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betreuer - nichtzahlung der miete - haftung gegenueber vermieter ?

| 20.11.2011 16:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stephan Boerner


Bereits seit Anfang des Jahres zahlte der Mieter nur sporadisch, faktisch nur noch, um gerade eben die wirksamkeit der bereits ausgesprochenen kündigung wg. 2 offener mieten zu vermeiden.
der mieter wurde zuletzt von anderen mietern im juli gesehen.
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am 19.8. ist 1 miete auf dem konto eingegangen und damit die wirksamkeit der fristlosen kündigung unterminiert worden, fristgemäss ist das mietverhältnis zum 30.11. gekündigt.
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überraschend erhalte ich am 4.11. die anzeige eines berufsbetreuers für den mieter. die mir auf nachfrage vorgelegte bestellung umfasst finanzielle angelegenheiten, post,..., wohnungsangelegenheiten.
die bestellungsurkunde des amtsgerichtes datiert vom 18.8.
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in der zeit nach dem 18.8. sind mindestes 3 mahnbescheide und 2 vollstreckungsbescheide in der mietsache zugestellt worden.
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am 19.11. übersendet der betreuer die wohnungsschlüssel mit dem hinweis, alles was in der wohnung sei, könne entsorgt werden. mangels mittel könne der betreuer die wohnung nicht räumen lassen. ich habe der räumung durch mich zugestimmt - man will ja vorwärts kommen.
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auffällig ist der sachverhalt, dass von der erteilung des betreuungsauftrages bis zur anzeige gegenüber mir als vermieter rd. 3 monate vergangen sind, und das, obwohl in dieser zeit
entsprechende mahn-/vollstrbescheide für den mieter im dessen briefkasten gelegen haben.

habe ich irgendeinen rechtshebel, mit dem ich
den betreuer (und dessen versicherung) angehen kann, weil er die auflösung des mietverhältnisses
nicht früher angeleiert hat ? Oder für entsprechendes einkommen wie übernahme der miete durch das sozialamt gesorgt hat ?


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung des Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworten möchte:

Die Spezialvorschrift der § 1908i Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 1833 Abs. 1 BGB für die Haftung des Betreuers finden nur gegenüber dem Betreuten Anwendung (OLG Düsseldorf, Beschluß vom 4. 8. 1998 - 25 Wx 108–97). Hieraus kann sich eine Haftung Ihnen gegenüber also nicht ergeben.

Insoweit ist zu beachten, dass der Betreuer grundsätzlich gemäß § 1901 Abs. 2 Satz 1 BGB verpflichtet ist, zum Wohle des Betreuten zu handeln.

In Betracht kommt somit nur eine Haftung aus allgemeinen Vorschriften, insbesondere aus Deliktsrecht nach § 823 BGB oder § 826 BGB.

Dabei kann eine Haftung nach § 826 BGB wohl schon deshalb ausgeschlossen werden, weil seitens des Betreuers Vorsatz hinsichtlich der Schädigung vorliegen müsste. Nach der Rechtsprechung handelt zwar sittenwidrig, wer seine Berufspflichten in einem Maße grob fahrlässig und leichtfertig verletzt, daß sein Verhalten als bedenken- und gewissenlos zu bezeichnen ist (BGH NJW 1992, 2821), er müsste aber zudem auch mit einer Schädigung gerechnet und diese für möglich gehalten haben (BGH NJW 1991, 3282). Den Nachweis diesbezüglich müssten Sie als Anspruchsteller erbringen, was vermutlich - abhängig von den Umständen des Einzelfalls - schwierig sein dürfte.

Eine Haftung nach § 823 Abs. 1 BGB kommt in Betracht, wenn eine Rechtsgutsverletzung durch ein positives Tun oder durch ein Unterlassen des Betreuers vorliegt, und hierdurch ein darauf zurückzuführender Schaden entstanden ist. Dies müsste rechtswidrig und schuldhaft, also zumindest fahrlässig erfolgt sein.

Als Rechtsverletzung kommt hier wohl der Besitz an der Wohnung als sonstiges Recht im Sinne von § 823 Abs. 1 BGB in Betracht, da Sie aufgrund der späten Rückgabe erst im November die Schlüssel zu der Wohnung zurück erhalten haben.

Als hierdurch entstandener Schaden wären Schäden denkbar, sie sich aus der entgangenen Nutzungsmöglichkeit der Wohnung ergeben, also in erster Linie entgangene Mietzahlungen im Falle einer anderweitigen Vermietung.

Problematisch ist allerdings, dass der Besitz der Wohnung aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses erfolgte, also grundsätzlich berechtigt war. Selbst wenn davon auszugehen ist, dass der Betreuer die Mietzahlung vom 19.8. veranlasst hat, um die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung zu verhindern, handelte er insoweit entsprechend seiner Betreuungspflicht gegenüber dem Mieter, um zu verhindern dass dieser die Wohnung früher als nötig verlassen musste. Ein insoweit pflichtgemäßes Verhalten kann aber keine Haftung Ihnen gegenüber begründen, da dem Betreuer ansonsten die Erfüllung seiner Betreuungspflichten unmöglich wäre. Da die Wohnung darüber hinaus fristgemäß zur ordentlichen Kündigung im November übergeben wurde, erscheint eine haftungsbegründende Handlung durch den Betreuer zweifelhaft.

Sofern Ihnen also nicht noch eindeutige Tatsachen bekannt werden, die nahelegen dass der Betreuer Sie bewusst schädigen wollte, spricht der Gesamteindruck zunächst gegen eine Haftung des Betreuers, da dieser in erster Linie dem Betreuten verpflichtet ist und darüber hinaus Ihnen als Vermieter gegenüber keine besonderen Schutzpflichten hat. Insoweit war er nur verpflichtet, das laufende Vertragsverhältnis einschließlich der ausgesprochenen Kündigung einzuhalten, wovon basierend auf dem geschilderten Sachverhalt vermutlich auszugehen ist.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Antwort weiterhilft, auch wenn ich Ihnen leider keine positive Antwort erteilen kann. Bitte beachten Sie, dass eine Frage in diesem Forum in der Regel keine umfassende Rechtsberatung durch einen Anwalt ersetzen kann, und deshalb nur eine erste Einschätzung hinsichtlich der Rechtslage bieten kann. Eine ausführliche Prüfung des Sachverhalts durch einen Anwalt kann ggf. zu einem anderen Ergebnis kommen.

Mit freundlichen Grüßen,

Bewertung des Fragestellers 24.11.2011 | 16:18

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