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beidseitige Option in einem Mietvertrag

20.05.2014 21:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
eine sehr gute Bekannte unserer Familie hat vor 15 Jahren einen Gewerbemietvertrag mit einer beidseitigen Option von 5 Jahren abgeschlossen. Es handelte sich um eine Apotheke in einem Ärztehaus. Abgesehen von einer nicht mehr vertretbaren Miete sind aus dem Ärztehaus immer wieder Ärzte ausgezogen. An eine Verlängerung durch Inanspruchnahme der Option war somit nicht zu denken. Nunmehr hat der Vermieter die Option aber in Anspruch genommen und sie muss die 5 Jahre weiter die Miete zahlen, obwohl sie zwischenzeitlich ausgezogen ist und das Objekt wieder vermietet ist. Der damalige Mietpreis betrug ca. 9500.- € pro Monat, der neue Mieter zahlt noch ganze 3600.- € pro Monat. Jetzt macht der Vermieter 450.000.- € Schadenersatz geltend!!!
Damit ist sie nicht nur "platt" sondern auch ihr Haus los.
Ist so eine beidseitige Option eigentlich rechtens? Somit könnte doch jeder Vermieter den Mieter der es grade so geschafft hat 10 oder 15 Jahre bei schlechtem Geschäftsverlauf zu überleben im Nachgang den Garaus machen.
Ich möchte noch darauf hinweisen das unsere Bekannte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht promoviert hatte und meiner Meinung nach nicht als Vollkaufmann anzusehen war.
Ich bitte sie höflichst um Hilfe, da unsere Bekannte sich ( noch nicht ) zum Anwalt traut, bei dem Streitwert sicher auch verständlich.
Hochachtungsvoll
Ralf und Martina Schwartz

20.05.2014 | 23:31

Antwort

von


(1214)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Vorab gebe ich eines zu bedenken: Ihre Bekannte ist einer Forderung von 450.000 € ausgesetzt. D.h., hier wird eine Schadenersatzforderung geltend gemacht, deren Höhe für Ihre Bekannte existenzielle Auswirkungen hat. Wenn man aber dermaßen in seiner wirtschaftlichen Existenz bedroht ist, sollte man so schnell wie möglich einen Rechtsanwalt aufsuchen und sich umfassend beraten lassen.

Eine seriöse und zielführende Beratung setzt zunächst voraus, dass man den Mietvertrag kennt. Kennt man den Mietvertrag nicht, kann man letztlich nur aufgrund des knappen Sachverhalts, der hier geschildert wird, Mutmaßungen anstellen, obwohl sich bei Kenntnis des Wortlauts des Mietvertrags ein vollkommen anderer Sachverhalt ergeben könnte.

Der beste Rat, den ich hier geben kann, ist also, möglichst bereits morgen einen Termin bei einem Rechtsanwalt zu vereinbaren. Eine Alternative dazu gibt es, wenn man einer Forderung in der hier in Rede stehenden Größenordnung ausgesetzt ist, definitiv nicht. Oder anders ausgedrückt: Ihre Bekannte muss entscheiden, ob es ihr lieber ist, eine Forderung von 450.000 € hinzunehmen oder vielleicht, nur um eine Zahl in den Raum zu stellen, ein Anwaltshonorar von 1.000 € einzusparen.


2.

Im geschilderten Fall geht es um die Miete von Geschäftsräumen.

Bei einem Mietvertrag betreffend Geschäftsräume kann vereinbart werden, dass nach Ablauf der im Mietvertrag genannten Mietzeit der Mieter die Option hat, durch einseitige Erklärung die Verlängerung des Mietverhältnisses herbeizuführen.

Üblich ist also ein Optionsrecht zugunsten des Mieters, damit der Mieter die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis zu verlängern.

Grundsätzlich ist es aber möglich, den Mietvertrag so zu gestalten, dass sowohl Mieter als auch Vermieter optionsberechtigt sein sollen. Im vorliegenden Fall muss man also den Mietvertrag dahingehend prüfen, ob tatsächlich beide Parteien des Mietvertrages ein Optionsrecht haben sollen.

Sollte sich aus dem Mietvertrag tatsächlich unmissverständlich und eindeutig ergeben, dass auch dem Vermieter ein Optionsrecht zusteht, kann der Vermieter den Mieter verpflichten (durch Ausübung des Optionsrechts) das Mietverhältnis fortzuführen.

Dabei muss weiterhin geprüft werden, ob der Mietvertrag Fristen zur Ausübung des Optionsrechts enthält und ob diese Fristen auch korrekt eingehalten worden sind.

Ein weiterer Punkt ist zu beachten: Wenn es laut Mietvertrag ein mehrfaches Optionsrecht geben soll, muss der Berechtigte von der ersten Option Gebrauch gemacht haben, damit auch die weiteren Optionen gelten. Aus dem Sachverhalt geht nicht eindeutig hervor, ob es sich hier um ein einmaliges oder ein mehrfaches Optionsrecht handelt. So könnte beispielsweise der Mietvertrag zunächst auf fünf Jahre mit der Option geschlossen worden sein, um jeweils weitere fünf Jahre verlängern zu können. Auch hier muss der Mietvertrag einerseits geprüft werden und andererseits ist zu prüfen, ob die jeweiligen Optionen fristgerecht ausgeübt worden sind.


3.

Grundsätzlich ist es also rechtmäßig, bei einem Gewerbemietvertrag eine beidseitige Option vorzusehen.

Allerdings ist eine beidseitige Option gerade für den Mieter dermaßen nachteilig, so dass ich Zweifel habe, ob Ihre Bekannte tatsächlich einen Mietvertrag unterschrieben hat, der es dem Vermieter möglich machen soll, durch Ausübung des Optionsrechts das Mietverhältnis (fast) "endlos" fortzuführen.

Der Sinn der Option besteht gerade darin, dass ein Gewerbetreibender, wenn er Gewerberäume anbietet, oftmals nicht absehen kann, wie sich die Geschäftslage entwickelt. Deshalb liegt es im Interesse des Mieters, keinen langfristigen Mietvertrag, beispielsweise über zehn Jahre, abzuschließen. Andererseits hat der Mieter aber ein Interesse, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn sich die geschäftliche Situation als positiv herausstellt. In einem solchen Fall wäre ein auf fünf Jahre begrenzter Mietvertrag nachteilig, da das Mietverhältnis dann endete und da der Mieter anderweitig Geschäftsraum anmieten müsste. Um diese Situation aus der Sicht des Mieters wirtschaftlich sinnvoll zu gestalten, schließt man zum Beispiel einen Gewerbemietvertrag auf fünf Jahre ab mit der Möglichkeit, diesen Mietvertrag um einen bestimmten Zeitraum jeweils zu verlängern.


4.

Ob Ihre Bekannte bei Anmietung der Gewerberäume bereits promoviert hatte oder ob sie als Vollkaufmann anzusehen ist, ist ohne jegliche Bedeutung.

Gewerbemietverträge sind Mietverträge, die Räume für geschäftliche Zwecke betreffen. Das können Arztpraxen, Anwaltskanzleien oder auch Geschäfte etc. sein.

Zusammenfassend ist also festzuhalten, dass eine beidseitige Verlängerungsoption rechtlich zulässig ist. Ob im konkreten Fall tatsächlich eine beidseitige Option vereinbart ist und ob der Vermieter dieses Optionsrecht rechtswirksam ausgeübt hat, ist aber eine ganz andere Frage, die man erst beantworten kann, wenn man den Mietvertrag einerseits und die Ausübungen der Optionen andererseits kennt.


5.

Die Miete, die Ihre Bekannte laut Mietvertrag zu zahlen hat, beträgt etwa 9.500 € monatlich, während diese Räume jetzt für 3.600 € pro Monat vermietet werden. Daraus schließe ich, dass sich die Standortsituation des Ärztehauses grundlegend geändert haben muss. Damit wäre auch zu prüfen, ob für Ihre Bekannte die Möglichkeit besteht, aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage das Mietverhältnis lösen zu können. Um diese Frage beantworten zu können, müsste man Einzelheiten der Lage der Mieträume und der örtlichen Entwicklung kennen. Zwar liegt es grundsätzlich in der Sphäre des Mieters, dass er die Folgen einer negativen Geschäftsentwicklung zu tragen hat. Der Grundsatz lautet, dass Verträge, unabhängig davon, ob sie wirtschaftlich sinnvoll sind, eingehalten werden müssen. Aber von dieser Regel gibt es auch Ausnahmen, wie beispielsweise den Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Zusammenfassend ist also zu sagen, dass man aufgrund der knappen Sachverhaltsschilderung schon Ansatzpunkte hat, die „abgeklopft" werden müssen, um rechtssicher sagen zu können, ob die Schadensersatzansprüche gerechtfertigt sind oder nicht.

Und deshalb führt, wie ich eingangs schon gesagt hatte, kein Weg an einer Vereinbarung eines Besprechungstermins mit einem Rechtsanwalt vor Ort vorbei.

Um einen Vergleich aus dem medizinischen Bereich zu ziehen: Ihre Bekannte handelt, wenn sie nicht einen Rechtsanwalt aufsucht, vergleichbar jemandem, der einen Blinddarmdurchbruch hat, aber erst versucht, sich Informationen im Internet zu holen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


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