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befristetes Kaufangbot bei Vorkaufsrecht


| 28.04.2007 21:19 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten gerne eine Immobilie kaufen, auf die der Nachbar ein Vorkaufsrecht hat. Leider ist auch nach einem Gespräch mit ihm weiterhin offen, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben wird.

Das Grundstück liegt am Hang. Der obere Teil mit Haus wird nun zum Kauf angeboten. Der untere Teil (Obstwiese mit Bauverbot) kann dazuerworben werden.

Wir gehen davon aus, dass der Nachbar sein Vorkaufsrecht nur ausüben wird, wenn er das gesamte Grundstück bekommen kann.
Das Vokaufsrecht des Nachbarn ist im Grundbuch eingetragen mit einer Frist bis 31.12.2019. Er selbst ist ca. 80 Jahre alt und hat keine Nachkommen. Er wird sein Grundstück der Kirche oder einer Stiftung vermachen, die dann auch das Vorkaufsrecht erbt.

Nun würden wir gerne wie folgt vorgehen:

1. Wir kaufen das obere Grundstück und der Nachbar kann anschließend entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt.

2. Der Verkäufer macht uns ein Kaufangebot in bestimmter Höhe für das untere Grundstück, an welches er sich bis zum 31.12.2020 bindet. Für die Zeit bis zum 31.12.2020 schließen wir einen Pachtvertrag mit unentgeltlichem Nutzungsrecht. Der Pachtvertrag kommt nur zustande, wenn der Nachbar sein Vorkaufsrecht nicht ausübt und wir das obere Grundstück erwerben. Das Kaufangebot bliebe jedoch bestehen und solange wirksam, bis wir es annehmen oder die Frist ausläuft.
Nach dem 31.12.2019 würden wir das Grunstück zum heute vereinbarten Preis erwerben.

Ist diese Vorgehensweise möglich? Umgehen wir damit das Vorkaufsrecht des Nachbarn, auch wenn er es jederzeit ausüben könnte, falls wir vor dem 31.12.2019 das Kaufangbeot annhemen?

Ist die Vereinbarung über das untere Grundstück losgelöst vom Kaufvertrag zu sehen oder tritt er, falls er das Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt eben zu diesen Bedingungen auch in den Pachtvertrag und das Kaufangebot ein?
Für diesen Fall würden wir unsere Tochter als Pächterin bzw. als Adressat des Kaufangebots einsetzen und müssten uns dafür die Zustimmung des Vormundschaftsgerichtes einholen.


Vielen Dank für Ihre Antwort vorab.
Mit freundlichen Grüßen

Christin Ruf
29.04.2007 | 02:15

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, soll die geplante Regelung den Sinn haben, erst einmal das obere Grundstück zu kaufen, in der Hoffnung, dass der Nachbar dann sein Vorkaufsrecht nicht ausübt, weil das für ihn keinen Sinn macht, wenn er das untere nicht mitkaufen kann und gleichzeitig sicher zu stellen, dass Sie auch das untere Grundstück nutzen können und ein späterer Verkauf an Sie erfolgen muss, allerdings erst dann, wenn die Befristung abgelaufen ist, damit der Nachbar daran dann kein Vorkaufsrecht mehr hat.

Ein Urteil konkret zu dieser Konstellation ist mir nicht bekannt, das wird sich auch schwerlich finden lassen, weil jeder Fall etwas anders gelagert ist. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH vermute ich allerdings, dass es sich hierbei um ein Umgehungsgeschäft handelt
BGH, Urteil vom 11.10.1991 V ZR 127/90:

„Vertragsgestaltungen, die zur Umgehung des Vorkaufsrechts ohne formellen Kaufvertrag in ihrer Gesamtheit einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seiner Erwerbs- und Abwehrinteressen »eintreten« kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen der Veräußerung zu beeinträchtigen, können nach Treu und Glauben den Vorkaufsfall auslösen. „

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurden dem „Käufer“ zwar noch mehr Rechte eingeräumt, z.B. eine unbefristete und unwiderrufliche Veräußerungs- und Belastungsvollmacht unter gleichzeitiger Bestellung eines Nießbrauchs, dafür handelte es sich aber nicht um mehrere Grundstücke, die zumindest sachlich, wenn auch wohl nicht rechtlich, miteinander zusammenhängen.

Sie gehen damit also in jedem Fall das Risiko ein, dass ein Gericht diese ganze Konstruktion für unwirksam erklärt.

Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 29.04.2007 | 07:38

Muß denn der Vokaufsberechtigte Kenntnis von diesem Kaufangebot bekommen?

Sollten wir das obere Grundstück tatsächlich erwerben können, ohne dass der Nachbar sein Vorkaufsrecht ausübt, so wird der Erwerb des unteren Grundstücks in einigen Jahren leichter sein. Eigentlich möchten wir mit dieser Konstruktion vornehmlich verhindern, dass der jetzige Eigentümer später mehr verlangt, als das Grundstück Wert ist. Gibt es eine andere Möglichkeit ihn an einen Preis zu binden ohne das Vorkaufsrecht auszuhebeln?

Nachfrage vom Fragesteller 29.04.2007 | 07:39

Muß denn der Vokaufsberechtigte Kenntnis von diesem Kaufangebot bekommen?

Sollten wir das obere Grundstück tatsächlich erwerben können, ohne dass der Nachbar sein Vorkaufsrecht ausübt, so wird der Erwerb des unteren Grundstücks in einigen Jahren leichter sein. Eigentlich möchten wir mit dieser Konstruktion vornehmlich verhindern, dass der jetzige Eigentümer später mehr verlangt, als das Grundstück Wert ist. Gibt es eine andere Möglichkeit ihn an einen Preis zu binden ohne das Vorkaufsrecht auszuhebeln?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.04.2007 | 11:50

Sehr geehrter Fragesteller,

der Vorkaufsberechtigte muss von dem Kaufangebot nicht zwingend erfahren. Allerdings läuft die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts erst ab Information. Wenn der Nachbar nun weiß, dass sie das obere Grundstück gekauft haben und sieht, dass Sie das untere (auf Grund des Pachtvertrages) nutzen, wäre es denkbar, dass er eigene Ermittlungen anstellt und so Kenntnis von dem Kaufangebot erhält, was nicht sonderlich schwer sein dürfte, denn ich gehe davon aus, dass das Kaufangebot durch Eintragung ins Grundbuch gesichert werden soll.

Es ist durchaus nicht sicher, dass ein Gericht hier eine Umgehung annehmen würde, aber es besteht zumindest die Möglichkeit. Maßgeblich wird dabei nicht das Kaufangebot sein, sondern die Kombination mit dem Pachtvertrag. Denn der BGH geht ja in seiner Entscheidung davon aus, dass eine Umgehung dann vorliegt, wenn die Vertragskonstellation einem Kaufvertrag "nahezu gleichkommt", wozu in jedem Fall auch gehört, dass das Grundstück genutzt werden kann. Ohne den Pachtvertrag wäre also eine Umgehung kaum anzunehmen.

In den Pachtvertrag wird der Nachbar übrigens auf keinen Fall eintreten, denn der wird ja nur unter der Bedingung geschlossen, dass der Nachbar sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Ob er in das Verkaufsangebot eintritt, hängt von der Vertragsgestaltung ab, das ließe sich aber durch zwei vollständig getrennte Verträge in jedem Fall verhindern.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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