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besondere Umstände / fristlose Kündigung möglich ?


29.12.2005 08:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrter Anwalt,
sehr geehrte Anwältin,

ich besitze eine Eigentumswohnung, die ich an einen Hartz IV - Empfänger vermietet habe. Die Miete wurde bisher immer vom Arbeitsamt überwiesen, die Zahlung blieb jedoch im letzten Monat aus, da auch zukünftig kein Mieteingang zu erwarten ist, wird der Mieter die fristlose Kündigung nach Ausbleiben der zweiten Mietzahlung erhalten.

In diesem Zusammenhang wird es wohl auf eine Räumungsklage herauslaufen.

Aus kostengründen möchte ich, nach Zugang der fristlosen Kündigung zeitnah die Wohnung räumen lassen.

Meine Fragen:

1. Wo muß eine Räumungsklage beantragt werden ?

2. Wie hoch sind die Kosten ? Wer hat diese zu tragen ?

3. Ich wohne im Ausland, die Wohnung befindet sich in
Deutschland / Berlin. Benötige ich anwaltlichen Beistand ?
Falls ja, wie teuer wäre es in diesem Fall ungefähr ?

BESONDERE UMSTÄNDE:

Der Mieter hat im Mietvertrag einen Passus unterschrieben, dass die Wohnung gegen Feuer- und Wasserschäden zu versichern ist. Diese Versicherung, ist nicht abgeschlossen worden.

Vor 2 Wochen kontaktierte mich die Hausverwaltung, in der Wohnung würde ein Fenster offenstehen, die Nachbarn beschweren sich, dass deren Wohnung auskühlt. Das Fenster war geöffnet, nicht gekippt. Die Hausverwaltung hat die Wohnung mit Zeugen betreten und das Fenster geschlossen, Regen, Kälte usw. sind gefährlich für die Räumlichkeiten. Hier könnte hoher Sachschaden entstehen.

Dem Mieter ist der Strom abgeklemmt worden, er bezieht jedoch Strom, indem er einen Schalter zum Treppenstieg demontiert hat und mit einfach eingesteckten Kabeln den Strom "klaut", aus dem Hausflur. Da es der Innenschalter der Wohnung ist fällt es nicht auf, es ist aber nicht geerdet worden, hier könnte Brand entstehen, gegen den der Mieter nicht versichert ist.

Frage:

Berechnigen mich diese Gründe, eine Räumungsklage zu beschleunigen ? Oder die Wohnung mit Listung und Einlagerung der Gegenstände sofort nach der Kündigung räumen zu lassen.

Der Mieter ist aktuell abwesend, ich sehe Gefahr, dass die Wohnung brennt und dem Mieter ist nicht zu trauen.

Vielen Dank für Ihre Antwort.
29.12.2005 | 10:25

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Selbst wenn Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht, dürfen Sie die Sachen des Mieters nach der Kündigung nicht einfach ausräumen und einlagern. Damit müssen Sie warten bis die Räumungsklage entschieden wurde!

2.Wenn die Gefahr besteht, dass Schäden an der Wohnung entstehen, berechtigt Sie das nur zum Betreten der Wohnung ohne vorherige Ankündigung (wie es bereits geschehen ist), um die Ursache zu beheben.

3.Die von Ihnen geschilderten Gründe könnten tatsächlich zu einer außerordentlichen Kündigung ausreichen, § 543 Abs. 2 BGB (außerordentliche Kündigung wegen Vernachlässigung der Wohnung, Ausfall der Mietzahlung auf zwei aufeinanderfolgende Termine, Pflichtverletzung wegen Nichtabschluß der Versicherung etc).

4.Die Räumungsklage muß beim Amtsgericht am Wohnort des Mieters eingereicht werden, §§ 29 ZPO, 24a Nr. 2A GVG.

5.Wird Räumung wegen der Beendigung des Mietverhältnisses verlangt, so ist gem. § 16 Abs. 2 GKG für den Streitwert der einjährige Nettomietzins maßgeblich.

6.Bei einer fristlosen Kündigung ist zu differenzieren, ob der Beklagte die Beendigung grundsätzlich bestreitet oder ob nur der Zeitraum zwischen fristlosem Kündigungszeitpunkt und Wirksamwerden einer ordentlichen Kündigung im Streit liegt. Ist Letzteres der Fall, ist nur die streitige Zeit zwischen fristlosem Beendigungszeitraum und ordentlichen Beendigungszeitpunkt maßgeblich, d. h. der Streitwert richtet sich nach dem in diesen Zwischenzeitraum entfallenden Nettomietzins. Wenn die Beendigung durch die fristlose Kündigung insgesamt bestritten wird, also nicht nur der Zeitraum zwischen einer fristlosen Kündigung und einer ordentlichen Kündigung, ist auch auf den Jahresbetrag abzustellen.

7.Ich würde Ihnen raten, sich einen Anwalt zu nehmen. Da Sie nicht vor Ort sind, können Sie im Zweifel nicht angemessen auf gegnerische Schritte reagieren bzw. Fehler vermeiden etc. Die Kosten hierfür hängen davon ab, was Sie mit dem Rechtsanwalt vereinbaren (Vergütungsvereinbarung oder Gebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz). Für letzteres ist wieder der Streitwert maßgeblich, der sich nach dem Mietzins bestimmt.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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