mühe,

Sabine

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.04.2012 | 12:03

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage(n) kann ich Ihnen wie folgt beantworten.

Es ist richtig, dass sich der Erwerber, also der neue Eigentümer, erst nach der Eintragung ins Grundbuch auf einen Eigenbedarf berufen darf und erst ab der Eintragung ins Grundbuch eine wirksame Eigenbedarfskündigung vornehmen kann. Der notarielle Kaufvertrag reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus. Eine Eigenbedarfskündigung, die vor der Grundbucheintragung ausgesprochen wird, ist damit grundsätzlich unwirksam, es sei denn, der alte Eigentümer hat den neuen Eigentümer zu eines solchen Kündigung vorher berechtigt.

Zu Ihrem Gedanken, den Auszug mit dem Angebot einer freiwilligen Mieterhöhung herauszuschieben, möchte ich Folgendes anmerken. Der neue Eigentümer muss sich nicht auf Ihr Angebot einlassen und kann auf den fristgerechten Auszug bestehen und wird ggf. die angekündigte Räumungsklage einreichen. In welcher Höhe bzw. zu welchem Prozentsatz Sie eine Mieterhöhung anbieten sollten, kann ich so pauschal nicht beurteilen. Sie sollten sich bei Ihrem Angebot an den geltenden Mietspiegel Ihrer Gemeinde orientieren und die dort für Ihre Wohnung angesetzte Höchstmie nicht überschreiten. Um wieviel Prozent Sie eine Mieterhöhung anbieten könnten, hängt also auch davon ab, wo Sie sich mit der jetzigen Miete im Rahmen des Mietspiegels bewegen. Ansonsten würde ich jedoch eine Erhöhung um 10% bis max. 15% der Kaltmiete als Obergrenze ansehen. Dies sind allerdings nur Schätzwerte, letztlich wird es, wenn sich der neue Eigentümter überhaupt darauf einlässt, vor allem auf Ihr Verhandlungsgeschick ankommen.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantwortet und wünsche Ihnen alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 14.04.2012 | 01:48

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