Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.170
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

beschlagnahme,Zwangsversteigerung,Zwangsverwaltung


| 06.02.2006 20:27 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,
ein Miethaus wird durch eine Bank in die Zwangsvertseigerung genommen.
Parallel wird eine Zwangsverwaltung angeordnet.
Nach einer best. zeit wird ein Zwangsversteigerungstermin angesetzt. Bis dahin haben wir noch alles verstanden.
Dann wird kurz vor dem Termin die Zwangsversteigerung auf Antrag (ohne Grundangabe) durch die Gläubigerin eingestellt.
Anfrage bei den Sachbearb. hausinterne Gründe.
Dann erfolgt 6 Mon. später eine Mitteilung des Amtsgerichts, dass gem. §31 Abs.1ZVG das Verfahren aus dem Anordnungsbeschluss aufgehoben wird.(sechsmonatsfrist)
Der Beschluss ist mit seiner Rechtskraft wirksam.

Die Beschlagnahme fällt mit der Rechtskraft dieses Beschlusses weg!???

verstehen wir nicht, Der Zwangsverwalter sagt, dass er noch verwalten muss und nicht die Schlüssel rausgibt.

Die Bank hat die Forderungen mittlerweile an einen amerikanischen Investor abgetreten.
Hier gibt es nur die Info der Bank.
Keine Outung des Investors.

Was ist das alles?
Welche rechte haben wir über den Besitz, die Vermietung, den Besitz?
man kommt an den Investor nicht ran, was haben die vor, was können die vorhaben?
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Basis der vorgegebenen Angaben wie folgt.

1. Die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung sind zwei getrennte Verfahren, die auch beide separat im Grundbuch eingetragen und durchgeführt werden.

Durch das Zwangsversteigerungsverfahren soll eine Verwertung des Grundstückes erfolgen, durch die Zwangsverwaltung sollen die Erträge der Immobilie (meistens bis zum Termin der Versteigerung) abgeschöpft werden.

Durch beide Verfahren wird eine Beschlagnahme des Grundstückes bewirkt, d.h. der Eigentümer kann über das Grundstück nicht mehr frei verfügen.

2. Die Bank, die die Zwangsversteigerung beantragt hat, hat wohl im Rahmen eines Forderungsverkaufes an einen amerikanischen Investor (z.B. Hudson Advisors (Lonestar), etc.) die Zwangsversteigerung eingestellt. Dadurch soll dem Investor die Möglichkeit gegeben werden, selbst eine Verwertung durchzuführen.

3. Innerhalb einer Frist von sechs Monaten kann der betreibende Gläubiger das Verfahren auf Antrag jederzeit fortsetzen. Nach Ablauf dieser Frist wird das Verfahren durch das Amtsgericht aufgehoben. Für eine erneutes Zwangsversteigerungsverfahren müsste zunächst wieder ein Antrag bei Gericht gestellt werden u.a. mit der Ermittlung des Verkehrswertes etc, was erhblich länger dauert, als die Fortführung bei einem einstweilig eingestellten Verfahren. Durch die Aufhebung der Zwangsversteigerung fällt die Beschlagnahme des Grundstückes im Hinblick auf die Zwangsversteigerung weg, so dass Sie eigentlich wieder über das Grundstück verfügen könnten.

4. Allerdings wird das Zwangsverwaltungsverfahren, welches ein eigenständiges Verfahren ist, wohl weiter betrieben. D.h. im Hinblick auf die Zwangsverwaltung besteht die Beschlagnahmewirkung fort. Insoweit hindert die Zwangsverwaltung auch nicht die Übertragung von Forderungsbeständen seitens der Bank an den amerikanischen Investor.

Das Verfahren wird durch den Zwangsverwalter weiter betrieben und die erzielten Erlöse abzgl. seiner Kosten und Gebühren an den neuen Inhaber der Forderung ausgekehrt.

5. Hinsichtlich der Strategie des Investors wird diese wie folgt aussehen:

Der Investor kauft ein Paket an notleidenden oder gestörten Forderung mit einem Abschlag von einer Bank und versucht in relativ kurzer Zeit diese Forderungen zu realisieren. Da die Abschläge, zu denen die Forderungen erworben werden, unter Umständen relativ hoch sind, ist der Investor auch bereit gegenüber dem einzelnen Schuldnern einen Nachlaß zu gewähren, soweit er recht schnell abgelöst wird.

Demnach muß es kein Nachteil sein, dass ein Investor Ihre Forderung erworben hat. Sie können soweit Sie eine Umfinanzierung darstellen können, die bestehende Darlehensforderung mit einem Abschlag ablösen. Dies hängt natürlich auch vom Verhandlungsgeschick ab, da der Investor natürlich bestrebt ist, dass Forderungspaket in kurzer Zeit mit großem Gewinn zu realisieren.

6. Ihre Vorgehensweise sollte zunächst sein, zu prüfen, ob Sie die Immobilie behalten möchten und können. Sollten Sie die Immobilien nicht halten könne, sollten Sie unbedingt einen freihändigen Verkauf in Erwägung ziehen, was immer günstiger ist als eine Verwertung der Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung.

Soweit Sie die Immobilie im Eigentum behalten möchten, müssen Sie versuchen eine Umfinanzierung darzustellen, um den neuen Gläubiger ablösen zu können und ihm ein akzeptables Angebot zu unterbreiten. Problematisch ist hier allerdings der Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, welche beide aus dem Grundbuch ersichtlich sind.

Soweit eine Bank eine Umfinanzierung prüft, wird Sie aus den Grundbuchauszügen erkennen, dass hier Probleme bei der Bedienung des Darlehens vorlagen. Möglicherweise kann auch ein Verkauf innerhalb der Familie erfolgen.

7. Problematisch könnte der Forderungsverkauf dahingehend sein, dass er gegen das Bankgeheimnis und gegen Datenschutzbestimmungen verstößt, außer Sie haben Ihr Einverständnis hierzu gegeben. Dann wäre möglicherweise ein Rückübertragung der Forderung auf das alte Kreditinstitut erforderlich. Allerdings ist hier abzuwägen, dass Sie mit dem neuen Gläubiger sicherlich besser verhandeln können. Jedoch können Sie diesen Aspekt im Rahmen der Verhandlungen anführen, da dies eine Verwertung der Immobilie ungeheuer erschweren würde.

8. Um an den neuen Gläubiger zu gelangen, erhalten Sie u.U. Nachricht, wenn die eingetragenen Grundschulden als Sicherheit für das Darlehen an den neuen Gläubiger abgetreten werden. Die Bank ist dahingehend nicht verpflichtet, vorbehaltlich der bestehenden vertraglichen Beziehungen, den neuen Gläubiger Ihnen mitzuteilen.

Vielleicht teilt Ihnen der Zwangsverwalter auf Nachfrage den neuen Gläubiger mit.

Sicherlich wird sich ein Mitarbeiter des amerikanischen Investor in nächster Zeit bei Ihnen melden. Bis dahin sollten Sie die Zeit nutzen und versuchen eine Lösung zu finden, wie Sie die Immobilie „retten“ können oder einen Verkauf dieser in die Wege leiten.

Soweit Sie mir den Namen Ihrer bisherigen Bank nennen, bin ich gerne bereit zu recherchieren, wer die Forderungen erworben hat.

Ich bitte Sie hinsichtlich dieser Information, nicht die Nachfragefunktion zu nutzen, sondern sich direkt per Email RASchroeter@arcor.de an mich zu wenden. Darüber hinaus stehe ich Ihnen für eine weitere Beratung gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen
RA Schröter
Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Bisher super!!, habe wohl nen Fachmann geschossen! Danke, komme auf ´das Angebot zurück, sofort! "