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befristeter Zeitmietvertrag?


| 25.09.2006 19:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich habe im April 2005 einen befristeten Mietvertrag (01.04.05-31.03.10) geschlossen. Nunmehr möchte ich aber „vorzeitig“ die Wohnung kündigen, da ich mit in die Wohnung meines Freundes, der im selben Haus wohnt, ziehen möchte.
Soweit ich informiert bin, müssen nach dem 01.09.01 geschlossene Zeitmietverträge entsprechend begründet werden (vgl. §575 BGB). Da mein Mietvertrag keine Begründung enthält, dürfte es sich bei diesem um einen unbefristeten Vertrag handeln, oder?
Da ich mir jedoch nicht 100%ig sicher bin, zitiere ich Ihnen lieber die Stelle meines Mietvertrages, in der auf Vertragasdauer und Kündigung eingegangen wird :

㤠7 Vertrag von bestimmter Dauer
1. Das Mietverhältnis ist befristet. Es beginnt am 01.04.05 und endet am 31.03.10, wenn das Mietverhältnis ein viertel Jahr vor Ablauf der Mietzeit mit eingeschrieben Brief gekündigt wurde. Wird das Mietverhältnis nicht zum Ablauf der Mietzeit gekündigt, gilt Punkt 2 des § 7.
2. Nach Ablauf der 5-jährigen Festmietzeit geht das Mietverhältnis zu Ende.

Die Nummer 2 wurde auf meinen Wunsch hin wie folgt geändert :

Nach Ablauf der 5-jährigen Festmietzeit gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

§ 8 Keine stillschweigende Vertragsverlängerung – Verlängerungsregelungen
1. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so tritt eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nicht ein (§568 BGB).
2. Die bisherigen Vertragsbestimmungen sind für die Abwicklung des Vertragsverhältnisses maßgebend, aber auch für den Fall des erneuten Zustandekommens eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien, soweit nachstehend keine anderen Vereinbarungen über eine mögliche Verlängerung des Mietzeit getroffen sind :
Sollte der Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der 5-jährigen Befristung nicht mehr aufrecht erhalten können, kann er einen Nachmieter an den Vermieter vermitteln, welcher in das Mietverhältnis eintritt. Der Vermieter kann aus wichtigen Grund den Nachmieter ablehnen.“

Kann ich meinen Vertrag zum 31.12.06 kündigen? Kann der Vermieter sich dagegen rechtlich wehren oder ist er „chancenlos“?
Muss ich bei der Kündigung etwas beachten?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage auf Grund der vorhandenen Informationen wie folgt:

Sie haben im nach den mir vorliegenden Informationen Recht, dass hier eine Kündigung zum 31. Dezember 2006 möglich ist.

Seit der Mietrechtsreform 2001 existier nur noch ein „echter Zeitmietvertrag“ als einzige zulässige Befristung eines Wohnraummietverhältnisses. Diese ist in § 575 BGB geregelt. Jeder Zeitmietvertrag, der die dort normierten Voraussetzungen nicht erfüllt, gilt nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist daher wie jeder unbefristete Wohnraummietvertrag kündbar (§ 542 Abs. 1 BGB).

§ 575 Abs. 1 Satz 1 a. E. BGB verlangt u.a. kumulativ, dass der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages seine Verwendungsabsicht(-en) schriftlich mitteilt, um jegliche Zweifel hierüber auszuschließen und eine Art Selbstbindung des Vermieters herbeizuführen.

Diese Mitteilung muss zwar nicht in den Mietvertrag aufgenommen werden (was bei Ihnen wohl auch nicht der Fall ist), so dass auch ein gesondertes Schreiben ausreicht, sofern es nur in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang vor oder mit dem Vertragsschluss (aber in keinem Fall mehr danach!) dem Mieter zugeht. Es ist daher auch möglich, dass die Befristungsgründe Ihnen vom Mietvertrag getrennt zugegangen seien können (eventuell auch in der Wohnungsbeschreibung etc.). In diesem Fall könnte hier eine Befristung möglich sein.

Die Verwendungsabsicht des Vermieters muss dabei so ausreichend („hinreichend konkret“) bezeichnet werden, dass dem Mieter eine Nachprüfung möglich ist. Hieran sind strenge bzw. erhebliche Anforderungen zu stellen. Die bloße Wiederholung des Gesetzeswortlauts genügt ebenso wenig wie lediglich formelhafte oder schlagwortartige Angaben.

Sollte jedoch erst nach Vertragsschluss eine Mitteilung über einen Befristungsgrund erfolgt sein – oder fehlt eine Befristungsgrundes - i. S. v. § 575 Abs. 1 BGB gänzlich - so führt dies zu einem kündbaren Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 575 Abs. 4 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 BGB).

In Ihrem Fall scheint ein Befristungsgrund nicht angegeben zu sein, so dass Sie zum 31. Dezember 2006 kündigen können. Beachten Sie, dass Sie eine Kündigung mittels eingeschriebenen Briefs vereinbart haben. Kopieren Sie möglichst die Kündigung nach Ihrer Unterschrift und ziehen Sie einen Zeugen hinzu, der den Inhalt des Briefumschlages bestätigen kann.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weitergeholfen haben. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen


Zachhuber
Rechtsanwalt

Scharnweberstr. 23
12587 Berlin
www.kanzlei-zachhuber.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2006 | 16:25

Ein gesondertes Schreiben mit Nennung der Befristungsgründe ist mir nicht zugegangen. Somit dürfte ich ganz sicher auf der sicheren Seite sein?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2006 | 16:35

Wenn der Befristungsgrund Ihnen nicht zugegangen ist - ja!

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